年报季：刘肖请辞，万科还有“救”

　　大家好，我是地产高富帅。

　　小编魂不守舍，终于等到了万科的年报，热气腾腾，今天晚上正式发布了。

　　作为今年地产圈年报发布最晚的头部房企之一了，或许对于万科来说也是30多年来最迟的年报了。

　　万科这份年报确实也是近几年最简单的年报之一，亏损这个字眼确实让人有点诧异，这高达494亿的数字是如何算出来的，小编自己都有点惊讶。

　　与年报一同发布的还有一个重大人事认命：万科执行副总裁刘肖申请辞去岗位，但是并没离开万科。

　　不过内部并没认命其他任何岗位，只是官宣后续核心工作是联系战略投资业务。

　　年报显示，去年万科实现营收超3400亿元，瘦身健体取得明显成效，大宗交易规模行业第一，综合住区实现销售面积行业第一。

　　完成超18万套房屋高质量交付，长租业务规模、效率、纳保量三项行业第一。此外，经营服务业务稳健增长，在业内率先实现多赛道REITs突破。

　　可以看到，万科的亏损核心原因其实还是2020，2021年这批土地价值在不断减值，加上万科多元化投资方面也存在不小的亏损。

　　这份成绩单作为万科历史上最差的成绩单，要说的东西不是特别多，再去探讨其中过多的细节已经毫无意义。

　　万科这份报告上面语气看得出来相当谦虚，说白了输了就是输了，再去找其他理由没有意义，能提前找到核心原因，加把劲再雄起才是真王者。

　　回顾万科的2024年，一定少不了的关键词就是“偿债”。而面对即将到来的偿债高峰期，这一关键词也将继续伴随万科闯关2025年。

　　要偿债，无非是开源节流。在开源上，2024年以来，万科一方面积极推进大宗资产交易，另一方面也通过项目公司及旗下资产的抵押担保集中获得了大量银行贷款。

　　截至去年三季度，万科实现新增融资和再融资超770亿元。有了深圳地铁集团的全力力挺，万科在未来资本市场还是具备一定竞争力的。

　　同时，万科也推出了“瘦身健体”一揽子方案，除综合住区开发、物业服务、租赁公寓三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。

　　小编对于万科的未来，其实也早已经给出了一些个人的看法，万科能否再次起飞，或是安稳落地，其最大核心关键就是广深市场存量的盘活。

　　2024年底，深铁核心团队悉数进驻万科核心管理层，个人觉得这就是万科未来彻底转型国企的基本牌面了，这也是万科走向平稳最大的护身符了。

　　有了国企兜底，万科很多决策将会是革命性的变革，比早期经理人主导时期的万科更加有权威性与社会意义，小编倒是觉得是一个非常好的开始。

　　作为早期在上海成立的万科开发经营本部，也是万科地产业务的核心智囊团，五大核心部门高管已经完全在深圳集结。

　　就在2024年底全部在对广深两地的存量项目在做一系列的研究，从产品，规划，投研等专业视角，破局存量这场仗估计就是2025年万科最关注的。

　　就在近期，地产一品塘得到了一些消息，万科长租公寓已经放开加盟权限了，似乎行业又一个较大的风向。

　　作为少数万科赚钱的业务之一，万科似乎要在公寓赛道玩出自家特色。后续龙湖，招商，华润，中海等巨头会不会跟上，或许还有悬念。

　　万科旗下的长租公寓品牌泊寓宣布开放加盟，提供项目加盟和资金加盟两种模式。

　　此举旨在吸纳有闲置资金的投资者和有公寓项目的合作方，标志着万科由重资产持有向轻资产运营的重要转型。

　　尽管万科泊寓已实现盈利，但面对规模焦虑和财务压力，开放加盟成为其持续增长的必要路径。

　　加盟模式最早出现在一些创业型长租公寓品牌中，如魔方公寓2015年宣布开放众筹式加盟合作，被自如收购的贝客公寓曾经以加盟合作的方式在二三线城市拓展市场等。

　　这一举措不仅对万科泊寓具有重要意义，也可能引领整个长租公寓行业的整合与变革，行业老大都要下场了，这个行业中小品牌未来的发展空间会被急速抹杀。

　　
不管是大批量出售商办与商业资产变现，还是开发公寓加盟，万科这些举动就是为了尽快还债，比起很多已经躺平或老板已经移居海外的房企强不少了。

　　其实行业大型企业扭转趋势的案例也不是没有，去年直接扭亏为盈的中国金茂就是央企里面最值得尊敬的对手之一。

　　万科作为一家品牌知名度长期在第一梯队的头部房企，有着强大的体系支撑，加上其内部人才厚度一直不错。

　　尽管万科很多城市拿地偏少，多年没出品过爆款产品了，但是小编觉得综合操盘实力仍然还有期待。

　　如果深圳，广州两大超级城市，未来真的有存量项目能够开发，万科如今的团队还是相当抗打的，广深这高达几千亿的货值，也是真的有点期待。

　　当然，存量变现不可能是一朝一夕的，很多规划变更涉及到很多相关部门，尽管万科已经完全是国企当家，这种政策问题也不是谁一两句话可以马上解决的。

　　还是那句话，万科最差成绩单的背后仍然看到还有丝丝希望，留点时间给万科。

　　今天就聊到这里，需要补充的朋友欢迎留言，

　　地产一品塘，80后 工科理工男 深漂18年 18年猎头从业经历，14年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，关注地产人才发展，持续研究健康管理，