山东
基本案情
原告陈某系某小区业主，被告北京市某物业管理股份有限公司淄博分公司系某小区的物业管理单位。陈某居住的房屋为地下一层与地上一层的复式结构。该小区的排污管道从小区出来后某某河岸边向东与市政排污管网连接。大部分管道在某某河岸边的荷花池内，某街向南修建般河上的桥梁时将部分管道埋在桥下。因位于桥下的管道破损，污水向荷花池内渗漏，为维修排污管道，2020年6月4日，北京市某物业管理股份有限公司淄博分公司将桥下的土石挖开，经检查系排污管道破损。北京市某物业管理股份有限公司淄博分公司挖开土石后未再填埋或作其它处理。为防止污水灌满荷花池及污水倒灌，北京市某物业管理股份有限公司淄博分公司在荷花池内安装二台抽水泵，将荷花池内的污水排入河道。经社区及街道办事处协调，淄博某市政工程公司于2020年6月20日开始施工，另铺设一条新的排污管道，6月29日施工完毕。2020年6月26日早上，因突然降雨，荷花池内水位上涨，污水从北京市某物业管理股份有限公司淄博分公司打开的土石处直接灌入排污管道，致使原告家中负一层的马桶中污水外溢，原告家中负一层装修及家具被污水浸泡受损。原告遂诉至法院，要求北京市某物业管理股份有限公司淄博分公司、淄博市某服务中心承担赔偿责任。
裁判要旨
因物业服务人一方的违约行为，损害了业主的人身权益、财产权益时，受损害的业主有权依据违约责任请求权，以物业服务不到位、存在瑕疵为由，请求物业服务人承担违约责任；亦可根据侵权责任请求，根据双方各自的过错程度，请求其承担侵权责任赔偿。
法院审理
诉讼中，法官行驶释明权，向原告释明其可以以财产损害为由向被告主张侵权责任赔偿，亦可以以物业服务不到位为由要求被告承担违约责任。最终，原告选择要求被告承担侵权责任。
法院经审理认为，北京市某物业管理股份有限公司淄博分公司作为物业管理单位，应该按照协议约定履行相应的维护、管理义务。《山东省物业管理条例》第八条规定：物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑的规模、共用设施设备、社区建设等因素。案涉排污管道虽然在某小区生活区用地红线以外，但是案涉小区向外排污的主管道，在与城市排污管网接口前，应由用户自行维护管理。北京市某物业管理股份有限公司淄博分公司在维修排污管道过程中，将埋着管道的土石挖开，在不能自行维修的情形下，应将破损管道掩埋或采取其它有效措施防止污水倒流入管道，虽然北京市某物业管理股份有限公司淄博分公司在荷花池内安装了二台抽水泵，但并不足以防止倒灌事件发生。掩埋排污管道的土石挖开，将管道破损部位暴露出来是导致污水倒灌事件的直接原因，若土石未挖开或及时采取掩埋等措施，降雨后荷花池水位上涨，土石会起到阻挡或减缓污水倒流的作用。突降大雨是气象现象，是能够预测或提前知晓的，并不构成不可抗力，且北京市某物业管理股份有限公司淄博分公司工作人员挖开土石的行为发生在降雨前的二十多天，故降雨并不能减轻其采取防范措施不当过错应承担的相应责任。北京市某物业管理股份有限公司淄博分公司在履行物业协议过程中，维修排污管道处理不得当，损害了原告的财产权益，属于未严格履行物业管理义务，应承担违约责任，原告要求北京市某物业管理股份有限公司淄博分公司赔偿经济损失85 780.00元，法院予以支持。北京市某物业管理股份有限公司淄博分公司以物业协议约定“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”，被告以不存在原告要求其限期改正而未改正的情形为由抗辩，主张不应承担违约责任。因挖开土石检修管道是其履行物业管理职责的行为，其应保证履行物业管理职责行为得当，不能损害业主的合法权益，北京市某物业管理股份有限公司淄博分公司应该预见到风险的存在，原告作为业主并无预见到相应风险的义务，故不存在要求物业公司改正而逾期改正的情形，北京市某物业管理股份有限公司淄博分公司以此约定抗辩不承担责任，法院不予支持。
裁判结果
一、北京市某物业管理股份有限公司淄博分公司赔偿陈某85780.00元，于本判决生效后十日内付清；
二、驳回陈某的其他诉讼请求。
一审判决作出后，被告不服一审判决提出上诉，淄博市中级人民法院判决，驳回上诉，维持原判决。
法官说法
《中华人民共和国民法典》第一百八十六条规定，因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权请求其承担违约责任或者侵权责任。在该案件中，物业公司作为物业服务人应对其经营管理的物业进行维修和技术管理，包括排水设备的管理与维修、供暖及电气设备的管理与维修等，当物业未履行其职能或义务、未尽到管理责任，业主可以合同的权利义务以物业服务人存在合同违约行为向人民法院主张权利；而当因物业服务人的管理不到位，造成业主权益损害时，受损害的业主可以基于物业服务合同向物业服务人主张违约责任，亦可以基于侵权民事法律关系向侵权行为人主张侵权责任赔偿，但人民法院应根据各方在事故中的参与度及过错程度，按比例划分各方的责任。因此当物业管理公司因自身管理问题给业主造成损失时，业主（被侵权人）可以以物业服务合同纠纷或侵权纠纷向人民法院提起诉讼。
本案中，北京市某物业管理股份有限公司淄博分公司在维修排污管道过程中，将埋着管道的土石挖开，在不能自行维修的情形下，未采取有效措施防止污水倒流入管道，致使原告陈某家中负一层的马桶中污水外溢，原告家中负一层装修及家具被污水浸泡受损。物业公司将埋着管道的土石挖开对排污管道进行维修的行为，系其履行物业服务人的管理职责、履行服务合同义务的行为，但因该行为造成他人人身、财产损害的，受损害人有权以该具体侵权行为损害其民事权益为由，向人民法院主张侵权损害赔偿。因此，原告陈某有权要求北京市某物业管理股份有限公司淄博分公司基于物业服务合同，以物业管理不到位为由，向其主张违约责任；亦可以以物业公司维修管道后未及时修缮，造成污水倒灌，损害原告财产为由，根据双方的过错程度，向北京市某物业管理股份有限公司淄博分公司主张侵权损害赔偿。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民法典》第一百八十六条因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权请求其承担违约责任或者侵权责任。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护费、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
案例撰写人
淄川区人民法院
黄衍凯 李永鑫
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
