“捡漏”正当时！大型地标楼盘在售新房与“自家”二手房打价格战

大家好，我是苏北哥！今天是3月27日，农历二月二十八，昨天的春光似盛夏，今天忽然风云突变……

01.

奇观！三大板块新房涨价超4000元/㎡，城东楼盘新房与自家二手房打“价格战”！

今天不聊天气了，还是把主要精力放在分析市场上面！最近一个关注北哥抖音直播间不久的新粉，忽然加北哥好友，说是有急事相求。对于这种需求，北哥向来是有求必应的。

什么事呢？其实就是目下很多买房人都会碰到的问题，眼下什么时候能够买房？什么时候是合适的下手时机？通过了解，这位买房人年纪不大，关注南京楼市时间不久，对于买房问题的认识自然也不够深入，至于为什么着急买房，对方没有明说，只说他自己认为楼市还会下行，因为看到很多楼盘还在打折，但是看媒体宣传，以及身边同事说，今年楼市说不定要触底反弹。

正在这两难纠结之间，希望得到北哥的指点，指点就不必了，北哥可以理解为这是一种与粉丝的互动与分享。对方的想法是，让北哥整体为他分析下，今年南京楼市的整体走势，或者全市房价会如何发展，是整体继续下滑，还是会在某个时间点触底上扬。

听了这位粉丝的想法，北哥的回应是“分析不了”！原因很简单，如今的南京楼市不比以前，宏观层面的分析和走势判断，其实作用不大。行情分化的大背景下，板块与板块之间，甚至只差1公里、1条街，行情都会天差地别。

比如本周一北哥文章介绍的雨核吧，数字大道以北的建发璞云房价居然从去年年底的3.8万/㎡，上涨至如今的4.2万/㎡，不到半年4000+元/㎡的涨幅，论谁不叹服呢？

雨核与河西南一路相连，数字大道以西1.7公里处便是我们熟知的“星八客”地界，周一文章刚说2字头房价已经在河西南绝迹，谁知话音尚未消散，河西南2字头房价再出江湖。海峡城云玺湾最新成交价格2.97万/㎡

雨核房价居然与河西南产生了超1.2万/㎡巨大倒挂，这放在以前你敢想？这也许就是2025年南京楼市的魅力吧，买房的风口机会居然和买房人的传统认知产生了冲突。

然而趁机涨价的可不止雨核一个板块！据了解，近期燕子矶核心区的新房价格也上涨了5000元/㎡，由于燕子矶近3年内都没有土地出让，板块内仅剩保利国贸璟上一家在售楼盘，此前有房媒称该项目年后涨价3000元/㎡，但根据北哥进一步了解，实际保利国贸璟上最近的涨价幅度达到了5000元/㎡。

保利国贸璟上样板间实景

去年年底保利国贸璟上的实际销售单价还在2.6-2.7万/㎡，如今已经站上了3.2万/㎡的单价水平。

还有大校场的华润金陵中心，很多人对该盘的房价认知还停留在4万/㎡左右的单价水平。实际上该项目的实际单价已经悄悄上涨至4.3-4.4万/㎡。

金陵中心文渊府实景

很多人对华润金陵中心存在偏见，认为它是大校场早期开发楼盘，产品有点过时，且又是30F大高层，又不是科技住宅云云，实际上该项目凭借着低价优势实现了热销。去年10月份起推出的4栋大高层22F以上超200套房源，已经系数售罄，属于“闷声发大财”。

怎么样？以上这些楼盘的涨幅是不是令你感到始料未及。但是“有涨就有跌”，南京楼市如今房价的涨跌幅差距，可能超过你的想象。

距离大校场不远的老城东板块，近期有在售楼盘卖出了首套二手房源，进一步展示出老城东板块的真实房价水平！这个楼盘就是钟山峰景。

作为总建面积超过31方的城东地标型大盘，钟山峰景似乎还是上一个市场周期的产品，是与保利云上等楼盘同时代的项目，无奈盘量太大，又遇上市场下行期，硬生生的拉长了去化周期，2021年1月首开，如今还在售卖新房。

钟山峰景实景

根据最新消息，钟山峰景3月10日成交了该小区第一套二手房，这套房源面积是172.41㎡的4房2厅2卫大平层，为18F小高层高楼层户型，挂牌价格631万，最终以总价571万成交，成交单价定格在33118元/㎡。

亏损当然是亏损的，只是亏多亏少的问题，根据网房数据，钟山峰景类似户型2021年首开时，单价高达4.7-4.86万/㎡，再加上3500元/㎡的装修包，算下来当年买入价高达5万+/㎡。

算下来，钟山峰景首套房业主起码亏损了290万元，折合单价亏损1.7万/㎡。

不过令人始料未及的是，钟山峰景的在售新房居然与二手房打起来价格战。据了解，钟山峰景目前至少还有5栋楼有房源在售，其中最近开盘的楼栋上市于2023年5月，67套房源至今去化量为0

钟山峰景网房销控

钟山峰景新房房源显然陷入了滞销窘境，为此该项目也在积极“降价自救”，目前项目主力户型143㎡4房和172㎡大平层，均推出了特价房，前者总价在550万，后者总价的630万，折算下来143㎡折后单价在3.8万/㎡左右；172㎡户型折后单价仅为3.6万/㎡左右。

