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驱车前往售楼处，必经之路是回昌东路，相当于朱辛庄的长安街。

2020年，朱辛庄迎来了第一个流量楼盘，华润万橡悦府，单价5.45万。

2022年以前，回昌东路的西边还是一片大荒地，后来陆续有了小米产业园、龙湖云璟、大华启宸府、越秀星樾、中海寰宇未来。热闹了起来，产业与住宅携手发展，有点职住平衡那意思。如果雷布斯最近果真能登顶首富，那朱辛庄也算是“大厂房”“米区房”了。（但其实影响没那么大，毕竟小米还是在清河为主）。

这次售楼处的选址，完全不同以往，体现了星耀未来的2点不同之处。

1、这是朱辛庄首个把售楼处放在朱辛庄，但没放在住总TBD广场底商的项目。听说是考虑到了TBD看房停车不便的问题，毕竟星耀未来不算纯地铁盘，开车来的人群应该不少。放在万达商场旁边，也算是打开了新的流量入口，多少能蹭蹭。（昌平别的地儿查乱停车可真没这么大力度，小沙河好像是瞄准了售楼处的过客似的，真是不给面儿啊，很符合小沙河一贯的作风，附近居民肯定懂）

2、同样是越秀的楼盘，考虑到成本，为啥不直接用星樾现成的售楼处呢？答案很简单，因为这俩盘的股东不一样，不太好算账。因此，你甚至可以看到星樾和星耀未来的销售们相互攻击diss的盛况，没别的，利益使然。这种情况下，销售们说的话就不可能客观，抹黑或者美化是一定有的，想听客观深度分析的朋友，加我微信：smartYXKF。

一休提醒：

星耀未来的实际地块并不在售楼处那里，不挨着万达，而是在北侧大概1公里左右。这是我在一位粉丝身上发现的误区，她说是她楼下LJ中介和她说的。。。二手房经纪人对新房不专业不要紧，但真的别瞎说啊，太坑人了。

万达商场，已经开业了，周边路网已经通车了。

虽说万达商业的品牌，在北京的口碑一般，没有万象汇、合生汇那么好，但毕竟这也是现代化大商场，万达有运营能力。网上有说去逛万达会拉低档次的人，未免太能装了。这种人不应该买昌平，去故宫旁边才对。

细数周边，商业购物环境实在是太好了。

超级合生汇，46万㎡。坐标生命科学园，地铁只需1站，开车12分钟。

海淀大悦城，18.8万㎡。坐标海淀永丰，开车20分钟。

关键是，周边这仨商场都是2024年开业的，非常非常新（超级合生汇西区本月开业）

曾经，消费场所是西北五环外所欠缺的，现在全补上了，没必要去朝阳了。

回昌东路和定泗路的交叉口，再往北，路就窄了，双向才两车道。但是星耀未来实际地块需要沿着这条小路在往北700米，很是尴尬啊。

再考虑到项目西侧距离昌平线“天铁”线有点近，这两大缺点，开发商心里明镜儿似的。

所以，给出2个利好。

1、这条小路会扩宽为四车道，已经开始施工。现场可以看到大型机械。越秀自己出资，为了卖房啊，这进展肯定慢不了喽。(最新消息是完工了，神速啊，过几天我去看看，谍照进粉丝群蹲）

2、挨着小区这部分的轨道，开发商承诺会安装隔音罩。但这件事开发商自己办不了，协调需要时间，据说是交房前肯定完成。其实即便开发商不给装，后期业主群友们共同拨打那一串数字，大概率也能给安排上，历史案例好几个呢。

老说“昌平不修路，海淀不盖房”，但这两年昌平还真是投入了不少，定泗路和北清路前几年施工很慢，今年我看了一圈，确实都加班加点的忙活着呢。这还得感谢朱辛庄的业主们，毕竟官方卖了地，才能有钱啊。

上图，我拍的是定泗路，和北清路一样，这俩路解决的都是东西向交通不便的问题，都是主路级。也可以称之为“抱大腿专线”，方便昌平群众去海淀上班。

北清路的快速化高架。

这两条路都升级拓宽后，收益最大的其实并不是朱辛庄，而是北七家。核心逻辑是朱辛庄的通勤优势并没有提升太多，但是北七家进一步弥补了短板。对比北京国贤府的朋友，可以加我微信，颇有心得。前几天我去看了国贤府二期，产品真是惊艳啊，大家多多对比。

