2025大局已定：成都楼市豪宅不愁卖，二手房碾压新房？

今天，由成都住宅与房地产业协会、成都零售商协会主办的 “安家成都·2025贺新年”购房促消费活动开始了。活动现场，各大品牌房企推出了新春购房优惠，叠加各区（市）县的以旧换新补贴，带来最强购房优惠。

刚刚过去的2024年，成都楼市以独立行情完美收官。据公开数据显示，2024年成都新房成交面积为1497万㎡、二手住房成交2215万㎡。在中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”后，市场热度明显回升。

豪宅不愁卖

成都新房涨猛了

2024年，于成都楼市而言，是具有转折性的一年。在这一年当中，成都楼市政策频出，限购、限贷、限售取消，银行利率下调，市场进入买方市场。新兴板块、新型产品强势崛起。

成交数据

- 总体规模领先：成都新房市场全年表现活跃，成交套数超10万套，已连续5年位列全国第一，是全国唯一一个守住了1000万方的城市。

- 季度差异明显：前三个季度与2023年同期相比降幅近30%，但第四季度成交面积超过558万平米，占到全年成交的40%，且成交均价高于整体均价的3.4%，呈现翘尾行情。

产品类型

- 改善需求为主：2024上半年新房品质100-140m²套四成交占比显著上升，改善型市场是本轮市场的核心力量。

- 叠墅产品稀缺：如雍景·白鹭湾的千万级叠拼，总价段在1000-1500万/套，建面约240-350平方米，为上下双叠产品，在主城区供不应求。

- 大平层受青睐：以JFC交子金融广场、华润锦宸府等为代表的大平层项目，凭借优越的地段、配套和品质，成为千万级产品的重要组成部分。金融城·锦宸府两次开盘千人报名，中签率不足6%；JFC·交子天元开盘日销售超30亿，去化率八成以上。

价格表现

- 单价不断突破：2024年成都千万级豪宅单价屡创新高，如麓湖长湖阙最高清水单价达10.4万/㎡，麓湖丽世缦华最高单价12万/㎡。

- 板块价格分化：锦江区、高新区金融城等核心区域土地价格高企，千万级产品单价普遍较高。林家坝板块随着中国铁建西派交子、金茂璞逸锦江等楼盘大卖，新盘均价站上4万+；天西板块的招商时代公园、华发阅天府、蔚蓝卡地亚蓝庭表现出色。

市场趋势

- 需求持续旺盛：尽管整体楼市有波动，但千万级豪宅市场供需两旺，高净值人群对优质房产的需求依然强劲。千万级豪宅成交套数首度突破四位数，较2023年逆势增长29%。

- 品质竞争激烈：各项目在地段、配套、景观、装修、服务等方面不断提升品质，以《成都市城市规划管理技术规定（2024）》为标志，新迭代产品涌现，如越秀天悦云萃2期等。特点包括飘窗减少或消失、赠送面积增加、板楼增多、品质格调提升、容积率等参数优化。

- 区域分布集中：天府新区位列第一，成交量超500套，几乎所有板块均有供应，各类门槛均有，是城南置业选择最丰富、住宅产品线最多元的区域。主要供应来自麓湖及招商翎云阁等。锦江区排名第二，是高端豪宅市场主角，金融城三期的华润锦宸府等项目表现出色，全区“豪宅化”，买入门槛逐渐走高。高新区排名第三，主战场在新川区域，大源西紧随其后，存量神盘基本出清，购入门槛较高。JFC交子金融广场单盘贡献突出，在高新区300余套千万豪宅总量中占250余套。

市场结构逆转

二手房主导市场

成都2024年二手房购买情况整体表现出色，呈现出以下特点：

成交数据

- 总体成交量创新高：全年成交二手房231376套，超越2023年，较2023年增长超4%，成交面积达2205万平米，超越北上广。

- 月度波动明显：12月成交28563套，为全年最高，是2023年同期的1.7倍；11月成交26219套，仅次于2023年3月的2.8万套；8月成都二手住宅成交17494套，环比下降17.6%。

- 区域差异显著：中心城区为主要成交区域，12月成交24733套，远郊区成交3830套。

价格表现

- 价格总体呈上升趋势：大部分时间市场处于“以价换量”阶段，但总体均价呈上升趋势，11月成交均价连续三个月上涨，环比上涨2.7%，12月继续保持上升态势。

- 区域分化明显：中心城区成交量远高于远郊区，如12月中心城区成交24733套，远郊区成交3830套。靠近地铁的小区均价较高，如12月中心城区靠近地铁站点的小区均价约18491元/㎡，非地铁小区均价约15581元/㎡。

市场趋势

- 刚需主导市场：从成交房源来看，小户型、低总价的刚需产品交易活跃，如12月60-90㎡户型占比达40.4%，44.7%的成交房源为套三户型。

- 需求偏好变化：12月大成都二手房成交套均面积约97.42㎡，较11月有明显增加，显示出一定改善需求。

- 看房人数与挂牌量增加：12月看房人数达184701人，新增挂牌房源31171套。11月新增带看量约90.8万次，带看人数22万人，处于全年高位水平。11月二手房成交周期年内首次突破207天。

- 房龄需求多样：11月成都建成年代在2000年及之前的老房子成交量占比达到20%左右，老旧小区改造后，因总价低的优势受到不少年轻人青睐。

存量房时代

二手超越一手是常态

土地资源日益稀缺，房地产开发逐渐从大规模的增量建设转向存量盘活，新出让土地减少，新房开工和竣工规模收缩，市场上新房供应量逐渐下降。存量房市场规模不断扩大，二手房交易在整个房地产市场中的占比显著提高，成为市场交易的重要组成部分，部分城市二手房成交量甚至超过新房。

- 对购房者的影响：购房者有更多的房源选择，尤其是在核心地段能找到性价比更高的二手房；但也需要花费更多时间和精力去甄别房屋质量、产权状况等问题，交易过程可能更为复杂。

- 对开发商的影响：传统开发模式难以为继，开发商需要向综合服务商转型，更多参与存量房的改造、运营等业务，探索多元化的盈利模式，如发展租赁住房、商业地产运营等。

- 对投资者的影响：投资策略发生转变，从追求短期房价上涨获利转向长期持有获取稳定租金收益，更注重房产的长期价值和现金流，对房产的区位、配套等要求更高。

- 对政府的影响：政府的政策重点从推动房地产开发转向加强市场监管、完善住房保障体系，促进存量房市场的健康有序发展，同时加大对老旧小区改造等方面的投入，提升城市整体品质。