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成都中海锦叁号院

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今天，中海地产公布了成都青羊区蔡桥板块超百亩新项目案名：中海锦叁号院。这意味着，中海TOP级产品系“叁号院”正式落地成都。此前，中海已在北京成功打造了“中海甲叁号院”、“京叁号院”、“和瑞叁号院”和“丰和叁号院”等知名楼盘。

北京中海甲叁号院，(图据中海地产官网）

这是中海继浣云居4年之后重回成都主城传统五城区的项目，也是继金沙府12年之后重回青羊区的项目。踩点进入蔡桥的中海地产，将如何搅动蔡桥板块的江湖风云？中海之后，蔡桥板块高端改善市场能达到何种高度？备受市场关注。

2024年11月1日，成都市规划和自然资源局公布了中海青羊区蔡桥111.6亩项目的建设工程规划许可证。报规资料显示，该项目共规划26栋住宅楼和2栋商业楼，住宅改善调性非常高，涵盖了别墅、洋房和小高层三种产品形态，户型套均面积高达约193㎡。

（项目规划总平图）

中海蔡桥地块，是一个南北向的方正地块，南北宽，东西窄，为其利用西侧的环城生态带提供了大面宽。从规划总平图上看，项目因势利型，三大不同形态的建筑呈三列南北向排列，由西向东逐步升高，形成退台天际线。

具体而言，西侧一列共有9栋，为5F叠拼产品，靠近环城生态带，增加了产品的改善调性。中间一列共有10栋，为7-11F的洋房产品，大部分楼栋为2个单元，位于楼王位置的23、24栋为独栋独单元，且是7F-8F的一层一户大平层。东侧一列共有7栋，为10F-14F的小高层产品，每栋均为2个单元。

此外，中海锦叁号院项目的2栋商业楼均为3F，集中分布于项目南侧。项目的人行主入口（即社区主大门）也位于地块南侧，处于两栋商业之间。

另外，资料显示，依据新规“优化地下停车位配建标准”、“阳台半敞开空间比例提升”、“住宅楼栋首层局部架空”等优化更新措施的要求，项目共规划了约2433㎡首层架空部分（公共活动空间），其中1、23、24、26栋楼为首层全部架空。同时，项目还规划了多处全民健身场所，合计面积约1000㎡。

（中海锦叁号院西侧绿道公园及规划示意图）

整体而言，在主城青羊区核心板块，超百亩地块本就稀缺，加之仅1.8的容积率，给了中海大展拳脚的空间。尤其值得一提的是，在中海锦叁号院项目西侧，不仅紧邻绕城绿道公园，还规划有城市体育公园，以及不远处还分布有国际非物质文化博览园等，具备有修建“别墅”产品的必备的自然景观。

众所周知，成都文脉发源地的青羊区，在成都的别墅发展历程中有着重要的地位。自浣花溪的草堂之春、金林半岛始，上风上水的青羊区因其独特的文脉、地脉、水脉等资源，还诞生了清水河畔的水映长岛、中海龙湾半岛，金沙板块的中海金沙府、绿城凤起朝鸣等豪宅项目。

此次，中海锦叁号院在城西贵胄之地，占据着大面积城市自然资源，规划了“别墅+洋房”的配置，且纯别墅区占据了不小的面积，再次让别墅重回青羊主城，填补了蔡桥板块别墅产品空缺，圆了城西人的别墅梦。

今年7月17日，久未回归主城的中海地产拿下这宗位于蔡桥街道华严社区4、5、6组的地块，成交楼面地价18100元/㎡。

相较于此前中旅44亩地块（楼面地价20300元/㎡）以及华润置地地块（楼面地价20800元/㎡）两宗过2万的地块，以及建发地块（楼面地价19400元/㎡），中海这宗地的价格已经明显下降，业界普遍认为中海捡了漏，甚至抄了底。

今年10月31日，苏坡街道清江组25.47亩地块，被越秀以15600元/㎡价格竞得。尽管价格更低，但其并不属于片区最核心位置，且地块面积较小，中海地块的优势依然十分明显。

近年来蔡桥板块土地成交情况（成都地产界整理）

实际上，中海也是凭实力“捡了这个漏”。

首先，宗地面积较大，为区域近六七年来面积最大的一宗地。蔡桥区域自2017年9月城投所拿地块之后，六七年间共成交12宗住宅用地，100亩以上的地块仅三宗，分别为中国铁建青羊樾府地块（101.24亩）、建发书香云锦地块（107.1亩）以及中海地块，其中，中海地块最大。

其次，该地块对拿地企业实力有较高要求。它不仅兼容5-10%的兼容商业，还有“田字格”式的航空限高，这都增加了项目规划的复杂性。此外它还是首个按照《成都市城市规划管理技术规定（2024）》报建的项目，在车位、架空层等方面也有着特殊的设计要求。

最后，蔡桥板块自2016年起有一个明显的转向，转向了以改善为基调的区域，无论是在地块指标还是产品规划，都卷出了一个新的高度。尤其是在土地价格方面，到去年11月华润置地地块时达到了顶峰，随后地价开始回落。到中海拿地时，市场开始出现了调整的信号，产品还要继续卷。