【北京国贤府】一休测评：北五环昌平产业区，带阳台的改善盘，要冲吗？

发现没？昌平大部分地段，开发商宣传都得加上「海淀北」这三个字，就好比顺义叫「朝阳北」一样。

但朱辛庄和其他昌平板块有一处很大的不同，那就是有产业。

因为生命科学园的存在，这里可以说是昌平产业最强区了，而且是市场经济、自然发展的产物，这点很重要。

来聊聊项目四周吧。

星耀未来的南侧是中海瓦尔登湖别墅小区，面积足足有星耀未来小区5倍大。

西侧一路之隔，是碧水庄园。这小区更大，有瓦尔登湖小区6倍大，可以称之为北京单盘面积最大的独栋别墅小区了，估计也就御汤山能与之一战。环境没的说，老钱居多。缺点曾经就一个字，贵。现在又多了一个字，老。

西侧规划住宅用地，而且带有养老院和其他公共配套。不出意外的话，中海和越秀肯定想继续拿地。

旁边据说还规划了一圈公园，是未来科学城公园的二期三期。

重点咱们说说项目北侧吧，往北600米是南沙河。南北沙河在巩华城汇聚在一起，成为了沙河水库。之前泰禾丽春湖院子和中海丽春湖墅给这里改了名，包装成了“丽春湖”，其实就一个意思。

温榆河知道吧？中央别墅区的的卖点之一，其源头其实就是沙河水库。水从沙河水库的继续往东流，就成为了温榆河。

星耀未来北侧这一带，自然风景很好，绿树成荫。大面积的开阔水域，简直是钓鱼佬的天堂啊。环境保护的好，各种鸟类也特别多，几乎每天都有摄影爱好者来拍照。可玩性非常强，露营、烧烤不在话下。看看风景，发发呆也十分美好，甚至你会觉得这不是北京。个人认为，这位置非常适合热爱大自然，喜欢出游的家庭。

容积率1.8，978户。5排楼，17栋6-8层的小洋房，开盘单价预计5.8万。

越秀物业，费用暂定5.58元。用自家物业的好处多多，避免交付交接时的相互扯皮，也有更多动力维护开发商品牌。

周边竞品：

越秀星樾、寰宇未来、龙湖观萃、梧桐星宸、清樾府、中海0029。

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【寰宇未来】一休测评：朱辛庄新盘，全网最客观的分析来喽！

【龙湖观萃】一休测评：昌平第一个带阳台的项目，有啥槽点？

【梧桐星宸】一休测评：昌平临铁明星盘的是与非！客观分析，绝对实话!

【清樾府】一休测评：别墅级4层洋房，刚需终极福利，全网最客观分析！

如图，周边楼盘容积率情况汇总。

容积率越低，人口密度也就越小，居住舒适性更高，这是星耀未来的优势。

地块素质很好，方正无缺角，采光面优秀。所以越秀没有用点状排布，而是奢侈的线型排布。这样的好处，是小区整体的通风采光都不错，关键是园林不用分割太碎，拥有大面积的中央景观。

