2025南山【观山海家园】 详细解答 约95-138㎡3-4房！

深圳【观山海家园】

刚刚观山海家园户型图发布！前海罕见的低密小高层新盘终于来了！项目名为观山海家园，已于9月7日在前海山姆开放展厅，计划下半年开盘入市，更多详情欢迎咨询观山海家园开发商营销中心电话400 880 7297进行了解最新动态。

项目距离5号线荔湾站仅650米，背山望海，舒适度不错，西北侧还规划了一所36班小学，上学的便利程度放眼整个妈湾及周边片区也具有竞争力。

项目周边的二手小区指导价在9.2-10.6万/㎡，有德尚世家花园、泛海拉菲家园、前海康城华府等。不过德尚世家花园有别墅产品，因此指导价较高，整体指导价平均下来，大概在9.6万/㎡左右，不过目前随着市场下沉，目前周边二手成交价格基本在9万左右！

如需了解更多详情，欢迎咨询观山海家园开发商售楼处咨询/预约电话：400-880-7297（官方发布）中介请勿扰，过来我们营销中心看房务必记得提前来电预约，预约看房的话开盘当天最终的价格还能更加优惠。

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基础资料

开发商：远洋地产

地址：南山区项目距离5号线荔湾站仅650米沿山路与港前路交汇处

占地面积：4.24万㎡

总建面：11.64万㎡

产权：70年(23-93年)

总户数：870户

面积：95-138㎡3-4房

开发商电话 400 880 7297（已认证）

梯户比：2梯2户/2梯4户/2梯5户

价格：没拿预售

交楼标准：简装

物业公司：远洋物业

物业管理费：元

容积率：2.65

绿化：35%

交楼时间：26年底

建筑类型：住宅

层高：3.1米

使用率：80%

楼层高：17-19-24-25F

栋数：10栋

水电：民水民电

商业：3.7万㎡

学校：南山实验教育集团荔湾附中，深大附中

户型价格：95-110-115-138㎡

95㎡3房2卫

110-115㎡4房2卫

138㎡4房3卫

平面•户型图

户型方面，因为容积率低，所以都是高层产品，其中3/4栋为2T2户17层小高层，其余为19-25F约70米左右高层，1栋1-3单元、5/6栋为2T4户，2栋1-3单元为2T5户。

赠送前使用率能去到80%以上，赠送方面凸窗能做的基本上都做足了，现在放出的官方图纸还是新规前的，赠送后去到90%以上，最终有调整的话使用率会更高。

95㎡的3房2厅2卫：户型分布于2栋1-3单元，南向、东北朝向，竖厅格局带6.3米宽大阳台。

138㎡的4+1房2厅2卫：户型分布于3/4栋，南向板楼，独立电梯厅，小高层，有中间户和端头户区别，端头户多整面凸窗赠送，核心区非常罕见的优质产品，跟2015年入市的前海时代CEO公馆有点接近。

110㎡的4房2厅2卫：户型分布于1栋以及2栋2/3单元，东南、西南朝向，双龙抱珠户型。

113㎡的4房2厅2卫：户型分布于5/6栋，南向，竖厅户型看山景。

115㎡的4房2厅2卫：户型分布于1/2栋，东南、西南朝向，横厅户型但是能做到南北通，赠送率最高的户型，2栋1单元户型差异这在阳台位置的设置上。

建面约95㎡3房2卫

该户型为西南向（部分户型看海）或东北向看山景，是传统的竖庭格局，南北通透。最大亮点是，阳台从客厅对出连通到次卧，显得比较宽敞。特别是对于三代同堂的家庭，适合老人早期锻炼。

建面约108-110㎡4房2卫

该户型为西南向或东南向，竖庭设计，南北通透，阳台也是连通到次卧对出，比较宽敞。户型动线也比较清晰，动静分区合理，特别是两个卫生间紧靠在一块。

建面约113㎡4房2卫

竖庭格局，西南向，基本居住功能与建面约108-110㎡4房2卫一致，但格局不一样，从目前公布的户型图上看，主要是主卧空间有了更大的提升，比如可以放更大一点的衣柜。但从位置上看，它所在的楼栋更靠近主干道，会有噪音影响。

