董小姐 | 地产进入新一轮换帅周期

从万科，华润，到保利，金茂，再到绿城，地产正在进入新一轮换帅周期。

3月27日，绿城突发公告，宣布绿城中国董事会主席张亚东辞任，来自中交的刘成云接任绿城董事长一职。

绿城换帅，事发突然，外界纷纷关注，头条文章满天飞。

那么，董小姐来写几点不一样的观察吧。

1、还有一个版本

换帅的消息在内部已经发酵了一段时间，但是，并非今日版本。

据董小姐了解，早在去年10月左右，内部就有消息说，中交会派人来担任要职，大概率是绿城二号位角色，比如副董事长or联席董事长。内部对刘成云的名字，亦不陌生。

一段时间过去，这一消息到年底忽然没了风声。

据说，那个时候，刘成云是中交集团党委常委、副总经理。如果担任绿城中国副董事长，可能有降级之嫌。

这一安排在内部可能有不同意见。沟通数轮后，中交内部对派高管赴绿城担任二号位角色，并未达成一致共识。

2、意料之外

过去，中交向绿城派人，更多在财务、法务、运营，以及董事一职，且后者临近退休人士居多。

选人直接来绿城做董事长，接替张亚东，还是有点意外。

不少绿城的朋友说，今年年初在一些内部会上，从张亚东的发言中，并未嗅到他即将卸任的苗头。他自身也很难说对今日卸任早有预期。内部会上，张亚东提出了一些高要求和严标准，强调了2025年，绿城要勤俭节约，看重经营结果。对绿城管理也做了一些目标期待，说重点是提升绿管的操盘能力。今年2月他还在内部频繁开会，3月则更多在香港出差。

「当时，大家的感受是，他至少还能再干一两年吧。」

即使换帅，从同行房企的操作路径看，母公司先派人过来担任二号位，创造一个过渡期。二号位可以先了解公司，摸清业务，整理牌面。一段时间后，升为一号位，这样更容易驾轻就熟。

从结果看，中交不这么想，它走了一条董事长「直给路线」。

背后一定有故事。

3、加强控盘

绿城是目前为数不多的幸免于出险的大型混合所有制房企。

过去数年， 尽管有国央企坐镇，混合所有制公司还是接连遭遇困境。从远洋到金地，再到万科，万众瞩目。

逼得大家不得不多思多虑。

据说，从去年开始，有关部门就对中交提出了要求，认为中交应该加强对绿城的管控。

言下之意，要体现大股东意志，为混合所有制房企做好代言。

这是基于大环境的变化，外部对绿城的态度变化。

从内部看，中交挥别地产「亲儿子」后，绿城自然成为了「全村的希望」。

25年1月，中交宣布退出房地产，剥离房地产项目，仅保留部分轻资产业务，加上传统基建项目数量变少，对中交而言，绿城的房地产业务是目前最有前景的大蛋糕，被寄予厚望。

这是今日派驻新董事长的重要背景。

4、管理风格

要看懂此刻的绿城，得先看看，过去近7年的绿城主事者，张亚东。

张亚东在任董事长期间，和大部分房企董事长，不太一样。

张亚东今年57岁，属于比较实干的董事长。过去数年，他与总裁郭佳峰分工明确，搭档比较默契。

郭佳峰 肩负一切经营条线业务，同时会投射比较多的精力到投资条线。很长一段时间，张亚东虽然主管战略，但也会在内部参与经营条线业务管理，内部人称「卷王」。

从张亚东的内部管理风格来看，他很善于平衡各方的关系与诉求，懂得用人，「深谙管理的艺术」。他的管理是柔性的，懂得恩威并施的尺度，也会给团队一定的包容度。据董小姐了解，对于业务条线的管理，他更多是通过管人的方式来管事，会通过业务看背后的管理问题。

对具体的业务事项，他不会介入过深，但是，业务条线的团队组成，管理作风与痛点，管理效能有无提升等等问题，他都会参与过问，表现出细致的一面。

董小姐多方了解到，张亚东开业务会的时候，精力更多放在识别业务和团队的问题，然后去拆解问题。

他在内部最常问的是：问题是出在管理文化还是团队能力？

然后，让管理思路和逻辑最清晰的人，去把上述问题解决。

但是，最终的决策性方案，如果牵涉到制度调整和人员变动，他要亲自把控。

过去数年，张亚东从外部不断引进职业经理人，万科人、龙湖人、阳光城人....但是，只有适应和融入了绿城文化的人，才能真正留下来。

对很多外来职业经理人来说，他们是否真的与绿城适配，还有待时间验证，可能至少需要2—3年时间。这与他们的经营业绩无关，而与他们本人对公司价值观的内化程度有关。

内部不少声音认为，绿城的内核，还是在一部分勤勉的老绿城人身上。

总裁郭佳峰就是绿城内核的代表人物。

郭佳峰今年60岁，是一位「老绿城」，属于「老黄牛」型总裁角色。在内部德高望重，被誉为绿城的「定海神针」。他为人低调，言语不多，但管理注重细节，很多过审地块的细节悉数牢记在心。现在，他掌管了绿城所有经营条线，从客研、投资到营销，成本等等。其中，他对团队的经营兑现度要求很高。「是用实力而非地位，证明了自己权威的人。」

听说，在2021年，他主动提出在绿城不拿工资。这么多年，为爱发电，每天长时间开无数的会。最近，绿城的口号「做一成一」，就出自于他。

不得不承认，老绿城人对绿城的感情，的确胜于其他同行。这群人重情义，讲情怀，有产品工匠主义精神。

据董小姐了解，郭佳峰曾经萌生退意，但被张亚东挽留过。

此番张亚东卸任，刘成云接棒，总裁郭佳峰能否继续为绿城护航？

问了一圈绿城的朋友，大家说现在还是该拿地拿地，该干嘛干嘛，因为都倾向于认为，总裁郭佳峰是业务总舵手。「只要老郭在，一切都能稳住。」

新任绿城董事长刘成云今年56岁，是中交体系内的实干派，比较雷厉风行。据说，他有很强的经营思维，管理能力也很强。

官宣之后，所有人都在等待他的新动作。

听到一种猜测说，绿城的经营班子目前大概率是不会动的。

因为，稳住绿城内核，让这艘大船继续航行，是第一位的。

5、悬念

截至目前，张亚东仍是绿城管理董事长，未来是否留任？是个悬念。

在23年之前，张亚东对绿城管理更多是一种较为放任的态度。

在那之后，因为认为绿管业绩未达内心预期，他开始重视绿管的增速，于同年7月担任绿管联席董事长。

今年年初，他也曾对内说，希望提升绿城管理的操盘能力和业绩规模。

如果留任，更像是一个多方协商的结果。不过，绿城是占股绿城管理71%的大股东，从绿城到绿管，虽然都是董事长，级别与座次并不相同。

至于，绿城新任董事长刘成云，一定是带着新的使命来的，他要开启一段新故事了。

接下来，绿城100%会发生新变化。

董小姐看到的，目前最大的确定性变化是：

绿城开发业务发展要向好，是符合中交和绿城双方利益的最大公约数。

所有的变化，都应该服务于这个目标。

地产这一轮换帅周期仍在继续。

除了万科，华润，保利，金茂，绿城，董小姐听闻，仍有新的大型房企正在酝酿换帅故事。

你期待绿城，什么样的新变化呢？

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