近期钟山峰景为了进一步吸引购买力，加速去化甚至推出一批特价房源，折后房源单价仅有2万+/㎡。

这价格甚至比钟山峰景首套二手房成交单价更低，不用怀疑，KFS为了从二手市场抢夺购买力资源，已经和自家的二手房“打起了价格战”。

然而这种“自家打自家”的价格战，当然是有利于买房人的，买房人可以两头堵，如果想买新房，就和KFS说，你们家小区二手房成交价格已经出来了，比你们新房价格低了XX万，KFS自然降价；如果想买二手房，也可以如法炮制，逼业主进一步降价。

想捡漏的买房人一定要牢记。

其实北哥近期文章专门盘点了一批，新房还在卖，同时二手房也实现成交的楼盘，比如河西南的嘉华嘉璟峰；大校场的翡丽铂湾、云萃府；江核的颐和铂岸江璟、晴樾府；城南中心的金陵星图；雨花岱山的绿城云栖玫瑰园等等。（实话！这个可能是南京楼市目前“最靠谱”的“捡漏”方法）

02.

正方新城、江核楼盘近日首套二手房成交，真实房价水平显现！

除了老城东的地标盘钟山峰景最近成交了首套房，江宁的正方新城近期也有不止一家小区成交首套房。一批曾经被刚需客疯抢的楼盘，到了房价的集中兑现期。

首先是正方新城的上宸云际，作为板块的封面地铁盘，2021-2022年间，上宸云际曾是很多刚需购房人追追捧的对象，光是2022年一年，上宸云际就卖掉了805套房源，荣登南京楼盘TOP10销冠榜第六名，毫不夸张的说，上宸云际应该是正方新城近几年来，卖得最好，收官最快的楼盘。

上宸云际于2024年6月已经全部完成交付

然而就在上周一个重大消息传来，上宸云际首套二手房实现成交，目前相关平台尚未录入这套房源的成交信息。

但据北哥打听得知，上宸云际的首套二手房成交房源为101㎡三房两厅两卫户型，成交总价在182.5万，折合成交单价在1.8万/㎡左右。再一次显示出正方新城的真实房价水平。

上宸云际2021年新房首开时，网房成交记录显示，101户型低楼层成交单价在2.44万/㎡，中楼层成交单价在2.6万/㎡，高楼层成交单价在2.68-2.69万/㎡

统一按照2.5万/㎡新房开盘均价计算，上宸云际首套房成交价格相比当初新房买入价，也亏损7000元/㎡，一套二手房亏损总价达到70万+。

与此同时，正方新城目前已经有多个楼盘连续实现二手房成交，基本已经将板块的真实房价定档。

位于将军大道以西的德信星宸今年2月份成交了小区第二套二手房，一套89㎡的高楼层小三房房源，成交总价145万，折合成交单价为16250元/㎡。

毫不避讳的说，德信星宸的第二套二手房成交价要比去年9月小区成交的首套二手房价格还要低，小区房价还在下滑。去年9月29日，德信星宸成交了首套二手房，同样的89㎡的高楼层小三房房源，成交单价在17137元/㎡。

将军大道以西的联发云启，去年9-10月间也连续成交了两套二手房，成交单价维持在1.27-1.3万/㎡之间，

山语春风去年12月初也成交了首套二手房，成交单价为11912元/㎡

荣盛隽峰目前最新二手房成交单价在11853元/㎡

银城蓝溪郡最新房源成交单价仅9738元/㎡。

所以整体来说，正方新城房价目前跨度比较大，价格区间从0.97-1.8万/㎡，然总体来说板块将军大道以西房价明显低于将军大道以东。

将军大道以东除上宸云际成交了首套二手房，玖华府目前也有3套二手房源挂牌，挂牌单价在2.1-2.4万/㎡之间，预计玖华府未来首套二手房成交价也会与上宸云际相差无几。

目前正方新城将军大道以东有一个在售楼盘，奥体建设锦尚紫兰，目前起步总价155万，在售78、88、98、118㎡四种户型，实际销售单价在1.5万/㎡左右，比附近二手房价格还低3000元/㎡，相对来说还比较保值。

江核南工大板块，在近日天宸云筑成交了首套二手房之后，曾被誉为天宸双子星之一的另一家楼盘天宸江樾也成交了首套二手房源。

据说这套房源为一套127㎡的4房2厅2卫户型，具体楼层目前尚不明确，最终成交总价在300万左右，折合成交单价2.36万/㎡。

2021-2022年那一批开盘的楼盘之中，天宸江樾算是最后一个成交首套二手房的小区，据此位置江核南工大的二手房真实价格水平已经和盘托出。

2021年开盘时，天宸江樾127㎡4房新房成交价格为3.3-3.43万/㎡

算下来，天宸江樾首套二手房对比当年买入价，亏1-1.1万/㎡，总价亏127-140万左右。

目前江核南工大的二手房价水平已经十分清楚了。

房价最低的是天宸云筑，二手房成交单价仅19497元/㎡，也是目前南工大唯一1字头房价小区

板块主流二手房价格在2.1-2.46万/㎡，和光锦棠府、长江时代、天宸江樾、大华锦绣江来房价均在这个区间。

房价最高的小区目前是首开万科江悦光年和金基中北映樾

今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。