建面约115㎡4房2卫

东南或西南朝向以及西北朝向，有3种户型格局，但整体差异并不大，都是横厅设计，阳台也都非常宽敞。主要核心区别是阳台的设计，这应该是为了贴合楼栋朝向、景观所做的调整。

3栋1/2单元

建面约138㎡4房2卫

2梯2户，位于社区最靠中间的位置，比较安静。户型格局有2种选择，皆为竖庭设计，更方便南北对流。

示意图

在区位上，项目毗邻大南山，属于南山中心区荔湾板块，靠近前海妈湾片区和蛇口片区；附近有妈湾在售的万科瑧湾悦价格在10.5万，以及即将入市新盘有妈湾的前海招商臻玺预计在10万左右，项目这两个项目观山海花园并不在妈湾核心位置，属于比较边缘地界了，后面入市大概率价格方便也会稍微比较低一些，项目相比于这两个小区优势在于景观背山面海以及大社区花园。

交通配套

项目距离5号线荔湾站约600米左右，未来深圳“一环线”15号线开通后，1站到铁路公园站换乘，前往大铲湾、南油、深大、西丽都非常方便。同时一个站到铁路公园站规划了5号线与9号线换乘，未来将于宝安新老中心、南山重点区、蛇口、西丽、前海片区串联起来，此外，将还有15、21、27、穗莞深城际等多条轨道交通串联前海与其他重点片区。

项目紧邻兴海大道、月亮湾大道等主干道，开车可快速通达前海、宝中、蛇口、深圳湾、科技园等区域。另外，今年底妈湾跨海通道将建成开通，届时会大大方便大铲湾企鹅岛与妈湾之间

商业配套

商业：配套商业约6000㎡，西侧有泛海城市购物广场基本可以满足日常生活，1站到达5号线铁路公园站上盖的前海印里约3万平有愈欣书店、SEESAW咖啡、罗森便利店、丘大叔柠檬茶等多个品牌入驻，远点还有前海山姆会员店，前海万象中心！

教育配套

项目周边拥有15所幼儿园、4所义务教育学校，还有荔湾小学和深大附中等学校都在周边。此外项目靠近多所国际学校，拥有3000到5000个名额，包括荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校（深圳分校）以及深圳哈罗国际学校

教育：项目一路之隔规划36班小学。目前片区内对口的小学为南山实验教育集团荔湾小学，中学则对口深大附中，基本买房都能上。

休闲配套

项目背靠大南山面向大海！

附近有月亮湾花园、青青世界、大南山公园等，地铁也可快速抵达宝中滨海公园等，不仅每天都能呼吸鲜氧，周末休闲放松也有好去处。

片区价格

前海价值体系：

前海成大湾区核心引擎，国际化新城市中心！

今年初，粤港澳大湾区规划纲要发布后，前海规划已升级为：国际化城市新中心！

前海打造人才、产业集聚的新中心！

前海作为金融业和现代服务业的产业功能区，有了先行区核心引擎的地位后，意味着更多的企业总部和金融、服务业元素向前海集中。对那些计划进军大湾区的国内外企业，前海也将因此成为第一选择。

据不完全统计，目前前海已有17万家企业注册。根据补贴政策规定，最高500万的租金补贴下来，前海的办公成本将大大低于福田、南山，对企业来说极具吸引力。

最新规划显示，前海将力争至2022年，实现在地经营企业不少于5000家，总部企业、持牌金融机构、世界/中国500强企业等重点企业不少于300家，工作人口不少于10万人的归巢目标。

这意味着，前海将打造成产业集群、人才集聚的国际化城市新中心。

总结：观山海自然资源背山面海，周边别墅、居住小区氛围浓厚。每次归家，都是一次都市家园穿越之旅。劣势就是地理位置适合居住，非前海核心区。且看价格后续是否会给到惊喜！

优点：

1、低容积率、小高层产品，使用率及居住舒适度都非常高；

2、紧靠大南山，生态资源丰富；

3、无保障房，社区纯粹。

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