湖北
今年房价会涨吗？要弄清楚这个问题，得先看看土地市场火热的背后究竟是什么。而要看明白房价，首先得清楚谁在拿地。
在2021年之前，房价处于上涨阶段，当时70%以上的土地是民营企业拿的，国企拿地占比不到30% 。但2022年之后情况就反过来了，80%以上的土地由国企拿下，民营企业基本不拿地了。
房价下行阶段，拿地的国企大多不是那些大品牌的央企开发商，而是各地的城投公司。这些城投公司拿了地，既不及时缴纳土地款，房子盖得也很缓慢。那它们拿地是为了什么呢？
原来，它们拿地是把土地作为抵押，向银行贷款，贷到款后再把钱给到地方。
城投公司其实就是地方自己的公司，也叫地方融资平台，它并不是专业盖房子的，主要职责是给地方融资借钱。那地方为什么要让城投拿地借钱呢？
因为卖地收入出现了缺口。2021年全国卖地收入是8.7万亿，到2024年就只剩4.8万亿了，比3年前减少了将近4万亿。地方收入主要依靠卖地，现在收入降了一半，可支出一点没少，基础设施建设还得继续，人员工资也得增加。钱从哪来呢？
还得靠卖地这个老办法。但民营企业因为房子不好卖，怕亏损，都不拿地了，大品牌的央企开发商同样不敢拿地。大家都不拿，地方就只能让自己的城投公司去拿地，以此补充卖地收入。从2022年开始到现在，一直都是这种情况。
然而今年情况变了，这种模式玩不下去了。从去年年底开始要化解债务，化解的就是地方隐性债，而城投公司借的钱就是典型的地方隐性债。为什么要化解隐性债呢？
因为还款压力实在太大了。城投拿地贷款，平均从银行贷款的利息年化约8% 。贷款到期怎么还呢？
只能再去拿块新地贷款，用新贷的钱还之前贷款的本金和利息。因为要还利息，每次贷款金额都得比上一次多，这样借的隐性债就越来越多。上面察觉到了风险，所以要化解债务，控制债务规模。从去年年底开始，城投就不能再这么借钱了。
那今年地方财政该怎么弥补缺口呢？
有个办法叫城投退出，央企介入。不知道大家注意到没有？今年一二月份，土地市场异常火热，大品牌的央企开发商一反常态，在一二线城市连续高价拿地。这是不是意味着房地产要火，小阳春要来了呢？
但实际上房价并没有明显变化。央企高价拿地难道不怕赔钱吗？其实它们一点都不怕，因为央企拿地不全是为了卖房子，而是为了接替地方城投，继续给地方财政提供支持。
具体来说，央企高价拿地先交个定金，把金额做大，然后地方利用每年的地方专项债资金，把央企高价拿的闲置土地买回来，央企拿到钱后再还给地方，这样就完成了对地方财政的支持。
地方专项债和国债一样安全，是地方自己借的钱，也叫地方显性债。如果是地方让城投去借钱，那就是地方隐性债。地方专项债利息很低，之前城投借钱年化利息约8%，而地方专项债利息年化才1.6%。这下你明白土地市场火热背后的原因了吧？
有人说我国城市化率是66%，还有提升空间。但实际上真实的城市化率已经超过76%了，比一些发达国家还高。为什么这么说呢？现在但凡有点体力和能力能挣钱的人，大多都离开农村进城了，留在农村的多数是老人和孩子，没剩多少人。这些进城的人，不管是租房还是买房，都在城市有了居住的地方，占有一定面积的房子。
如果把这些人口都算进去，76%的人口已经实现城市化了。要是再提高城镇化率，就得让农村剩下的老人和孩子进城，可他们购买力很弱，短期内也进不来。所以靠提高城市化率来推动房地产发展，基本已经走到头了。
房价能不能上涨，关键得看收入。房价和收入就像磁铁的正负极，要么收入去匹配房价，要么房价去匹配收入，只要二者关联起来，房价就能稳住。收入去匹配房价很好理解，就是提高普通人的收入，让收入与房价相符，这样没房的人就想买第一套房，有房的人就想换改善房，房价就能稳住。要是反过来，收入不涨，房价去匹配收入，就像现在的二手房市场。
为什么二手房价格比新房平均便宜30%以上，有的甚至能便宜50%以上？这就是房价主动去匹配收入的过程。只要还没匹配好，就会出现更便宜的房子。一旦价格足够合适，大家都去买二手房了，就不会选择新房，房企还敢拿地吗？
房企拿地只有一条路，就是做改善房。因为改善房能做出二手房没有的特点，比如大宽厅、落地窗、铝板外立面、零公摊，还额外赠送面积，这些新产品特性二手房没有。但这种房子也面临问题，从去年开始，开发商都在转型做改善房，今年往后供应量会越来越大。当数量足够多的时候，二手房可能也会具备这些特性，那价格还能不能稳住呢？还是得看收入与房价是否匹配。
未来买房要有底线思维，就是买了房子后，你得有持续的收入。而收入背后涉及到关税、美国加息降息、人民币汇率、国债利率、货币投放、通缩与通胀，还有央行的资产负债表等，这些都是未来企业和个人收入的晴雨表。
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