中海成都项目分布（据中海地产成都公司官微）

这次拿地更多的是中海实力与信心的一次集中体现。近年来，中海在成都的项目布局主要集中在国际城南，蔡桥项目是中海时隔4年之后重回传统主城，也是时隔12年之后再入青羊。12年前，中海在金沙开发了高端项目中海金沙府，与彼时的中海城南一号等项目一起，构成了中海在成都高端市场的主要阵地。

然而，事实就是这样。今年9月底以来，楼市政策重拳出击，四季度以来，全国楼市走出了一轮“翘尾”行情，成都楼市更甚，无论是土地市场还是新房市场，都显示出了足够的活跃度，在成交量方面继续领跑。

因此，无论是中海的战略布局，项目的产品设计，还是蔡桥的未来走向，中海蔡桥项目无疑都是一个绝佳的观测窗口，看懂了中海项目，或许能看懂蔡桥未来的更多可能性。

从中海锦叁号院释放出的调性来看，其上下双叠的别墅和正厅级墅感洋房，搭配户均建面约193㎡的空间尺度，明显超越了蔡桥板块市面上的产品格局。尤其重要的是，中海锦叁号院这个以大院宽景别墅为核心价值的项目，结合了青羊区厚重的在地文化，将“琴台的坊”、“宽窄的巷”、“浣花的谧”、“草堂的院”等文化符号植入产品之中，为主城墅居回归青羊增添了浓墨重彩的一笔。

（中海锦叁号院大门示意图，以实际情况为准）

纵观成都别墅发展史，可以说青羊区正是成都现代别墅的发源地。2003年浣花溪公园规划落成，由草堂之春、金林半岛等组成的别墅群，在浣花溪缔造了“西贵”神话。即便过去了20多年，成都别墅也经历了一度向自然资源更丰富的郊区发展，也诞生了诸如锦城湖的成都文儒德，天府新区的麓湖生态城等知名别墅楼盘，但无论从名气还是价格上，均未完成对青羊区浣花溪别墅的超越。

（青羊区叠拼分布一览图）

杜甫草堂旁的浣花溪别墅群，无疑是青羊墅居的骄傲。在成都一代别墅群出现之后，20多年来，青羊区也有一些别墅产品的出现，比如金沙板块的中海金沙府、绿城凤起朝鸣等。不过，一直以来青羊区真正上规模的别墅供应，还是相对稀缺。这一次，中海锦叁号院以上下双叠的产品形态，在对区域产品进行升级的同时，完成了对青羊区别墅市场的补缺。

蔡桥主要在售项目信息（数据来源：成都购房通）

目前来看，青羊区在售高端改善项目最集中的区域，莫过于蔡桥板块，品牌房企包括中旅投资、华润置地、建房房产，还有中国铁建地产和本土国企兴光华等。其中，建发书香云景是户型面积段下沉最多的项目，最小的面积做到了128㎡，但这个面积段仍然选择了做四房。这反映出开发商对于片区客户的一个基本判断，改善是区域主基调，尽管面积段可以下探，但四个房间的基本功能必须保住。三个主要项目的户型，也全都是四房，只是大小不同而已。

在整个蔡桥，143㎡是每一个项目数量占比最多的户型，也是卷得最厉害的一个户型，因此单纯看户型，几个项目都难分伯仲。从价格来看，目前中旅青羊馥棠的143㎡户型的价格跨度最大，最低价来到了407万，不少户型在480万左右即可入手，相比建发书香云景和华润置地青羊润府500万起步的价格而言，具有不错的性价比。

那么，143㎡起步往上走，蔡桥要探索更多深改的可能性。华润置地青羊润府和中旅青羊馥棠两个高价地项目，不约而同的选择了143㎡起步的超大平层设计，华润置地青羊润府的最大面积甚至做到了238㎡。143㎡起步进一步确保了整个项目的纯粹性，也让蔡桥试水了做深改的可能性。将华润置地青羊润府、中旅青羊馥棠以及中海项目拉通来看，蔡桥接下来大幅度走向深改的可能性会更加确定。

从在售项目的产品设计，以及中海公布的规划来看，中海锦叁号院已经顺利衔接目前区域的改善趋势，并在探索区域深改方面做更多的尝试，延续并进一步提高区域深改的水平线，将主力户型面积段大量的提升至170㎡，甚至195㎡以上，比肩和超越了目前成都市场在售的大部分高端豪宅项目。

进入四季度以来，成都市场上顶流豪宅取得了不俗的成绩，如林家坝板块的金茂璞逸锦江、白鹭湾板块的雍景白鹭湾、天西板块的招商翎雲阁等。而在主城青羊区，蔡桥板块虽然拥有足够强大的教育资源、自然资源和产业基础，也聚集了中铁建、华润置地、建发房产、中旅投资等一众品牌房企，但是在产品端均尚待进一步突破。

这一次，中海地产携TOP级中海锦叁号院，在约111.6亩低密土地上，规划了“别墅+洋房”的产品配置，非常值得期待。我们预计，中海锦叁号院在将蔡桥板块产品进一步升级的同时，有望结合区域内的资源优势，问鼎青羊区高端改善板块的天花板， 比肩“林家坝”等板块，成为成都豪宅市场的西贵之极。

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