拼了！户均送20平空中花园！四代狠货还得看光谷！

最新动态：深业泰然生物谷项目（东湖高新——光谷中心城），总建面约27.9万方，容积率约2.0，主打125-240平户型，规划为第四代住宅，项目已启动，预计2025年入市。

春节前我们进行光谷区域新项目盘点的时候就提过，光谷今年的新四代住宅预计会出不少，招商、金地、万科均重回光谷，2025年的光谷楼市必然精彩纷呈。

不过，目前光谷除了汉韵公馆之外，光谷其他四代住宅尚未正式入市（绿城雲庐为准四代，销售节点尚不明确，暂不计入在内），泰然生物谷项目作为今年率先登场的光谷真四代，节点上有一定优势。

同类产品越多，后期销售压力越大，泰然生物谷项目无疑算是跑在前面了，后面的大部队也要尽快跟上了！

楼盘聚焦：

1、打造为四代住宅，平均每户空中花园近20平，光谷第二个真四代

泰然生物谷项目将打造成为四代住宅，并且是真四代，这一点从项目效果图可以看到。

效果图

从项目效果图可以看到，项目阳台外是带有空中花园的，这也是真四代住宅的显著标志。

从项目规划数据也能看到，项目共规划有15784.70平米的空中花园，按照总共1200户计算，每户平均都有13.15平的空中花园，这一部分属于全赠送面积。

不过，并不是所有楼栋都有空中花园的赠送，也就是说，并不是所有房源都属于真四代住宅，项目外立面就呈现了两种效果

一种是带空中花园的四代住宅外立面，包含2、3、4、5、6、7、8、9、11、12、13、14、17号楼，共12栋住宅，总高13、14、18、25层都有。

一种则是没有空中花园的，具体包含1、10、15、16、18、19号楼，共6栋楼，均为18层的小高层。

项目楼栋基本全为两梯两户的布局，除掉架空层，不带空中花园的1、10、15、16、18、19号楼均为两个单元，总高都是18层，大约有408户。

反推带空中花园的房源就是792户，这样算下来平均每户的空中花园面积约19.93平，接近20平了，面积还是很可观的。

2、主打125-240平户型，改善定位

根据规划数据显示，项目住宅总建面182990.28平米，共规划1200户，这样算下来户均面积152平，相当大的面积了。

泰然生物谷项目共规划19栋住宅，总高最低13层，最高25层，并且总高25层的高层只有4栋，其余15栋均为13-18层的小高层，建筑密度低，整体的居住舒适度是非常高的。

效果图

分地块来看，B地块包含8、9、10、11、12、17、18、19号楼共8栋住宅，其余楼栋则属于A地块。

A地块住宅建面102450.00平米，共规划660户，户均面积155平，B地块住宅建面80540.28平米，规划540户，户均面积149平。

两个地块户均面积相差不大，整体都是纯改善定位。

从项目已曝光的信息来看，项目主打125-240平的户型面积段，纯改善证实。

3、关于价格

泰然生物谷项目为纯新盘，目前也没有放风价流出，我们来看看周边情况。

周边新房方面，项目距离最近的就是中建壹品汉韵公馆，也是四代住宅，带装修均价为2万元/平左右，单价1.8X万起。

高新大道对面，广电光谷家毛坯均价在1.88万左右，稍远一点也在地铁旁的宝业璞园，毛坯单价1.7万起，均价1.9万左右。

这几个是目前光谷东热度相对较高的几个盘，基本上也就是毛坯1.8-1.9，带装修1.9-2万左右的一个均价。

泰然生物谷项目目前装修情况也未确定，带装修出售价格大概率参考汉韵公馆（并且两者的产品重合度更高，都是纯改善定位，只不过泰然项目最大有245平，汉韵公馆最大191平），毛坯出售的话则预计会参考广电光谷家。

二手房方面，项目旁的中建星光城一期，满2年，二手成交均价在1.44万左右；二期未满二，挂牌均价在1.57万左右，但近期成交的几套二手房均价在1.3万左右，加上税费也差不多1.4-1.5万的样子。

项目附近二手市场比较活跃的中粮光谷祥云，二手成交均价在1.75万左右，满二未满二均有，毛坯出售占多数。

光谷东市场现在的价格竞争也比较激烈，新房市场楼盘不少，并且光谷后期还有多个四代住宅入市，泰然生物谷项目的产品有优势但并不算唯一，依然要进行市场竞争。

同时，光谷东的二手小区也非常多，并且都是这几年交付的房源，虽然比不上四代住宅，但小区整体规划、品质也都比较在线，加上价格的回调，对于新房也有直接的打压。

另外，同为四代住宅的汉韵公馆在光谷东改善市场打了个样，价格比预期低一截，品质做的相当到位，同样为四代住宅、同样主打改善，这也是泰然生物谷项目最直接的竞品。

这些都是泰然生物谷项目的压力来源。

不过，泰然生物谷项目拿地较早，开发企业武汉泰然生物谷有限公司早在2011年就已在东湖高新区登记成立，拿地价上有明显优势，从这个角度来说，后期定价也有更大的弹性空间，这也是该项目值得期待的原因之一。

