查封的 “全季酒店” 被改成 “金季酒店”，罚款30万也拒不停业

西安市中心黄金地段的钟楼，人流密集商业发达，百米开外的西北方向，坐落着一栋名为鸿禧公寓的大楼，目前是一栋商业综合体。

2019年8月，陕西盛美擎天商业管理有限公司（简称盛美公司）与鸿禧公寓产权方西安西大房地产开发有限责任公司（简称西大公司）签订租赁合同，由盛美公司将鸿禧公寓6-9层共18331平方米租下，用于开办全季酒店和美居酒店，经营酒店的主体是盛美公司法定代表人刘强控股的另外两家公司。

全季酒店变成金季酒店

合作不到五年，双方因房租等问题产生矛盾，发展为诉讼。2024年7月，经西大公司申请，西安市莲湖区法院对盛美公司及其法定代表人刘强名下1242万余元财产进行查封、冻结。

虽然法院裁定“已被采取强制措施的财产由被执行人保管、使用”，在实际执行查封冻结的过程中，莲湖区法院执行法官却指定申请执行人西大公司对案涉酒店进行保管，被执行人刘强一方抗议未果，由此为双方纷争扩大埋下隐患。

2025年7月2日，西安中院作出终审判决，判决确认盛美公司应支付西大公司租金、物业管理费、设备使用费共509万余元。关于盛美公司主张的其为开酒店投入的8000多万元，西安中院判决书称：“合同解除后，对于装修损失及其他争议，可另行主张。”

二审宣判后，双方均向陕西高院申请再审，陕西高院审查后认为，二审判决在关键事实的认定、法律适用及论理充分性上存在不足，对于涉疫情的长期租赁合同纠纷中各方利益平衡与纠纷的实质化解，处理方式欠妥。2026年1月30日，陕西高院指令西安中院再审本案；再审期间，中止原判决的执行。

需要指出的是，在二审宣判后，西大公司未经法院许可，便将由其保管的、法院查封保全的案涉财产变为己用，全季酒店被改为“金季酒店”，紧随其后，美居酒店也变为“美柏酒店”。2026年4月，莲湖区法院就西大公司破坏保全的违法行为，对该公司罚款30万元，并明令禁止其使用被保全的财物，立即停业。但截至目前，上述两家酒店仍在正常营业。

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房租纠纷

据莲湖区法院一审判决书及西安中院二审判决书显示，2019年8月29日，西大公司与盛美公司签订《租赁合同》，约定西大公司将鸿禧公寓6-9层总面积18331.02平方米房屋出租给盛美公司，作为住宿业酒店及配套经营使用，租赁期限20年。双方还就租金及浮动方式、给付方式，物业费及设备使用费，改造等相关事项进行了约定。

后经装修改造，上述房屋开办了两家酒店一家民宿，其中全季酒店及美居酒店的运营主体是盛美公司法定代表人刘强控股的两个公司，民宿实控人亦为刘强。但在后续经营过程中，盛美公司与西大公司渐生矛盾，包括租金给付及减免事项、发票问题、经营秩序及排他条款纠纷等。

2024年4月9日，西大公司向盛美公司寄达《解除合同通知》，要求自2024年4月8日起解除《租赁合同》及《＜租赁合同＞补充协议》，要求盛美公司十五日内支付拖欠租金16983713.32元、迟延履行金8352500元、违约金2000万元，补齐免租期房租，赔偿西大公司其他一切损失，腾还房屋并撤出所有人员，自通知送达第十六日起西大公司将停止一切物业服务及供水供电，收回房屋。

3日后，盛美公司向西大公司出具《工作联系函》，认为双方合同正在履行，2023年1月11日双方达成补充协议，盛美公司一直按月支付租金，对西大公司单方解除合同不认可，西大公司通过停水停电强行收回房屋，造成的损失由西大公司承担。

双方各表主张，最终未能达成一致。2024年4月24日，西大公司对案涉房屋停水停电，酒店停止经营。

陕西高院指令西安中院再审

判令解除合同

此后，西大公司将盛美公司诉至法院，追要租金物业费设备使用费违约金等合计3200余万元，并诉请法院判令解除合同。盛美公司提起反诉，请求法院判令西大公司立即恢复酒店水电供应等。

