最新发布的3月房价数据却释放出复杂信号。

当多数人还在热议楼市小阳春时，最新发布的3月房价数据却释放出复杂信号。新建住宅均价达到了16740元/平方米，虽然环比微升了0.17%，看似新房市场稳住了阵脚，可细看之下，40个城市房价上涨，50个城市却在下跌，分化严重。

二手房市场情况更是不同，均价13988元/平方米，环比下跌0.59%，跌幅比上个月扩大了0.17个百分点。全国99个城市房价下跌，只有成都微涨了0.06% 。

重点城市里这种分化更明显。广州天河区的二手房4月报价39661元/平方米，环比下跌0.22%。南京取消限售之后，二手房挂牌量一下子激增了332.5%，挂牌量突破3000套。深圳那边新房成交面积同比暴涨80%，二手房价格却同比下跌7.29%，出现了量升价跌的怪现象。

中冶研究院分析称，新房价格结构性上涨，主要是供应端在调整。像深圳前海、上海浦东这些核心区，一季度集中推出改善型项目，144平方米以上户型成交占比同比提升了2.6个百分点，从而把整体均价拉上去了。杭州西兴地块拍出7.74万元/平方米的楼面价，广州海珠区新房单价突破8万元，这些高价项目对区域均价的拉动作用显著，但这种上涨并非全面开花。

二三线城市新建商品住宅库存去化周期还在18个月以上，有些城市为缓解资金压力，只能以价换量。数据显示，3月百城新房价格上涨的城市里，有27个城市的涨幅集中在0.1%至0.3%这个区间，说明市场的真实需求还未全面复苏。

二手房市场的低迷问题更多。首先是挂牌量激增，但有效需求跟不上。南京取消限售后，新增挂牌房源超2000套，可同期待看量只增长了45%。其次是价格预期的恶性循环，业主们都想降价抛售，结果反而让市场更观望。

数据显示，3月重点城市二手房溢价空间扩大到5.2%，部分学区房降价幅度达8%至10%。更深层次的问题是市场信心缺失。50个城市住宅租金同比下跌3.4%，这反映出居民收入预期的不确定性。上海宜居研究院的调查也显示，68%的购房者认为房价还有下跌空间，这种预期直接影响了置换链条的活跃度。数据还显示，北京二手房成交周期已经延长到128天，创近三年新高。

面对市场的分化，政策工具箱已开始精准发力。南京取消限售，成都计划供应12万套商品房，深圳试点房票制度等举措，都是为了打通二手房流通、新房去化、土地出让这个循环链条。银河证券分析，二季度可能会迎来政策密集落地期，限购松绑、房贷利率下调这些措施都会加速市场筑底。

不过，政策传导有时滞效应。2025年，政府工作报告虽明确了稳住楼市股市的目标，但房地产投资增速还在下滑，前两月到位资金同比下降了3.6%。广东省房协的专家也提醒，现在的政策更多是托底，市场真正企稳，还得等居民收入预期改善和就业市场回暖。

在这场市场调整中，不同城市表现差异很大。一线城市的核心区凭借优质资源还有结构性机会。比如，上海金陵华庭3小时就售罄了亿元级大平层，杭州奥体板块的新房去化周期也压缩到了6个月。但多数三四线城市就不一样了，库存高企，还叠加人口净流出，部分城市二手房挂牌量达到新房供应量的3倍。

对于购房者来说，现在得建立全新的价值判断体系。未来住房的价值更多体现在地段稀缺性、产品创新性和服务品质上。像万科西安项目通过被动式节能技术实现年减排40%，这类绿色科技住宅的溢价率已达到8%至12%。而传统老破小、远郊盘的价值回归，估计还得持续一段时间。

当楼市告别普涨时代，我们要有更理性的认知框架。新房市场的结构性上涨和二手房的持续探底，本质上是房地产行业转型期的必然现象。对于投资者来说，要抓住政策窗口期，优化资产配置；对于刚需群体，在价格合理区间选择优质标的；对于行业从业者，就得加速向产品力、服务力、运营力转型，只有这样，才能在这场深度调整中把握机遇，规避风险。