说几组数字吧：

700㎡阳光草坪、4万㎡园林、180m美国红枫林、200m樱花长林，6大花园区域。280㎡水系、9米高的叠水瀑布、楼间距32-35米。

星耀未来首次开盘南边3排楼，共计10栋，578套房。

其中，92/97三居室202套，107三面宽三居室224套，132眼镜户型四居室112套，75两居室顶层退台户型32套，96三居室顶层退台户型8套房。

想要顶退特殊户型的朋友，一定要尽快找一休。全力帮你们安排，联系：smartYXKF

单元门和大堂的交付水准，已经提前展示了出来，有诚意。

石材＋金属饰面，可人脸识别的门禁机，倾斜30°角，高度适中，比较人性化。

楼栋外立面，1层是石材，2层以上真石漆加金属铝板。

大堂做了吊顶和灯带，岩板、石材、金属铝板的使用率很高。

公区楼梯间用的都是大砖，相比两三年前的项目，确实提高了装标。

107㎡三居，足够满足大部分人的需求，面积段很不错，兼顾舒适性和功能性，便与流通。

入户后，亮点很多。

首先是左右两侧双玄关，而且带家政间。便于收纳，非常实用。

其次是客卫三分离式设计，且洗手台盆外置，可以满足多人使用场景。

玄关柜最下面的这个大抽屉，可以拉出来当换鞋凳，盖子打开还能储物。

门锁值得多说两句啊，真是不错。带有可视门铃功能，还可实时监控，就好比行车记录仪。如果您想确定门口是谁？有没有快递？门锁的广角支持全方位覆盖。

有了这个门锁，也就不需要猫眼了，安全性大大提升。也不需要单独安装可视对讲，不用考虑走电线或者充电的麻烦事。

U型厨房，很宽敞了，通风和采光都很好。好些楼盘130㎡的厨房也就这么大。

油烟机真心好啊，吸力强，还是一体设计。嵌入式蒸箱的蒸汽也可以排出去，免得打开烫手。

看房看细节，厨房是特别体现装标水平的地方，星耀未来在这方面有点王者的意思了，目前同单价楼盘肯定是无敌。

1、方太洗碗机，价值10000元左右。

2、西门子冰箱，12800

3、20升的燃气热水器，容量翻倍，还可手机控制。

关键啊，绝大部分楼盘的电器都是集采产品，单独流水线。而星耀未来这次的电器，是消费者在市场上能买到能查到的款式，我估摸着成本至少要提高2倍。

客厅赠送了一块阳台面积，大落地窗。

电视背景墙预留了投影幕布的位置，甚至还有电源。自动晾衣杆也安排上了。

主卧套房，送了飘窗，甚至还有洞洞板方便收纳。

床边的空间很大，满足了两种可能性。一是婴儿车，二是轮椅。咱老百姓居家过日子，还是得回归到现实本质，星耀未来设计的很实际，周到。

北向的卧室，开窗面积大。也送了一块设备平台，可当外阳台用。

高7米，长40米的大门，酒店式落客区，车库坡道配置了星空顶，归家仪式感满满，有点像招商玺。而且是双大堂，如果您是打车回家的话，到了大门，您走地下回去就行，风吹不到雨淋不到，这种感觉还是很幸福地。

下沉庭院＋地下会所，这基本是品质新盘的标配了。

星耀未来的会所面积属实升级了，足足1400㎡。啥概念？越秀在海淀的豪宅项目香山樾，地上地下加一起也就800㎡。可以说，星耀未来可以稳赢之前好些8万＋的楼盘，真是升级啊，好卷。

会所具体配置还没定，听说考虑有羽毛球和篮球的半场，还有四点半学堂。买了这房子的朋友，可以和开发商提提意见，哈哈。

92㎡三居，这是中间户，所以厨房和客卫的通风采光差了点意思。

相比之前的产品，提升了收纳空间，而且得房率也高了不少。

如果预算相对宽裕，尽量买97㎡的边户，体验感差的可不是一星半点啊。那样的话可以实现270°的采光通风，一定程度上弥补了南向两面宽的缺点。具体的选房建议，加我微信：smartYXKF

北向的次卧和客卫。

U型厨房，两侧推拉门，显得空间很大。

标准的餐厨客一体化设计。

满墙的柜子。所有户型，都送了双开门冰箱，好评。

星耀未来追求平权，除了92㎡厨房没有空调而是凉霸，小户型的交标和大户型基本没啥区别，甚至大部分电器的型号尺寸都一样。

送凉霸就低端了吗？

并不是，要知道之前同等价格的楼盘连凉霸都不送。即便在如今的市场，同属于北五环，海淀永丰的单价9万的颐海澐颂最高配置，也就是送了凉霸而已。

智能中控面板，兼容多种家居品牌。新风系统、中央空调，也可以直接控制。

全部户型都是精装满配，赠送智能家居。

飘窗收纳、窗帘导轨、洞洞板，都是标配交付。

对比功德寺卖十万多的楼盘，裸飘窗交付，啥都不给放。回头业主收了房都不知道咋弄，那种飘窗真是太鸡肋了。

看房看细节啊，配置了静音门锁，简单推拉即可开关门。

而且底部增加了防风设计，推动即可解锁，很是方便。

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