高院判例：房屋预告登记能否排除工程价款优先权执行？

作者：周军律师.

如需帮助可关注，私信必复。

在房产交易领域，房屋预告登记是购房者为保障自身权益、确保未来能顺利取得房屋所有权的重要手段。预告登记后，未经权利人同意，处分该不动产不发生物权效力 。

那么，做了房屋预告登记，能否排除工程价款优先权执行？

湖北高级人民法院在《詹某1、詹某2案外人执行异议之诉案》中明确：

非为保障其基本居住条件而购买房屋的购房者以其已进行房屋预告登记为由提起案外人执行异议之诉，并要求人民法院停止对案涉房屋执行的，人民法院不予支持。

湖北高院认为，

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于建设工程承包人的建设工程价款优先权。

在本案中，詹某1、詹某2签订合同并设定预告登记的房屋为19套，该购房数量已经超出一般消费者购买房屋的实际数量，可以认定购房者并非为保障其基本的居住条件而购买房屋，所以可以认定其作为案涉19套房屋的预告登记权利人不具有《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条所规定的“消费者”身份。

综上，即便詹某1、詹某2与十堰太某湖国际广场开发有限公司存在真实的房屋买卖关系并办理了房屋预告登记，亦不能对抗鼎某建设公司对案涉项目享有的工程价款优先受偿权。

据此，若承包人对房屋所在工程享有建设工程价款优先受偿权，而购房者仅办理了预告登记，在房屋执行过程中，承包人的优先受偿权优先于购房者的预告登记权利，购房者无法排除执行 。

由此可见，房屋预告登记虽为购房者权益提供了重要保障，但并非在所有情况下都能排除执行。购房者在进行房产交易时，除办理预告登记外，还应确保满足排除执行的各项法定条件，关注房屋权利状况，以最大程度维护自身合法权益 。

周军律师提醒，我国并非判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，仅对湖北高院辖区法院有参考意义。因此，并不意味着法其他院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。如有争议，建议及时咨询专业法律人士，依据法律规定和具体案情，采取恰当的维权措施 。

知法守法，希望大家都能充分使用法律武器，有效维护自身权益！

普及法律常识，帮您维护权益。

关注点赞转发，让亲友都得到法律保护！