950亿香港地产豪门，也遇到难关了

记者：李惠琳 编辑：陈晓平

来源： 21世纪商业评论

950亿身家的郑家纯家族，回击流言。

1月20日，新世界发展紧急澄清，“尚未进行或开始讨论任何现有财务债务（包括债券）的整体债务重组。”

郑家控制的这艘地产旗舰，总资产高达4450亿港元，正处于风雨之中。

其债券大幅跌价，市值降至百亿左右，即将寻求债务重组的猜想，一度在投资者中流传。

掌权新世界多年，郑家纯眼下的局面，确实相对棘手。

11月的股东大会上，他坦言，公司负债水平高企，首要任务是减轻债务负担，回流现金。

2024财年（2023年7月-2024年6月），新世界已压降债务1100亿港元，缩表1700亿港元，约合人民币1500亿元。

这家地产巨头，现可能已到重振信心的关口。

最新消息称，新世界将提供价值150亿美元的物业，作为贷款再融资的抵押品。《21CBR》记者联系新世界官方，至截稿未得到确认。

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01

风波不断

郑家纯掌舵的新世界，最近两个月流言不断。

12月，市场盛传其致函银行机构，寻求豁免违约贷款契约的责任，旋即官方否认。

开年以来，新世界股债持续下行，百亿左右的市值，处于20年来的低位，多家知名机构预测悲观。

高盛甚至预计，鉴于盈利低迷，直至2027财年都不会派息。

更为夸张的传言称，集团已讨论进行整体债务重组，进一步伤及各方信心。

“传言及猜测的内容，不能准确反映现有财务债务的整体状况。”郑家纯为首的董事会，不得不紧急澄清。

相比内地房企，郑家控制的新世界债务，表面上并不算太高。截至去年6月末，其债务总额2200亿港元，净负债率为55%。

只是，其负债总额，尚未计入362.8亿港元的永续债，在奉行低杠杠的港资房企中，确属高水平，且据40%的降债目标（2027财年）有较大距离。

郑家纯为首的管理层做过解释，负债率提升，主要是因楼市疲弱以及非核心资产处理不及预期。

按官方解释，其债务完全在可控范围内。

其只有416亿元属于短债，集团在去年9月已处理其中一半，剩余一半有充足现金已可覆盖。

“集团财务状况其实相当稳健。”管理层在9月份公开表态。

只是，由于大幅降低杠杆，2024财年账面亏损197亿港元，尤其出售新创建，产生80亿港元的一次性非现金亏损。

遗憾的是，这样的解释，未能完全说服投资人，自10月来，其股票、债券价格也不断走低。

高层的动荡，似乎又放大了潜在的忧虑。

2024年9月，家族第三代的郑志刚，请辞行政总裁，由首席营运总监马绍祥接任，仅两个多月，马因“要处理个人事务”辞任，郑家纯又再次聘任黄少媚接替。

黄拥有非常良好的资历，其在地产业浸润超30年，尤其在内地城市大型基础建设、城市规划及城市更新领域，经验丰富，供职新世界约10年，2024财年薪酬合计2390万港元。

然而如此短的时间，行政总裁一职两度易人，确乎不同寻常。

02

筹钱降债

于郑家纯家族而言，破除流言最根本的办法，在于加快去杠杆，回笼现金。

一年多来，其家族已大刀阔斧处置资产。

2024财年，新世界出售约77亿港元非核心资产，涉及香港荃湾愉景新城商场及停车场、前海办公楼30%的股权、天得发展有限公司30%股权等。

尤其出售新创建股份，一举回笼218亿港元资金。

期间，郑家纯多次通过实控的周大福体系，提供资金支持。据统计，2023年至今，其家族实体已先后接盘新世界三个项目，合计输血超过221.5亿元。

最新的一宗，发生在11月末，其将香港启德体育园项目的股权及相关贷款，以4.17亿港元的代价，转给周大福企业。

多方努力后，新世界总债务一年降债1100多亿港元，2024年1-10月，其还完成超500亿港元再贷款。

可惜，负债率依然过高。

2025财年，郑家纯计划继续出售130亿港元非核心资产。

新世界发展，其核心资产多位于香港、北京、深圳等高能级城市，单从基本面而言，较为优质，只是大量为商业地产，现金回笼较慢。

高盛认为，如要达到净减少债务水平和资本杠杆，需要出售更多的资产。从目前行动来看，郑家确实在加速资金回笼。

郑家纯新提拔的总裁，到任不足两个月，也以真金白银给予了支持。

1月16日，黄少媚自掏腰包买入公司一个香港豪宅，花费5488万港元。

郑家也大方给予黄一定回馈。

交易顺利完成，她可获得3%-10%房款的现金回赠，以及私人会所约24.89万港元的会籍优惠。

03

加速去化

郑家纯和管理团队要走出难关，长久之道在于改善经营。

2024财年，新世界年收入为358亿港元，同比下跌34%，核心经营溢利跌到69亿港元。

这家老牌地产商，主要收入构成是住宅销售、商业投资。

物业销售尤其不理想，全年收入约161亿港元，下跌四成，其中内地销售额为125亿元，完成销售目标的85%。

“长远希望提升盈利及加快去杠杆。”管理层在9月如此定调。

现年55岁的黄少媚，有望扛起这一重担。

“我期待，她在公司未来的管理发展及协同效应上发挥重要的作用。”在黄少媚上任公告中，郑家纯如此表态。

截至2024年中，新世界在内地土储超过370万平方米，其新财年在内地的物业销售目标为110亿元。

一则1月的内部推文称，黄的团队抢抓政策红利，制定灵活有效的市场策略和适销对路的营销方式，成绩优异。

据披露，2024年7-12月，新世界的内地业务销售超过70亿元，完成全财年业绩的70%。

“团队对完成既定目标充满信心。” 黄少媚说。

郑家纯家族，也正加快出货。

2025财年，新世界将在香港分阶段推出多个住宅项目，且推进农地转换成可供发展用地；在内地市场，将推售广州凯旋新世界、沈阳新世界等重点项目。

在商业地产方面，预计到2026财年，新世界将开业38个K11项目，K11的经常性收入将大幅增加，带来充沛的现金流。

若能兑现预期，只要眼前的关口安然度过，郑家的地产旗舰，将依然可以傲立香江。

*免责声明：本文章为作者独立观点，不代表创业家立场。

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