供应猛增、租金回调，2025年越南河内房地产投资吸引力不再？

2024年，河内房地产市场迎来了近十年来最显著的价格上涨。房地产服务公司CBRE表示，河内新推出公寓的平均售价达到每平方米7200万越南盾（不含增值税和维护费），较去年上涨了36%。自2016年以来，这是河内公寓价格增长最快的时期。与年初相比，旧公寓的价格也保持了增长，涨幅超过26%，这是迄今为止记录的最高水平。

由于公寓价格持续上涨，且购买和租赁需求一直很高，BĐS渠道副总裁阮国英认为，投资这一领域的平均回报率接近每年20%（包括价格上涨和租金收益）。他表示，这一回报率比股票、外汇、土地、储蓄等其他投资形式更为稳定和可观。

VnExpress对近6000名读者进行的调查也显示，近40%的受访者认为公寓是2024年最具吸引力的投资领域。

河内市中心的一系列公寓楼

然而，由于新公寓供应大幅增加，租金收益率下降，以及投资心态趋于稳定，这种吸引力可能会在2025年有所下降。由Techcombank和Masterise支持的市场研究机构OneHousing预测，在未来两年内，新公寓供应量将大幅增加，2025年将达到2.3万套，2026年将达到2.4万套，几乎是2023年的三倍。预计这些供应将主要来自河东西部和东部的两个大型城市项目。

同样，CBRE表示，未来三年内，河内每年新公寓数量预计将达到3万套以上。仅在2025年，新供应将扩展到南部（黄梅郡）、东部（龙边郡）和西部（丹凤县）。预计高端和豪华公寓仍将占据主导地位。

因此，多年来导致公寓价格上涨的供应短缺问题，将在2025年得到一定程度的缓解。CBRE河内高级总监阮怀安认为，新供应的增加将使售价趋于稳定，预计每年平均上涨6-8%。这将使今年该领域的资本增值预期比去年有所降温。

租金没有与资本价值同步增长，导致过去几年通过出租公寓获得的收益率逐渐下降。BĐS渠道的数据显示，去年河内公寓的平均租金收益率仅为3.7%，胡志明市约为3.6%。在全国范围内，过去五年公寓价格上涨约59%，而租金仅上涨10-15%，在某些时期甚至大幅下降30-40%。

在供应充足但集中在高端和豪华公寓的情况下，次级产品的价格仍然较高，预计租金收益率将继续下降。“购买价格与租金之间的差距越来越大，使得通过出租投资获得的纯收益率吸引力减弱”，BĐS渠道的专家表示。

投资心态趋于稳定，可能导致今年公寓投资热潮降温，EZ Property总经理范德全（Phạm Đức Toản）表示。他说，去年，房地产市场刚刚走出“低谷”，对中心城市的实物产品投资需求激增，导致公寓价格“飙升”。这使得不少投资者产生了FOMO（害怕错过）心理，纷纷投资公寓，尤其是新项目，以便既能享受优惠政策，又能按进度付款，同时也便于转手。

然而，据VnExpress观察，从去年年底开始，市场出现了投资者在预订（购买权）后几个月内大量转让公寓的情况。许多代理商“抛售”导致差价大幅下降70-80%，甚至与买卖合同价格持平。许多经纪人甚至采用“亏损”5000万至1亿越南盾的策略来吸引买家，但由于本质上是减少上述差价，因此很难销售。

在房地产在线市场上，公寓挂牌出售的数量也大幅增加。BĐS渠道的数据显示，2024年第四季度初，河内公寓挂牌出售的数量比第三季度末增加了25%。与此同时，寻找出租公寓的需求继续从几个月前开始下降。

“当价格已经居高不下，且买家心态趋于稳定时，公寓将难以像去年那样吸引大量投资资金”，范德全表示。