西安中院二审判决书显示，2022年12月31日之前，盛美公司累计支付西大公司14025857元，扣减拆除工程费用35万元，盛美公司欠付租金合计6704816元。盛美公司自2023年1月至2024年4月26日累计向西大公司支付16407103.55元，扣减前述2022年12月31日前欠款6704816元、2023年1月1日后租金14311943.87元及房屋占用费481189.28元后，盛美公司尚欠西大公司5090845.60元。

关于租赁合同及补充协议是否应予解除的问题。西大公司以盛美公司拖欠租金为由，要求解约。盛美公司主张其欠付仅为2022年12月之前发生的租金，且欠付原因是受疫情影响，双方就减免金额未能达成一致；其欠付金额不大，且双方签署和解协议之后其已足额支付了2023年1月之后的全部租金，不影响合同目的实现，坚持主张合同不予解除。

西安中院认为，可以认定盛美公司在合同的履行过程中确实存在一定程度的违约行为。但仅就从租金给付情况来看，盛美公司欠西大公司5090845.60元。

根据《最高人民法院印发（关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二））的通知》相关规定，西安中院认为，盛美公司虽有欠付租金的违约行为，就本案认定的盛美公司欠付租金金额，相比较于盛美公司在合同履行期间已付的租金总额，以及盛美公司为履行双方合同产生的投入而言，数额较小。且其欠付的租金均产生于疫情期间。本案审理中盛美公司已明确表示其愿意一次性将欠付租金付清。总体来说，盛美公司的违约行为不构成重大违约，不影响合同目的实现。

但西大公司明确表示双方关系破裂，已不具备合作基础，其不接受任何解决方案，坚决要求解除合同。事实上，2024年4月24日西大公司对案涉房屋停水停电，酒店停止经营。双方合同已经难以继续履行。

综上，盛美公司先有一定的违约行为，此后双方未能妥善处理，关系恶化，西大公司坚决要求解除合同，双方合同已经缺乏实际履行的客观条件。为了及时定分止争，避免双方损失进一步扩大，西安判决西大公司与盛美公司于2019年8月29日签署的《租赁合同》及后续签署的《＜租赁合同＞补充协议》解除。合同解除后，对于装修损失及其他争议，可另行主张。

此外，西安中院还判决盛美公司支付西大公司租金、物业管理费、设备使用费5090845.6元（合同保证金220万元在履行本判决时一并抵扣），并支付违约金1018169.12元。

执行程序被指出存在错误，但后续未被纠正。

指令再审

二审宣判后，西大公司及盛美公司均表示不服，并向陕西高院申请再审。

西大公司认为，二审判决在事实认定及适用法律上均存在错误，请求法院再审本案；判令盛美公司支付租金、房屋占有使用费、违约金等各项费用3000余万元等。

盛美公司诉请为：再审本案，撤销西安中院二审判决；改判涉案《租赁合同》及《补充协议》继续履行；判令西大公司立即恢复鸿禧公寓6-9层水电供应，并办理水、电表单独立户及过户手续等。

陕西高院审理后于2026年1月30日作出裁定，指令西安中院再审，并裁定再审期间中止原判决的执行。

该裁定书显示，陕西高院审查后认为，二审判决在关键事实的认定、法律适用及论理充分性上存在不足，对于涉疫情长期租赁合同纠纷中各方利益的平衡与纠纷的实质化解，处理方式欠妥。

对于二审判决存在的问题，陕西高院裁定书进行了具体分析。

如，陕西高院认为，二审判决对合同履行障碍事实的认定存在矛盾与不足。二审判决一方面认定盛美公司在疫情期间的欠租行为不构成重大违约，不影响合同目的实现，另一方面又以双方关系破裂、合同已经难以继续履行为由判决解除合同。此认定未能清晰阐明从违约轻微到合同履行客观不能的事实演变过程与因果关系。特别是对于西大公司坚决要求解除合同以及2024年4月24日实施的停水停电行为，二审判决仅将其作为合同难以继续履行的既成事实予以确认，而未充分评价该行为本身是否构成违约、是否属于民法典第五百六十三条所述的“一方以自己的行为表明不履行主要债务”之情形，以及该行为对判断合同解除责任归属的影响。

