公寓新政一年！季华路五盘实探，谁在被拯救？

曾被热议一时的佛山公寓民水民电政策，转眼将满一年。

这一年来，有的项目抓住利好机遇乘胜追击，成交千套；有的项目却没有顶住市场的风浪，悄悄退场。

在这期间，公寓市场都有哪些变化？楼市君这就为大家来扒一扒 ！

| 佛山楼市发布 摄

实探季华路公寓五盘

有的卖爆、有的查封关停？

去年5月，佛山发布了关于公寓可申请民水民电的政策，当时不少人 高呼 “公寓的春天来了”。

如今将满一年，在政策的助力下，公寓市场真的回春了吗？

带着好奇心，楼市君来到佛山公寓项目最集中、也最具代表性的季华路。

| 佛山楼市发布 摄

佛山人都懂，作为从90年代开始规划的重要地段，季华路 串起了千灯湖、祖庙、佛山新城三大核心商圈， 早已形成集办公、商业、休闲于一体的城市黄金中轴。

如今，佛山地铁三号线与广佛线实现站内接驳，更是拉通了禅城与广州主城区的距离，不断吸虹广佛流量。

而企业进驻带来的人才涌进，商业繁荣所催生的居住、投资需求，也使得季华路在公寓赛道上越来越卷。

回溯到2019年，建投绿地璀璨天城、鸿业季华天地和鸿翔芮丽几乎同时亮相， 随后的两年里，星星凯旋国际、天丰誉城等项目也相继入市。

从此季华路上商办项目遍地开花，造就了如今一个十字路口就分布五个公寓盘的局面。

实探一趟下来，楼市君发现经过6年的市场更迭，它们如今的命运已经大相径庭。

自入市以来，一路领跑季华路的绿地璀璨云墅，去化率已超96%，全盘余货约200套左右。

同样体量庞大的星星凯旋国际目前在售3号3座，仅剩几套天地楼层可选，其余还有5栋未推出，至于何时推售，销售表示暂时还没有确切时间。

| 星星凯旋国际规划图

另外，鸿业季华天地也进入现货清盘阶段，销售坦言：基本只剩中低楼层了。

值得一提的是，楼市君在现场看到这里的入住率并不低，而且生活和办公都十分便利。

绿地璀璨云墅和鸿业季华天地楼下底商开满了餐饮、便利店、茶饮等，星星凯旋国际自身配建的商场也已经开业。

| 季华鸿业天地招商图

| 佛山楼市发布 摄

然而，政策的落地始终存在时滞效应，周期调整往往造成市场的两极分化。

楼市君来到马路的另一边，发现鸿翔芮丽、天丰誉城均大门紧闭，与对面的成熟氛围形成鲜明对比。

楼市君在房产信息网查询得知，两个项目目前均已处于全盘限售抵押的状态。

| 鸿翔芮丽、天丰誉城实景图

| 佛山楼市发布 摄

投资客户不再是购买主力

开发商如何求变？

有人稳步走量，有人悄悄关停，季华路上公寓项目的现状，实际上也是近两年来楼市的缩影。

在此次踩盘过程中，楼市君了解到，政策出台的这一年，季华路公寓的客群也在发生转变：

一是购买主力从投资客户过渡到自用客户。

绿地璀璨天城的销售告诉楼市君：以前买来投资的客户占 大多数，但这两年买来用于办公的中小企业明显增多了。

另外，还有一部分年轻人买来作“工作室+居住”复合使用。

| 建投绿地璀璨云墅样板房实景图

| 佛山楼市发布 摄

二是禅桂区域的老佛山人逐渐接受公寓。

比如星星凯旋国际。据了解，其客群主要来源于季华路周边和禅桂一带的三代同堂家庭。

对于准备与儿女分居、又没有学位需求的老人家而言，离得近的居住型公寓逐渐成为最佳选择。

尤其在新政的助力下，用于居住的业主和租客，不需要再介意商用水电所带来的昂贵支出。

| 星星凯旋国际样板房实景图

| 佛山楼市发布 摄

与此同时，面对客群 的转变，季华路上的开发商们也在不断调整状态，以适应市场的需求。

其一，在激烈的竞争中，打造产品的差异化。

背靠亚艺富人区的建投绿地璀璨云墅，打造出禅城首个6米挑高”私人会所“，弥补了板块内高端产品的空缺。

| 建投绿地璀璨云墅样板房实景图

| 佛山楼市发布 摄

星星凯旋国际则主打约85-127平类住宅产品，三到四房户型，这在公寓市场上比较少见。

而据销售透露，星星后续也将加推小面积的复式公寓，完善产品的多样性。

其二，从利率、燃气入户、物业费等层面，解决客户痛点。

楼市君从绿地璀璨天城的销售口中得知，该项目的贷款利率可以做到3.6%，而周边其他公寓项目利率普遍在3.85-4.2%。

除此之外，绿地璀璨天城和星星凯旋国际在产品上均做到燃气入户，进一步解决了公寓普遍不能明火的通病。

同时，星星凯旋国际的物业费与住宅持平，仅2.7元/平/月，比一般公寓要低。

| 星星凯旋国际实景图

| 佛山楼市发布 摄

其三，降低价格门槛、保障现房交付。

目前季华路在售的公寓项目均价在0.85-1.3万元/平，其中鸿业季华天地68方的户型，58万元即可拿下。

而早前最高卖到1.5万元/平的星星凯旋国际，目前成交价在1万元/平左右，对比三年前门槛有所降低。

同时，这几个项目均是现房在售，不需要等交付，这一方面也增加了客户购买的接受度。

| 鸿业季华天地实景图

| 佛山楼市发布 摄

低总价产品为成交主力

类住宅或许是未来趋势

季华路公寓迎来新变化之余，佛山的整个公寓市场又如何？

话不多说，上数据！

通过佛山市公寓成交排行榜可以看出，政策发布的一年里，还是有不少项目在楼市浪潮中迎风而起。

根据中指院数据，近一年成交套数排名前三的公寓项目，都位于顺德区。

其中，陈村板块的宏宇宏裕公馆，一年内摘得1345套，表现相当不俗。

排名第二的藏珑华府，同样位于陈村板块，临近佛山地铁2号线石洲站。

| 佛山楼市发布 摄

另外，禅城祖庙、张槎也均有上榜项目，例如融滨华府，部分户型可望汾江河。

值得一提的是，上榜项目大多数主推31-66平小面积户型，整体均价在0.8-1.2万元/平，上车门槛相对较低。

而本次挤进榜尾的绿地未来城、星星凯旋国际目前在售85-125类住宅产品，打破了大众对公寓的印象，这也说明公寓市场的格局逐渐在转变。

| 星星凯旋国际样板房实景图

| 佛山楼市发布 摄

总的来说，小面积、总价低的公寓产品相对上车门槛低，也因此深受投资客户和年轻人青睐。

而配套成熟的中心城区、交通完善的项目，不论是投资还是自住，都更加方便。

与此同时，随着办公和自住客户逐渐增多，类住宅产品或许也将成为未来趋势。

那么，如果是你，你会选择购买公寓吗？欢迎来评论区聊聊~