泰然生物谷项目最终会定什么价格呢？

对此小妹也会及时跟进，有一手消息再来跟大家分享，有兴趣的记得加小妹微信，第一时间获取项目新进展。

4、27万方，容积率仅2.0，光谷7大新盘中容积率第二低

规划显示，项目总用地面积93200.67平米，总建面278578.51平米，计容建面186401.34平米，其中住宅建面182990.28平米，商业3411.06平米。

规划空中花园面积15784.70平米，架空层10115.78平米，规划户数1200户，容积率2.0，建筑密度18.84%，绿地率30%，规划机动车停车位1690辆，其中地上2个，地下1688个。

规划平面图

泰然生物谷项目又分为A、B两个小地块。

具体来看，项目A地块用地面积62600.45平米，总建面162479.36平米，计容建面105861.06平米，住宅建面102450.00平米，配套商业3411.06平米。

空中花园面积9158.50平米，架空层建面4712.03平米，规划户数660户，容积率1.69，规划停车位959辆，其中地上2个，地下957个。

B地块用地面积30600.22平米，总建面116099.15平米，计容建面80540.28平米，住宅建面80540.28平米。

空中花园面积6626.20平米，架空层5403.75平米，规划户数540户，容积率2.63，规划停车位731个，均为地下停车位。

泰然生物谷项目容积率仅为2.0，是相当低的了，并且也是光谷有望在2025年入市的7大新盘中除了万科光谷锦曜二期地块之外，容积率最低的项目：

万科光谷锦曜二期容积率约1.62、金地金融港项目容积率约2.4、招商天青府容积率约2.5、光谷华府容积率约2.5、驿山高尔夫观岭G1、G2地块容积率约2.53、招商光谷序容积率约2.48。

5、近三环，近地铁站，在光谷东的综合条件不错

泰然生物谷项目位于东湖高新区高新大道以北，九峰一路与光谷四路交汇处，属于光谷中心城北区，与三环线直线距离约3公里，在光谷东板块来说，属于比较靠近三环线、环线地段比较好的位置。

具体来看，项目北侧为居住用地、三星巷、光谷一初等；南侧为九峰一路、鸡公山公园、高新大道等，西侧为中建壹品汉韵公馆、孟新路、生物创新园等；东侧为光谷四路、空轨、政务中心等。

项目所处的位置属于光谷中心城北区，也就是我们所说的光谷东开发相对较早的范围内，综合配套相对来说要比中心城南区更为成熟一些。

地铁方面，从项目出发步行前往11号线光谷四路D出入口，大约700米左右，步行即可，前往乘坐地铁还算比较方便。

旁边还有光谷空轨，前往九峰山站也差不多700米左右。

自驾方面，项目临近高新大道，沿着高新大道一路向西能直达光谷关山、街道口、武昌核心等地，也可以通过高新大道上三环，前往武汉三镇。

商业方面，目前光谷东最大的综合性商场大悦城就在项目直线约900米处，购物比板块内多数其他项目都要方便一些。

另外，项目隔壁还有不少已交付的成熟社区，像中建星光城、九峰社区、明畅里社区等，有相对成熟的居住氛围，日常的一些生活购物需求可以就近解决。

而且项目内部也规划有约3400平的商业，也可以作为日常购物的补充。

教育方面，项目北面靠近光谷二十一小、光谷一初两所学校。

根据2024年光谷中小学划片可知，项目附近的中建星光城属于光谷二十一小、光谷一初招生范围，从这个来推测，项目对口这两所学校的可能性也比较大。（新房最终划片信息需等交付后教育局分配）

另外，周边还有在建的光谷22小，根据官方回复显示，该学校预计2025年开学。

光谷22小效果图

这所学校交付使用后，划片上也有可能产生新变化。

医疗方面，光谷东医疗配套基本共享，泰然生物谷项目到光谷同济医院、省妇幼光谷分院直线距离约1.6-3公里，距离还比较近，前往就医也比较方便。

休闲方面，项目南面就是鸡公山公园、西苑公园，东面有光谷花海世界，北面靠近九峰山森林动物园，公园非常多，茶余饭后或者休息日前往散步锻炼非常方便。

并且，公园环绕，也说明了这一块环境整体更加宜居，没有密集的建筑，在自己家楼上的视野也更加开阔，配合项目仅2.0的低容积率，简直不要太优秀。

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