高利率如何将住房逐渐演变成了“奢侈品”？

即使利率上升，2024年的房地产市场也因长期供不应求的强劲住房需求而抵消了其影响。
一系列与疫情相关的症状持续扭曲市场，形成了一个异常的房地产周期。这使得富裕买家为有限的住房资源展开竞争，推动房价进一步上涨，一些专家表示，住房已经变成了一种“著侈品”。
然而，墨尔本却逆势而行，因为该地区的新房供应量超过了买家的需求，这得益于更好的住房建设计划以及土地税的引入，这促使投资者和第二套房主将房产挂牌出售。

PEXA首席经济学家朱莉·托斯(Julie Toth)表示，2024年一系列因素削弱了高利率对房价的影响。
主要原因是澳大利亚住房供需之间长期且严重的不平衡。这种情况是由紧张的租赁市场推动更多租房者选择购房、人口快速增长(由于移民高峰)以及疫情选留的小型家庭组成趋势共同驱动的。
“房价的其他影响因素比高利率更为强劲.….特别是由于多种原因，我们经历了一个异常的住房供需紧张局面。”托斯说。
她表示，澳大利亚2.9%的年度人口增长率在全球范围内非常高，约为英国的三倍。
悉尼等城市的住房供应限制明显，这导致住房负担能力比墨尔本这样的城市更差，而后者通过更多的住房供应实现了房价的浅层但持续下降。
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墨尔本的新住房供应管道比悉尼更强劲，尤其是市中心的公寓，"托斯说。"多年来，新增房源一直保持强劲，这有助于抑制房价的增长。”
托斯表示，维多利亚州不仅对新住房开发更加开放，这部分得益于其比悉尼更宽松的地理条件(悉尼有港口)，州政府还为投资者和第二套房主实施了土地税，迫使他们退出市场。
鉴于未来五年内住房供应预计将继续低于需求，托斯认为短期内住房负担能力不会改善。
“现金利率在整个住房负担能力辩论中是一个伪命题，其他因素更为强劲..需求将超过供应。”
Barrenjoey经济预测负责人乔纳森·麦克梅南(Johnathan McMenamin)表示,疫情期间的储蓄、额外的工作时间以及大量固定利率抵押贷款让家庭避免了抛售，从而阻止了供应的激增。
“与此同时，由于国家内新增人口以及每户家庭人数的减少，需求方面仍然非常强劲，”麦克梅南说。“因此，劳动力市场的加强让人们更早搬出家门，提升了全国范围内的住房需求。”
他还指出，墨尔本在2024年逆势而行，因为由于土地税促使投资者退出市场以及更多的房屋建设，该地区的供应量超过了需求量。
他表示，悉尼的房价仅在春季后开始下跌，因为上市量超过了长期平均水平,并补充说，这两个城市的房价将持续下跌直到2025年出现降息。
“买家的类型已经发生了变化，典型借款人已经转向收入分配曲线的更高端，”他说。“从这个意义上来说，住房已经变成了一种者侈品。”
AMP首席经济学家谢恩·奥利弗($hane Oliver)表示，由于疫情后遗症的多重影响，这一周期与众不同，高利率的持续并未对房价造成影响。
“移民水平的回升，特别是学生移民，疫情期间积累的储蓄缓冲，以及依赖“父母银行”打乱了通常的周期关系--通常利率上升会导致房价下跌，”奥利弗说。“这些因素完全扰乱了正常的关系。”
然而，随着2024年接近尾声，两年的高利率已开始对房地产市场产生影响。
“看起来高利率已经再次占据上风。我们看到一半的首府城市房价开始下跌，悉尼的跌幅似乎在加速，”他说，并补充道，负担能力限制已经显现，大部分储蓄缓冲已被消耗殆尽。
他表示，如果利率持续高企目超过必要水平，错过软着陆并导致经济衰退，住房负担能力可能会有所改善。

本文来自澳洲房产网