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——绿地理想城——

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开发商:绿地香港物业公司:上海盛高物业(自持)物业费:2.63元/㎡/月绿化率:38%容积率:1.8得房率:高层73%～75%,洋房84.5%(不算赠送)总户数:2883户梯户比:高层2梯4户,3梯6户;洋房1梯2户

楼层:高层26-27层;洋房11层

车位比:1:1.3项目在售户型:(现房)在售楼幢:38/43/30/34/23幢(一期)在售户型:高层:85㎡(3室2厅1卫)高层:89㎡(3室2厅1卫)

洋房:96㎡(3室2厅2卫)112㎡(4室2厅2卫)

基础概况

占地面积:150362.72㎡.

建筑面积:389150.56㎡.

容积率:1.8.

绿化率:38%.

总户数:2883户.

交付标准:毛坯交付.

物业费:2.03+0.6公共能耗.

车位比:1:1.3.

项目规划

楼栋分布:规划31栋洋房和13栋高层,整体楼栋排布南低北高,最大限度保证每一户的采光和景观效果.

楼层高度:洋房11层、高层有19层、21层、26层、27层等不同高度.

户型面积

高层:有77㎡(2室一卫)、85㎡(3室一卫)、89㎡(3室一卫)等户型.

洋房:有96㎡(3室两卫)、112㎡(4室两卫)等户型.

销售价格

高层:单价1.7万/平-1.9万/平左右.

洋房:单价1.9万/平-2.05万/平左右,总价140万起.

配套信息

交通配套:离4号线同里站约800米,未来加上10号线的助攻,吴江可无缝对接上海和嘉兴,深度融入长三角一体化.此外,项目附近有内环、大中环等交通线路,出行便利.

教育配套:吴江经济开发区实验初级中学、山湖花园小学和幼儿园、运河实验学校、北大新世纪外国语学校等学校在项目周边,同时项目旁边还预留了两块幼托用地,教育资源丰富.

商业配套:未来的南苏州新地标博洛尼天空之城距离项目较近,沿着东太湖大道向西可到达万宝广场、吾悦广场、万象汇等cbd核心区域.

医疗配套:项目南侧是京东方医院,总投资24亿,规划1500张床位,定位三级甲等医院,预计将于明年投入使用

绿地理想城

【关于开发商】

绿地控股集团有限公司(简称为“绿地”或“绿地集团”)一家全球经营的特大型企业集团,创立于1992年7月18日,总部设立于中国上海,在中国A股整体上市(600606.SH),并控股香港上市公司.

成立30年至今,绿地已在全球范围内形成了以房地产、基建、金融“三驾马车”为核心引擎的综合经营格局,并实施资本化、公众化、国际化发展战略,发展业务遍及全球五大洲五十多个国家,连续十一年入围《财富》全球企业500强,2022年位列第125位.

房地产开发作为绿地集团核心主导产业之一,形成了集超高层、国际会展中心、现代产业园等多种功能性产品分类,汇聚全球优质产业资源,打造区域与经济发展的“新引擎”,让城市发展更富内涵与生机;对标世界最高水平,推出“绿健百科”产品体系,打造健康宅、科技宅系列产品,跻身世界建筑开发前沿.2021年实现合同销售金额2902亿元.

绿地集团在西安高新区打造的锦业路板块:绿地中心、都市之门、绿地笔克等;2017年绿地在沣东新城斥巨资500亿打造西北城市综合体,涵盖西北第一高、星级酒店、办公公寓、大型商业综合体、及年热销百亿的新里城住宅.

除此之外,绿地善于挑战“地标”:270米-位于高新的绿地中心双塔、498米-位于沣东的绿地丝路国际中心,248米-能源金贸区丝路金融中心等等.

【项目区位】

项目位于西安国际港务区林泓路以南、新筑路以西,区域周边公园环绕、交通便利,紧邻三号线保税区站.

作为对外开放的国际港务区,位于主城区东北角,灞河以东,绕城以北,渭河以南约120平方公里的范围,占地面积广阔发展潜力值得期待.招商局集团、华润集团、中国中铁、中国中冶、中国电建、中粮集团六大央企区域总部集中“落址”西安国际港务区,涉及港口建设、产业引进、贸易发展、金融创新、城市运营等方面.

