自筹资金原拆原建，老旧小区改造的可贵探索

近日，广东首个由业主“自筹资金、原拆原建”的危旧房改造项目——广州市花都区新华街集群街2号正式完成验收，并顺利交房交证。在探索老旧小区改造，特别是超大城市发展新阶段危旧房治理难题方面，广州蹚出了一条新路子：在大包大揽的政府主导和市场买单的开发商主导之间，找到另一条路径，按照“谁受益、谁出资”原则，激发居民自我改造的积极性。

触发集群街2号项目自主改造，首先就是业主改造的意愿非常强烈，政府及时汇集民意。针对类似集群街2号项目这类建于上世纪七八十年代的老旧小区，由于已经界定为D级危房，传统微改造无法解决根本性问题，大拆大建的社会成本太高。这种背景下，政府提出了“原拆原建、增加公服”的改造思路。

其次，近期公布的《广州市旧城镇改造实施细则》提出鼓励房屋所有权人出资作为改造主体自主改造，为新的改造思路明确了顶层支持。而且，政府部门在规划、设计和方案审批、竣工验收等方面，做了大量的制度创新、绿色通道，让项目推进更快。同时，区属国企发挥担当，尊重业主改造意愿，从规划到验收的每一环节都让业主自主选择，资金监管也让业主放心。

再次，项目总投资约800万元，居民按照每平方米4600元的标准分摊了费用。同时，基于户型优化和公共配套补短板的迫切需要，平均每户面积增加约5平方米，每户须补缴费用2万多元。由此，居民承担了绝大部分改造成本，这也是“谁受益、谁出资”的内在要求。当然，政府部门也为出资困难的居民积极对接普惠金融支持，降低改造过程中的负担。

尽管集群街2号项目规模比较小，业主群体单一，协调成本低，但它是国内第一个由业主自发提出“我要改”的“原拆原建”改造项目，具有非常强的示范意义。最大的示范就是厘清了政府和业主改造过程中的定位和角色，即业主是改造的主体，政府在汇集民意的基础上寻找最大公约数，并提供规划和政策支持，国企提供建设服务，按照民意交付高品质的项目。

该模式最大的阻碍，在于很多老旧小区特别是危旧房屋，业主多为中老年群体，对收入和积蓄支撑自我改造存在顾虑。同时，这些房屋多数为原福利制度下国企事业单位“办社会”时供应的房子（房改后转为个人产权），存在对就业单位或国家“帮我改”的认识和依赖，需要让“我的房子我做主”的思路深入人心，杜绝“等要靠”的传统认知。

因此，在推进改造的前期方案中，必须先收集每一户业主居住生活痛点，比如户型上存在厨卫逼仄、出行上无电梯、部分房屋漏水、楼下无老人活动场所、人口增加家庭想多一间房等。项目针对这些痛点进行规划设计，让每一户居民切实认识到，改造是在“为我考虑”。同时，也要让业主知道，现在的房子评估价是多少，改造完以后，评估价是多少。

从“要我改”（都是困难）到“我要改”（都是办法），能消除异议、凝心聚力，形成多方合力，该项目仅仅9个月就完成改造。而且，“我出资、我改造”，包括改完以后的物管引入，必然带动所有业主参与，这也是提高社区治理能力的有效路径。 □ 李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）