越南房产证不能抵押的场合

按规定，房产证不能抵押的情况包括：不足以落实抵押权条件、未来形成的土地使用权等等。根据2024年越南《土地法》第四十五条第一款规定，土地使用者可以行使转换、转让、出租、转租、继承、馈赠土地使用权的权利；若符合下列条件，还可用土地使用权抵押或出资：

a)拥有土地使用权证书、住房使用权证书、住宅用地使用权证书或土地使用权证书和连在土地的其他资产的所有权证书，或土地使用权证书、房屋和连在土地的其他资产的所有权证书，但土地使用权的继承、整理田地及转换农用地、交换土地、将土地使用权赠与国家或社群、居民等情况，以及《土地法》第一百二十四条第七款和第一百二十七条第四款a项的规定场合除外；

b)土地没有争执，或争执已得到国家职责机关解决，法院已作出判决、决定，或仲裁的决定或已有法律效力的裁决；

c)土地使用权未被扣押，或按《民事判决执行法》的规定采取其他措施以确保判决执行；

d)在土地使用期限内；

d)土地使用权依法规定，不被实施临时紧急措施。

若犯有上述5个条件之一，土地使用者就不足以进行抵押贷款的条件。

与此同时，对于取得粉红簿的土地使用者是集体所有的土地，如果该集体中的每个成员都想行使自己的土地使用权，则必须依法办理分割土地手续。办理签发粉红簿手续并依法落实土地使用者的权利和义务。

集体土地使用者的土地使用权如果不能分割，则由各成员共同委托一名代表行使该集体土地使用者的权利和义务。

因此，当以共有土地使用权的粉红簿抵押时，必须授权给代表人进行抵押。未经其余人的书面授权，代表人不能行使整块土地的抵押权。

此外，现行法律也规定土地使用权不得抵押，包括：

-土地使用权是继承的遗产；

未经继承人书面同意，土地使用权遗产管理人不得将该土地使用权抵押。

-未来形成的土地使用权

根据第政府2021年第21号《议定》第八条规定，用于确保履行义务的资产包括：

(1)现有财产或将来形成的财产，但《民法》或其他相关法律禁止在订立担保合同、担保措施时进行交易、转让或以其他方式转让所有权的情况除外。

（2）购屋合同中出售的房产已保留所有权。

（3）留置措施侵害双边契约义务的财产。

（4）有关法律规定的财产属于全民所有。

同时，第21号《议定》第十条第四款规定：

“以未来形成的资产担保债务履行，不适用于土地使用权。”

因此，未来形成的土地使用权不属于抵押资产，不能抵押以确保义务的履行。

-社区居民的土地

2024年《土地法》第三十九条第二款规定：社区居民使用的土地具有相应土地使用形式的个人享有相同的权利和义务，但继承权除外。

社区居民的土地由国家交付而不收取土地使用费，若以交付方式确认的土地使用权，而不收取土地使用费的，无权转用、转让、馈赠或转让。

-国防安全与劳动生产活动相结合的土地

根据2024年《土地法》第二百零一条第三款đ项规定，国防安全用地与劳动生产和经济建设活动相结合使用的规定：不得以土地使用权抵押或出资。

来源：西贡解放日报