东四环新房7.5万/平砸盘，三间房能卖到7.5万+吗？

2月11日，朝阳东五环三间房组团地块迎来竞拍。

经过激烈的举牌大战，最终保利+金茂以87.295亿联合竞得该地块，溢价率约10.5%。地块楼面价约5.16万/㎡，住宅部分容积率分别为2.5和2.8，限高80米。

饭总粉丝群里大家也在调侃，朝阳现在的地块不打包就不往外卖，一卖就回一口老血，这不上瘾不行啊。

不过，组团地块往往质量层次不齐，总价又高。

就连有实力的开发商都得反复平衡，能算过账才敢接盘。而且总价一高竞争压力就小了，地块成本反而能降下来，简直双赢嘛。

三间房板块两年没供应了，乍一看位置还不错。

但是，距离大概6.5公里，还是四环外的临地铁新房御翠园指导价10万/平，现房7.5万/平左右的价格在砸盘。

三间房的两块地能那么容易卖到7.5万+/平吗？

要知道，御翠园周边环境和城市界面比三间房这边好太多了。

肯定很多人要跟饭总杠，说隔壁的和光煦境期房开盘当天就卖了93%，网签均价还8.3万/平呢。

但你们也知道，那是2023年，楼市热火朝天的时候啊！

我们看看和光煦境的现房，现房有96套房源，主要是106平的三居和126平的四居。

建委显示，目前96套现房已经网签了91套，算是成功的卖完了。但再一看价格，相比期房狠狠地降到了7.49万/平！

玺悦朝阳原本的期房就还没卖完呢，现在现房又上市了，价格看上去抗住了，但是网签了28套，去化率只有32.55%！

周边的二手房价也跌了不少。

就拿三间房乡南区新地块东侧紧邻的福盈家园来看，2023年4月份，73平南向两居的成交单价是5.27万/平，总价388万。

到了2024年10月底，同户型的成交单价就跌到了3.98万/平，成交总价跌到了293万，整整跌了95万。

周边比较好的次新朝青知筑那些基本也是1万/平的降幅。

新地块上市的话，饭总估计7.5万/平的价格真的很难扛了，想要再往高的卖估计够呛啊，你们觉得呢？欢迎投票！

新地块不设指导价，基本情况：

1205-0007地块建筑规划面积92105.75平，容积率2.5，控高80米，绿化率30%。

1202-0006地块建筑规划面积77149.352平，容积率2.8，控高60米（局部80米），绿化率30%。

地块配建不多相对纯粹，只需配建一个3680.464平的幼儿园，位置在三间房1202地块位置，竞得人建成后需要无尝移交相关部门。

而且，原本在2024年第四批供地清单中，1205组团地块除了0007地块外，还有个0020地块。

这是个建面4万多平的多功能用地，但是正式供地的的时候，这块地被悄然移除了，饭总估计zf考虑照顾开发商的资金成本了。

而且0007地块的容积率也从2.8改到了2.5，居住舒适度大大提升。

现在保利和金茂联合入局，不知道是各拿一块，还是合并开发呢？

旁边保利之前的和光煦境卖的成绩不错，开盘那会儿也属于是一炮而红，不知道新地块会不会延续和光煦境的产品。

0.5的开阔窗墙比、大落地窗、阔景边厅、270°采光的飘窗曾经圈粉无数。

当时和光煦境的户型涵盖89-170平跨度非常大，主力户型是115平的三居，该说不说，户型设计也蛮好的。

新地块如果合并开发，延续和光煦境120平左右三居主力户型的话，大概总房源量超过1400套，去化压力也是蛮大的啊。

饭总分析，还真有可能两家各拿一块，做差异化产品，避免正面竞争！

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新地块周边配套还可以，紧邻地铁6号线，周边朝阳大悦城、龙湖长楹天街、星悦广场等多个商业体都不远。

工作在望京、国贸、朝青或者常营板块的，到时候都可以对比看看。

但是，板块的城市界面只能说很一般了。

周边是大片儿的回迁房，未来也难有比较大的规划和改造。

对比四环外同样临地铁的御翠园来说，没有什么优势。

御翠园被人诟病的也就是小区、户型设计太老套，但是架不住人家便宜砸盘啊，饭总觉得还是要看各人怎么去做取舍了。

对了，1205-0007地块的西北角，还有座石文晟墓园，现存的墓碑据说不可移动，只能原地保留，不知道保利和金茂会怎么处理。

整体来说，饭总觉得地块外三内五基本素质还不错。最终卖的好不好，产品和价格会是决定性因素了。

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除了今天拍的地之外，北京还有很多待入市的热门项目和地块。

海淀树村地块前两天上架了用地预申请，起始楼面价8万/平，饭总粉丝群里大批购房者直呼买不起。

还有东城区西革新里地块，就在永定门外，中轴路旁，永定府项目南侧。

海淀宝山村、廖公庄，朝阳太阳宫、酒仙桥和团结湖，昌平、丰台还有很多不限价地块待入市，2025年又是遍地神盘的节奏了啊，饭总真的每天都在吃各种小道瓜。

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