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户型图丨项目介绍丨房源丨_周边配套丨详细解答
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一、地块信息

开发商：北京越昌房地产开发有限公司

拿地时间：2024.10.22

占地面积：5.6万㎡

建筑面积：10.1万㎡

容积率：1.8

绿化率：30%

户数：978

楼栋数：17栋

楼层状况：6-8层洋房

物业公司：广州越秀物业发展有限公司北京分公司

物业费：5.58元/月/㎡

装修情况：满配装修

二、区位介绍

老规矩，说项目先聊缺点：

Ø缺点1.距离地铁朱辛庄站相较于越秀星樾&寰宇未来距离较远，距离地铁站约1.7公里

Ø缺点2.周边500米范围的城市界面目前还有待提升

版块介绍

Ø首先朱辛庄这个板块还是比较值得肯定的，朱辛庄作为目前昌平区的头把交椅，相信很多伙伴是比较认同的吧。这个版块属于未来科学城西区范围，其实真正快速发展也就是从2020年小米率先进驻，随后石头科技，好未来，中公教育，紫光数字产业园，小米未来产业园，等等产业纷纷进驻，使整个板块产业密度迅速提高；开发商也是纷纷正向入局，万象悦府，龙湖云璟，大华启宸府，越秀星樾，再到寰宇未来，均取得的非常耀眼的成绩，即便是大家诸多诟病（主要集中在采光和得房率上）的寰宇未来，也依旧在一种骂声中快速去化，目前也就仅剩几十套。一年左右取得这样的销售成绩，在其他任何一个区都会成为区域的骄傲，但这样的成绩在朱辛庄却成为拖后腿的存在！

下面我们来具体看一下整个板块具体情况：

Ø交通：虽然上文把这一项列为项目缺点之一，但实际上星耀未来交通还是非常不错的，说距离地铁远也是相对的，实际上公共交通还是非常便捷的，双地铁交汇（8号线和昌平线），从这个位置出发两站地就可以达到西二旗，对于大厂客户来说不要太方便。同时延昌平线去往六道口学院路也是十分方便！

昌平线

延8号线向南直接联通奥森，北土城，鼓楼，网附近，永定门等诸多核心商圈

另外开发商也开通了社区班车去往地铁，这个还是要点赞的，一般项目都是距离地铁3公里以上，无法步行或骑行到达才会设置班车，星耀项目这一点值得一个赞，并且非常明确的给出了班车时间表，这个运行时间和运行时长还是非常不错的。

工作日:早间、晚间15分钟/班，节假日30分钟/班

Ø商业：万达广场，综合购物中心，这个不多赘述，大家都很熟悉

TBD商业街，以餐饮和儿童教育为主

Ø教育：101未来科学城学校，（包含第一，第二幼儿园，小学，初中，高中）从学前到高中教育一站解决，高中部有很多与本校共享的中外交流项目，也有钱学森实验班，规格还是很高的。

Ø医疗：依托北大国际医院，积水潭医院回龙观院区，整体医疗水平也是昌平一流

Ø环境：北侧东侧均为在建的未来科学城生态休闲公园，据有居民在12345提问，官网回答说预计2025年12月即可完工。目前北侧公园已完工约70%，东侧完工约50%。

北京首个以观鸟为主题的公园，大面积湿地环境包含200多种野生鸟类，和北侧沙河水库相连接，形成京北不可替代的自然涵养区。

三、项目介绍

Ø总平图分析：

住宅总占地面积约为5.6万㎡ ，地上建筑面积为10.1万㎡，容积率1.8，社区一共17栋洋房，层高为6-8层，为3个单元和4个单元组成。

小区人行主入口在东侧，北侧和西侧分别有人行次出入口，机动车也是东进西出。

在东北侧和西南侧分别有两个低级配电室，西北侧为社区管理用房，在选房时需要注意下。

项目正西为地铁轨道，交付前会安装隔音屏，但如果有选择还是要尽量规避一些。

Ø楼间距采光分析

关于楼间距我们可以简单来看一个系数：r=楼间距/南侧楼高，r这个数值越高代表采光越好。

我们简单来看一下，阳光从A点照过来，AB为南侧建筑高度，C点为采光点1，D点为采光点2，BC，BD则分别代表楼间距。

简单分析可以看出∠BAC越大，代表着阳光照射进来的范围越大，即代表采光越好。我们可以得出r=BC/AB,这个r值越大，则采光越好。

而在建筑规范中高层规定的r≥1.2，而在多层产品则执行r≥1.7,星耀未来为多层产品，采光更优。

这也是星耀未来部分产品顶层做了退台设计的原因，退台保证南侧楼高为7层，高度约2.95m*7=20.65，楼间距约36.5米，r=36.5/20.65=1.767更好保证北侧楼栋采光。

Ø园林

据内部人士透露在越秀内部的高层产品会上，星耀未来整体对标的产品是 上游海淀8万+的产品去做，所以在园林方面整体造价也是比较高的，预计900元/㎡，相对比周边竞品这个成本是非常不错的，龙湖观萃：750元/ ㎡，寰宇未来：600元/㎡，越秀星越 ：600元/㎡，大华启宸府：600元/ ㎡，万象悦府,550元/㎡，奥海明月：550元/㎡，奥森one：550元/㎡

Ø会所：

社区也难得地配置了千万豪宅才配置的社区会所，总面积约1400㎡，包含咖啡吧，会客厅，儿童区，棋牌室，茶室，蓝羽空间，轰趴场所。并配有下沉式庭院，逼格拉满！一是业主自己使用起来确实方便，二来邀请朋友来也非常有面子，一句“来我们小区会所打羽毛球啊”就可以让自己在朋友面前挣足面子。下面一起来欣赏下越秀其他已呈现项目800㎡会所的美照：

Ø户型分布：

主力户型：92㎡（中间户），97㎡（边户），107㎡，132㎡；

非标户型：76㎡（107㎡顶层退台户型），98㎡ （132㎡顶层退台户型）

98㎡（132㎡顶层退台户型），6#，9#顶层

分布在1#，4#，14#，15#，16#，17#标准层，中间户

Ø得房率分析

项目综合得房率均在90%以上，对比同区域项目75%得房率来说优势非常明显。以100㎡为例，星耀未来套内面积多15㎡，相当于每100㎡，星耀未来就相当于省了126万（旁边项目均价6.3万，套内单价约8.4万，合计126万）这是真真实实的真金白银，再加上装修差价约40万左右，也就是说每100平米星耀未来共计节省：166万。

Ø精装分析：

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