村镇银行股权遭法拍背后，千亿房企佳兆业的生死劫

若此次股权拍卖仍无法撬动债务重组，这家“不死鸟”或许真将迎来涅槃或陨灭的终局。
5月11日，甘肃省兰州市中级人民法院将公开拍卖佳兆业商业集团有限公司持有的深圳光明沪农商村镇银行10%股权及孳息，起拍价3417.8万元。
此次拍卖源于光大集团控股的光大兴陇信托与佳兆业的两起执行案件，总标的达17.65亿元。
除了此次被处置的村镇银行股权，佳兆业名下多个银行账户也被冻结，累计执行标的近30亿元，涉及广州农商行、工商银行等多家金融机构。
值得一提的是，被拍卖的深圳光明沪农商村镇银行同样处境堪忧，2024年上半年净利润同比下滑16.7%，每股净资产仅1.66元，低于拍卖单价。

从“不死鸟”到“困兽”

佳兆业的危机早有伏笔。早在2014年，一桩反腐案让佳兆业引发美元债违约、停牌等危机，佳兆业在深圳的多套房源也被锁定停售，创始人郭英成深陷反腐风暴，为求自保长居香港。陷入风雨招摇中的佳兆业，离卖身只有一步之遥。此后，郭英成通过向潮汕商帮借款、股票投资、基金及债券等多种方式援助佳兆业超百亿元，除此之外，多家银行也纷纷援驰佳兆业，直至2017年，停牌2年零1个月的佳兆业得以复牌重生，自此获称“地产不死鸟”。
尽管当年郭英成还为佳兆业定下了“2017年突破400亿、3年突破千亿”的销售目标，但是之后的房地产行业遇冷，佳兆业再度爆发债务危机。佳兆业于2022年4月1日再次停牌，直到一年后的2023年3月9日才迎来复牌。
在此期间，佳兆业再度遭遇债务危机，理财暴雷、美元债违约、评级下调，公司被迫抛售深圳18个项目自救，但销售额断崖式下跌64.6%，流动性彻底枯竭。至2023年末，其流动负债高达2056亿元，现金仅剩9.95亿元，净资产负债率飙升至2064.1%，深陷“资不抵债”绝境。
尽管郭英成2024年回归内地推动重组，但进展迟缓。境内债务重组虽初步达成，境外债权人却因重组方案缺乏实质性资产保障而激烈反对。更致命的是，自2023年7月起，多家债权人陆续向香港法院提交清盘呈请，最新聆讯延期至2025年8月12日。若清盘成立，这家拥有26年历史的房企将步入破产程序。

成也萧何，败也萧何

佳兆业的崛起与崩塌，皆系于其“旧改之王”的战略。
上世纪90年代，催生了深圳房地产业发展，已从事多年贸易及工业生意的郭英成三兄弟转战房地产行业。
1999年，郭英成在深圳设立佳兆业集团（01638.HK），并试水内地房地产行业的首个项目，深圳关外一处烂尾项目。这个项目原是龙泉别墅用地，郭氏兄弟硬着头皮将其打造成主题公园，该项目被冠于桂芳园名号。
随后，相继入手深圳中心城区路人皆知的十年烂尾楼“子悦台”，将其改造成深圳佳兆业中心。
2005年，佳兆业收购号称中国第一烂尾楼的广州中诚广场项目，3年后中诚广场成功发售。
也大约这个时候，佳兆业开始了大规模并购。相继收购广州金茂、惠州佳兆业中心等13个项目公司控制权，还通过项目获得不少低成本土地。
2009年，深圳城中村、旧小区重建鼓励政策出台，佳兆业开始在深圳龙岗、盐田及大鹏新区等区域获取多个超大体量的旧改项目，其凭借操盘烂尾楼和城市更新项目，以低成本获取大湾区5370万平方米旧改土地储备，一度占据新增土储的41.3%。就在2009年佳兆业在香港上市时，其已是深圳规模最大房企。但旧改项目周期长、资金沉淀大的特性，在行业下行周期中成为致命弱点。2021年后，销售回款骤降、融资渠道断裂，213个未转化旧改项目反成拖累，最终引发流动性连锁崩塌。

“割肉”求生

为求生，佳兆业除此次银行股权拍卖外，2023年累计交付4.6万套房源保交楼，同时将物业板块佳兆业美好作为新抓手，郭英成亲自出任董事会主席，其子女郭晓群、郭晓亭等二代陆续进入核心管理层。然而，物业板块2023年亏损4.5亿元的现实，凸显多元化转型的艰难。
而此次看似普通的司法拍卖，无疑折射出佳兆业集团深陷债务泥潭的残酷现实，从昔日的“旧改之王”到如今的“法拍常客”，这家千亿房企的危机已蔓延至金融资产层面。