北京
2025年2月，全国70个大中城市房价延续分化态势。新房与二手房价格环比跌幅虽与上月持平，但下跌城市数量持续增加。一线城市新房价格连续3个月保持正增长，但二手房市场在持续4个月上涨后首次转跌。市场分析人士指出，春节淡季和政策效果边际减弱是主要影响因素，但一线城市新房韧性仍凸显，深圳、上海等核心城市表现稳健。
一线城市新房韧性凸显，二手房市场承压
新房市场持续修复
2月，一线城市新房价格环比上涨0.1%，连续3个月保持正增长。其中，上海、深圳表现尤为突出：上海新房价格环比上涨0.2%，自2019年8月以来持续上涨；深圳环比上涨0.4%，连续5个月上涨，成为全国唯一新房、二手房价格均“五连涨”的城市。北京结束连续10个月的下跌趋势，环比微涨0.1%；广州则成为一线城市中唯一新房价格环比下跌的城市（-0.2%）。
二手房结构性回调
一线城市二手房价格环比由涨转跌，降幅为0.1%。其中，上海、广州分别下跌0.4%和0.3%，深圳逆势上涨0.3%，北京则环比持平。分析认为，二手房价格回落与成交结构变化有关：中小户型及高房龄项目占比提升，拉低整体均价。但深圳在豪宅成交支撑下，价格保持坚挺。
政策效果边际减弱
尽管2024年四季度政策利好推动市场信心修复，但春节淡季叠加政策效果减弱，二手房需求释放趋缓。广州二手房价格已连续22个月下跌，反映出非核心区域市场调整压力。不过，市场预期一线城市中长期复苏趋势未改，后续需关注政策进一步发力空间。
二三线城市分化延续，价格调整压力仍存
二线城市涨跌互现
二线城市新房价格环比由涨转平，二手房跌幅扩大0.1个百分点至0.4%。南京、成都、宁波等城市新房价格环比上涨0.3%-0.5%，但下跌城市占比达52%。二手房市场则更为低迷，仅成都、海口环比上涨0.2%，其余城市均下跌。例如郑州、武汉二手房价格环比跌幅达0.6%，市场分化加剧。
三线城市跌幅收窄但压力不减
三线城市新房价格环比跌幅扩大0.1个百分点至0.3%，但较2024年4-9月平均跌幅（0.7%）明显收窄。泉州、宜昌等城市新房价格环比微涨，唐山、无锡、烟台等城市跌幅超过0.5%。二手房市场则延续低迷，扬州、徐州等城市跌幅达0.8%-0.9%。市场分析指出，三线城市库存压力仍存，短期内需依赖政策支持与结构性调整。
产品类型分化加剧
从产品类型看，各面积段新房价格环比均走弱：90平以下刚需产品跌幅扩大至0.2%，90-144平刚改产品由平转跌，144平以上改善型产品跌幅扩大至0.2%。二手房市场则呈现“以价换量”特征，各面积段跌幅与上月持平。刚需产品（90平以下）跌幅最大（0.4%），反映中低价位房源成交占比提升。
当前市场仍处于“止跌回稳”关键阶段，一线城市新房韧性为市场注入信心，但二手房及低能级城市调整压力尚未完全释放。3-4月传统旺季或成为观察政策效果的重要窗口期。
本文源自金融界
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