此外， 关于装修投入现状及价值的事实查明，各方对盛美公司巨额装修投入均无异议，且此投入是衡量合同履行基础、违约后果及损失范围的关键因素。二审判决在决定解除合同的同时，明确告知装修损失可另行主张。但在未对装修的现值、可利用性以及与合同提前解除的关联性进行任何查明或评估的情况下，直接判令解除合同并移交房屋，可能使得后续损失赔偿之诉缺乏必要的事实基础，亦未能充分贯彻纠纷实质解决原则。

而在适用法律是否正确方面，陕西高院认为，二审判决对约定解除权与法定解除权的审查与适用逻辑不清。存在的问题包括，二审判决将一方当事人坚决要求解除合同的主观意愿，直接等同于合同缺乏实际履行的客观条件。陕西高院指出，是否构成履行不能，应基于客观事实而非单方意愿进行判断。

申请执行人违法占用

被保全查封财产

据盛美公司法定代表人刘强介绍，陕西高院指令西安中院再审后，西安中院已于2026年4月16日开庭审理过一次，目前尚未判决。

事实上，这起因房租纠纷引发的诉讼已不单是一起。西安中院在前述二审判决中表示，“合同解除后，对于装修损失及其他争议，可另行主张。”因此，盛美公司在拿到二审判决后，将西大公司诉至法院索赔，索赔名目包括装修损失费8000余万元，酒店被断水断电之日起至二审判决出炉期间的经营损失3000余万元，另有加盟费、违约金、可得收益损失等，索赔金额超5亿元。

不过，因陕西高院指令西安中院再审前述房屋租赁纠纷一案，前述西安中院二审判决是否生效尚不确定，因此盛美公司诉西大公司索赔装修费等一案已中止审理。

此外，需要指出的是，在二审宣判后，西大公司未经法院许可，便将由其保管的、法院查封保全的案涉财产变为己用，全季酒店被改为“金季酒店”，紧随其后，美居酒店也变为“美柏酒店”。2026年4月，莲湖区法院就西大公司破坏保全的违法行为，对该公司罚款30万元，并明令禁止其使用被保全的财物，立即停业。但截至目前，上述两家酒店仍在正常营业。

相关民事裁定书、执行裁定书、执行笔录显示，2024年7月，西大公司起诉盛美公司时，便向莲湖法院申请对盛美公司及其法定代表人刘强名下财产采取保全措施。2024年7月11日，莲湖法院裁定查封、冻结盛美公司及刘强名下价值12426621元的财产。

2024年7月18日，莲湖法院作出对应执行裁定，裁定第五条为“已被采取强制措施的财产由被执行人（即盛美公司、刘强）保管、使用，但不得转移财产权属亦不得设定他项权利。否则，追究有关人员的法律责任。”

但据执行笔录显示，在实际执行过程中，莲湖区法院将被查封的案涉酒店指定由申请执行人西大公司保管。执行笔录显示，执行法官表示，盛美公司经营的酒店现已停业，“为保证将来判决的执行，申请人（西大公司）对目前酒店家具及电器、大型设备申请采取保全措施，对现场进行封存保管，为保证申请人的权益不受到侵害，依据民诉法相关规定，法院在财产保全中采取查封、冻结、扣押措施的财产，应当妥善保管，不得进行破坏、不允许使用，现有房屋设施不进行转租，否则取消保管权利。现我院指定申请人代为保管。”

申请人西大公司律师表示同意保管，并承诺“保管期间不进行使用和转租，否则我们承担全部责任。”

对此，酒店运营方提出书面异议，莲湖区法院裁定驳回异议。但该裁定书指出，“执行法官决定将查封财物交由申请人西大公司保管，与执行裁定书第五项载明的主体不符，应在执行保全程序中予以纠正。”

但最终，案涉酒店的保管事项也未得到纠正，并为后续争端埋下隐患。

案件在陕西高院再审时的一份谈话笔录显示，法官询问案涉酒店现状，西大公司代理律师表示，2024年7月酒店被查封后法院交由西大公司保管，但是没有经营，2025年8月二审判决作出后开始经营，“为了避免扩大损失。”

对此，盛美公司认为，虽然西安中院作出了二审判决，但当时酒店还处于被查封保全状态，且价值远超二审判决确定的盛美公司支付西大公司的金额。西大公司擅自占用经营，属于违法。

2026年4月，莲湖区法院就西大公司破坏保全的违法行为，对该公司罚款30万元，并明令禁止其使用被保全的财物，立即停业。但截至目前，上述两家酒店仍在正常营业。

来源：澎湃新闻（记者 王健） B48