广东
鹏瑞，一个近两年在广州声名大噪，缔造了深圳湾1号、鹏瑞1号的顶豪开发商。
居然被业主骂上热搜了。
起因是鹏瑞·天玥广场——
鹏瑞在东莞建的豪宅项目，开盘4.6万/平，业主入住一年多，被通知停车月保2800元。
业主怒写联名信，网易、南都、羊晚、极目新闻、东莞日报等全国和本地知名媒体争相报道。
随后微博热搜，监管局下场，鹏瑞回复暂缓执行。
这波开年大戏，不得不感叹业主能量之大，同时许多人也对鹏瑞产生了质疑。
过去鹏瑞在业内外口碑都不错，留给外界的印象是“不缺钱”“大气”。
何苦因为停车费作这么一波大戏？
造价高昂，所以停车费贵？
据知情人透露，鹏瑞天玥被誉为“东莞的深圳湾1号”，小区停车费是基于建设成本而定的。
什么车库造价成本如此高昂？
察叔在网上找到了鹏瑞业主的实拍图。
（鹏瑞·天玥广场车库实拍）
说实话，颜值看起来是比普通车库高很多，bling-bling的，但怎么也不值2800一个月，甚至120一天。
据鹏瑞官方对车库的介绍：
墙面采用了玫瑰金铝板，车库吊顶运用了石灰石漆，13道工艺，配以铝条格栅，车库立柱还有灰色岩板装饰。
地面材料是瑞士某百年品牌，以3.0厚环氧自流平与脂肪族聚氨酯超耐磨地坪工艺，不惜成本经过8次反复打磨达到深度防滑降噪。
总之，逼格拉满。
但现在的豪宅市场，同行已经next level了，有钱人也不是冤大头。
在东莞，比鹏瑞天玥更高档次的豪宅小区，像万科·瑧湾汇，房价6万+/平，人家在车库内为业主打造了一个专属储物间，一天停车封顶才14元。
（万科臻湾汇车库储藏间，可放高尔夫球包、鱼竿、滑板等）
同样为大户型豪宅的御景湾8号，前年交付，作为东莞豪宅圈有名的项目，业主停车收费标准第1小时免费，6小时内5元，6小时以上每2小时1元，一天封顶也是14元。
（御景湾8号停车收费标准）
上面两个豪宅，地段还稍微比鹏瑞天玥好一点点，月保怎么都不超过500元/月。
所以是因为造价高昂，停车费才贵？
恐怕鹏瑞是醉翁之意不在酒。
据察叔了解，早在2023年，鹏瑞天玥就开始出售停车位：
53万到85万一个，53万是最远位置，中间63万，靠近电梯口的75万一个，宽敞的85万。
但买账的业主不多。
因为鹏瑞车位比很高，338户有1087个车位。
1比3.21。
豪宅1:2、1:3的车位配比，倒还算正常。
但鹏瑞天玥是综合体项目，加上商场和写字楼，有3624个车位。
目前鹏瑞天玥入住户数约有3-4成，根据业主间交流获悉，小区家庭一户平均有两台车。
“鹏瑞业主虽然不差这车位钱，但也不傻。鹏瑞的车位，买了以后肯定涨不了价的，甚至会降价。买的话可以挑个好位置，但鹏瑞小区本身也不是很大，多走几步路的事情。这么高的价格，算一下账就知道非常不划算。”
察叔查了下，目前小区车位已售的大约有500个，可售有1276个。
如果业主愿意花63万买一个中等车位，仅需停19年就能“值回”月保费。
暂缓执行？以时间换价格？
业主怒写联名信，多方媒体报道后，今天，鹏瑞终于给出了回应。
暂缓执行，但收费方案公示时间需要另行通知，并且要“结合项目高端定位和停车场日常管理需要”。
说白了，就是打时间战术。
停车费会降，但不知道降多少，时间也不一定。
有意思的是，察叔发现鹏瑞天玥的物业“君瑞国际”，也就是深圳湾1号的同款物业。
它的月保停车费也是出了名的贵。
3600元/月，和封顶120元/天没区别。
深圳湾1号汇聚了马云、许家印等一众富豪名流，是全国数一数二的知名顶级豪宅。
自从深圳湾1号如鱼得水，叫好又叫座之后，从2018年开始，鹏瑞集团就在大湾区土拍、合作以及城市更新市场高调起来，频频斥重金拿地。
短短一年多里，鹏瑞先后进驻广州、东莞、佛山、珠海、清远等城市，选址均倾向于城市核心并配有稀缺景观的地段。
官网显示，鹏瑞集团目前开发项目，深圳有三个，分别为深圳湾1号、尚府、颐璟；广州一个，为鹏瑞1号；东莞一个，为天玥；佛山两个，为三龙湾1号、皓月湾；珠海三个，为金玥湾、海玥湾、珠澳湾世纪中心；清远一个，为四季尚璟。
当然，不是每一个贴了“鹏瑞”标签，或对标了“深圳湾1号”的顶豪项目就能卖得好。
过去两三年，鹏瑞拿地的步伐慢了下来，还调整了组织架构，缩减城市更新部门人员等。
各地的豪宅市场缩水，一些顶豪价格也在经历回调。
豪宅不是贵就完事了，有业主说，“停车费这么贵对房子价值也有很大影响，这样乱收费，以后谁敢买这个小区？”
或许，鹏瑞需要重新审视当下的豪宅市场了。
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