港务区与高新区遥相呼应,承担起西安进一步迈向国际化大都市的重要窗口作用.同时作为西安市第五大规划新区,港务区既具有曲江的生态与环境,还具备高新的产业与配套,集两大新区特点于一身,充分发挥优势后,迅速崛起.

国际港务区包含内陆港、自贸区、奥体中心三大板块:

1、内陆港,项目东侧约3公里位置的铁路集装箱中心站,是承接全国对外贸易的内陆港:从这里出发的中欧班列“长安号”:途经中亚,可直达荷兰鹿特丹与俄罗斯莫斯科.连接周边约15余个国家,约44余个城市.中欧中亚的所有进出口产品,无论沃尔沃整车进口、食品、服饰还是现代医药,只要走铁路运输,皆于西安市港务区落地向全国分销.可以说是一带一路的交通大动脉.

2、自贸区,项目东侧2公里位置的综合保税区,是国家第三批自由贸易试验区.区域内所有进出口产品的运输与仓储,皆可享受国家税收政策的减免利好.对于吸引外商投资、提升区域经济总量、带动基础配套设施、优化升级有重要的决定性.

3、奥体中心,国际港务区奥体中心作为第十四届全运会的主会场,是西安面向全国展示城市面貌的地标区域.西安奥体中心核心区面积较大,短短两年间,一座6万座位的体育场、1.8万座的体育馆和可容纳约4000人观赛的游泳馆拔地而起,还配建有幸福岸线景观带、体育培训基地和健康运动小镇等项目.众所周知,一场盛会能够造就一座城市,大型体育赛事或者国际性会展,能够加快促进城市发展.所以全运板块对于GDP增长、区域产城融合的加速、与基础配套设施的优化升级,都起到了决定性的促进和加速的作用.

【项目配套】

1、交通:区域内有3条地铁,分别是3号线、14号线、10号线(在建),项目位于地铁3号线保税区站,最近的东北角D口距离项目约1公里;南侧500米即为东西快速主干道秦汉大道,西起咸阳东至临潼,途经经开区与国际港务区,可快速到达咸阳机场和临潼的华清池兵马俑.项目东侧1公里,便是港务大道.西南侧约6公里的杏园立交,东南侧约8公里的新筑收费站可以直接连通绕城高速三环,贯穿全城.

2、教育:3公里范围内有:铁一中陆港小学、铁一中陆港中学,项目售楼部南侧陕师大陆港第六小学、陕师大附中.

3、医疗:距离“交大一附院国际陆港医院”1.2公里,该医院是国际化三级甲等全科室综合医院,集医疗救治、教学研究、养老康复一体化运行,建成后可同时容纳约三千人就诊,为国际港务区提供优质的医疗保障.

4、商业:东侧两公里左右,坐拥西北最大的国际商品贸易集散地,洋货码头,澜博LENPO国际购物中心、酒品红酒交易基地等,真正实现西北最大最全的国际贸易购物体验.又因为是自贸区,减免关税,所以既享受到国际化购物体验,价格也非常适宜.同时,片区内的华润万象汇(在建)、华南城、1668时代广场、砂之船奥特莱斯,也为周边住宅业主提供了购物休闲之处.

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绿地(西安)全球商品贸易港

5、生态:项目周围泾渭浐灞四水聚港、五大公园环绕,形成纯天然城市绿肺.项目东南侧约800米处已经建成的陆港足球主题运动公园,集室内篮球场、羽毛球场、室外足球场、室外网球场、等球类运动于一体的全龄化运动公园.

西北侧距离约8公里,即可到达4A级浐灞国家湿地公园,北侧规划的全运湖公园位于灞河中下游,将结合西安体育中心生态绿轴及水上运动场地要求,对灞河河道进行拓宽,形成千亩以上景观湖面,打造国际港务区“城市客厅”.

奥体中心公园作为奥体后花园提供优质的休闲空间,以及项目南侧约5公里的新寺遗址公园占地约150亩,著名的“金屋藏娇”典故就是出自这里.

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【项目简介】

开发商:绿地集团西安兴港置业有限公司

项目名称:绿地理想城(绿地国港新里城三期)

占地面积:29683.02㎡

建筑面积:104996.35㎡

绿地率:35%

容积率:2.5

楼栋数:8栋楼(632户)

车位比:1:1.37

梯户比:2梯3户、2梯4户

楼层状况:12/16/23层(单层建筑层高3米)

面积区间:97㎡/103㎡(三室两厅一卫);116/123㎡(三室两厅两卫);138㎡(四室两厅两卫)

交房时间:2024年12月

物业公司:上海合创锦嘉物业管理有限公司(自持物业、一级资质)

【户型赏析】

97㎡户型和103㎡户型的格局相同

创新户型,国际青年住区

作为全新理想生活住区,绿地·理想城在项目打造上以远见世界的眼光,探寻“轻年生活”之道,匠心打造建面约85-110㎡创新户型空间.以理想人居姿态,点亮苏州新青年的安居梦想.

吴江

在选择房产时,了解小区的定位是刚需还是改善型,对于购房者而言至关重要.

有一种简单的方法,通过小区的名字就能大致判断其定位.

比如名字里带“府、院、国际”等字眼的小区通常是改善型,而名字里带“园、城”等字眼的小区则通常是刚需型.

这种判断方式虽然有一定道理,但欠缺精细化,也有一些例外情况.

为了更精准地筛选出改善小区和刚需小区,可以从以下几个硬性指标和条件来判别.

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01

最小户型与圈层门槛

一个小区的最小户型决定着该小区的二手房价格下限,并影响着小区圈层素质的下限.

一般来说,改善小区的最小户型基本在120~140平方米以上,几乎不会出现90平方米甚至以下的户型.

而刚需小区的户型面积段则较大,70~140平方米不等.

需要注意的是,有些小区通过组团的形式区分面积段.例如,120~140平方米以上的大面积户型集中在一个改善组团,而其他组团则由大小户型混合.

这种情况下,由于小区对外部市场是一种整体估值,刚需组团的上车门槛如果过于低下,同样会拉低改善组团的市场估值,导致改善组团经过二手房市场的买卖,逐年混入刚需业主,从而导致小区最终刚需化.

02

容积率与绿化率

容积率是一个相对抽象的概念,一般来说,改善项目的容积率不应高于2.0,而刚需项目的容积率通常在3.0上下.

如果换算成户数,改善小区一个组团内不应超过500户,以确保居住品质.一旦超过500户,小区的公共空间和设施维护可能变得不尽如人意.

绿化率是锦上添花的指标.改善小区通常舍得降低容积率,因此绿化率也较高,30%以上的绿化率是改善小区的标配.

虽然低于30%不一定是刚需项目,但现在很多刚需小区也能达到这个标准,改善小区若达不到则有些说不过去.

毕竟,绿化这点成本,对比容积率的土地利用成本而言,就是小巫见大巫.

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03

梯户比与车位比

梯户比是判断改善小区和刚需小区的重要指标.

改善小区通常是2梯2户(一梯一户),最低不得低于2梯3户;而刚需小区常见的是2梯4户或2梯5~6户.

梯户比对居住体验影响很大,特别是高层住宅,低梯户比会导致电梯拥挤、等电梯时间过长,居住体验大打折扣.

车位比也很重要.改善小区的车位比通常大于1:1,即每家每户至少有一个车位,还有空余车位供访客或多车家庭使用.

而刚需小区的车位比跨度较大,通常难以达到1:1以上,因此很多刚需小区的车位不卖只租,因为车位数量不足以满足所有业主的购买需求.

04

生活配套稀缺度

小区生活配套的稀缺程度也是判断改善和刚需的重要指标.

通常来说,地铁站、公园、三甲医院、学校、知名商场购物中心等配套属于城市中比较稀缺的资源.

真正的改善小区通常会匹配至少3个以上的稀缺配套,而刚需小区如果能拥有其中一个稀缺配套,已经算是不错了.

改善小区的价格可以为这些稀缺资源买单.通过这些硬性指标,可以更精准地筛选出改善小区和刚需小区,避免因名字判断不准确而产生的误差.

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