前滩公馆（2025官方网站最新发布）前滩公馆内幕大揭秘

陆家嘴集团倾力呈现前滩CLD低密海派住区前滩公馆二批次认购率高达约400%项目预计11.17正式开盘总计推出148套房源

上海浦东「前滩公馆」

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针对项目二批次，我们也帮大家就户型、日照、价格等多方面，整理了一份选房攻略，来看解析~

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效果图源于网络Part.1一房一价分析

首先来看一看大多数小伙伴最关注的价格分析，本次项目加推的楼栋均价图如下：

可以看到，11#12#均为139㎡户型及非标，单价均价12.2-12.4W，对比一批次变化不大，但本次位置在小区内部更为得天独厚，景观视野更好。

8#9#10#，拐角和西侧房源则是本次的性价比之选，单价在8.7W上下，是低门槛上车大前滩的不二之选，同时西侧和华润前滩润璟对望，景观方面同样不落下风。

南侧的剩余楼栋则几乎没有明显不利因素，户型上也以一批次被早早抢空的87㎡Y4和本次的王牌户型116㎡Y10为主。

值得注意的是，本次4#01室和3#02室的116㎡户型是本次加推的超级福利房源，单价仅11万！完全是看摇号运气了，预测只有最前面的幸运儿才能抢到。

从价格区间来看，本次前滩公馆加推定价更合理，在650万-1800万之间，每个价格段都有可选房源，得益于116㎡户型的加入，本次房源价格段过渡非常丝滑，让业主有了更多选择，从而更顺利上车。

其中1300-1400万的房源最多，总计34套，占比22.97%；其次是1000-1100万的房源，总计28套，占比达到18.92%；这也是本次的主力户型87和116的范围。

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值得一提的是87㎡Y4户型有东西向和南北向两种，朝向不同差价近200万，选价格还是选朝向，小伙伴们见仁见智。

76㎡的小户型仅有5套，而84-88+㎡的户型有65套，是供应主力；这次的新品113-115+㎡的供应也不少，有48套！137+㎡的大户型比较稀缺，有且仅有22套，手慢无。

Part.2景观视野分析

景观视野往往能够决定房源的定价以及位置，不难发现，往往景观资源丰富的位置，就是大户型或者楼王所在的位置，价格也比边缘处房源要高。

所以景观资源还是非常重要的，下面就来看看哪里的房源景观资源好！

景观视野示意图

底图来源于网络制图@楼市独家

11#、12#房源的景观评级为S！景观视野最好的房源肯定是社区内中心景观北侧的房源，向南可以欣赏到社区内的中心景观资源！

景观视野示意图

底图来源于网络制图@楼市独家

1#、2#、3#、4#、5#、6#的房源的景观评级为A+！该处房源能够从北侧房间欣赏到社区内部的中心景观。

景观视野示意图

底图来源于网络制图@楼市独家

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8#与9#房源的景观评级为A+！向西可以和华润前滩润璟对望，向东能够欣赏到社区内部的中心景观，视野的尺度还是非常大的！

景观视野示意图

底图来源于网络制图@楼市独家

7#、10#房源的景观评级为A！由于朝向与角度问题，很难欣赏到社区内部景观，但西侧和华润前滩润璟对望，且地块周边有带状绿地景观过渡，视野也还不错！Part.2日照分析

结论先行：

总的来说，由于前滩公馆二批次是低密洋房社区，采光天然优势非常明显，是高层小区业主羡慕不来的！

依靠朝南采光的房源基本上在2层以上，就能够在冬至日保持4-5小时以上的日照了！而那些依靠东西向日照的房源也能够稳稳拿下冬至日3小时左右的日照时长！

继续观看

户型分布图 来源于网络

陆家嘴前滩公馆售楼处电话：400-189-3008✔✔【预约热线】陆家嘴前滩公馆售楼处电话：400-189-3008✔✔【预约热线】项目二批次加推主力建面约77-139㎡海派低密洋房！

除了前期热销户型，项目此次还会加推全新明星户型——建面约116㎡3房！由于该户型在整个地块中比较稀少，所以一起重点来看：

项目建面约116㎡Y10户型非常适配改善置业客户，3个卧室的空间足够大，基本都可以放下一个四开门衣橱。格局上做到了南北通透+三开间朝南，采光通风效果俱佳！客餐厅一体化外接大尺度观景阳台，同时基本没有过道，减少了面积的浪费。

细节处理也非常到位，包括入户玄关设计保证了私密性、双飘窗拓展了视野、U型厨房和干湿分离的次卫提升利用率、储藏室的设计增强了收纳！

前期热销户型解析如下：

建面约85㎡2房1卫户型：

底图来源于网络制图@楼市独家

精致的建面约85㎡2房小户型，低门槛便可入住黄浦江畔。在兼顾功能性+私密性的同时，总价也得到了合理的控制，为预算有限的年轻人，提供了城央缺的低密洋房生活。

陆家嘴前滩公馆售楼处电话：400-189-3008✔✔【预约热线】陆家嘴前滩公馆售楼处电话：400-189-3008✔✔【预约热线】日间俯瞰花园胜景，夜晚坐观星辰变幻，缩减了人与自然之间的距离，让人拥有触手可得的景观体验。

建面约87㎡3房2卫户型：

底图来源于网络制图@楼市独家

建面约87㎡3房2厅2卫，给予购房者不同选择。户型舒适不局促，从户型图就能看到，独立两卫，空间利用率高。尊崇主人房、精致儿童房、灵动书房，让每一位家人都有专属空间，盛放生活的百变想象。

细节的精致雕琢，质感的匠心铺陈，展现家的本真模样，以细致入微的舒适体验，重新定义滨江高品质人居生活。

建面约105㎡3房2卫户型：

底图来源于网络制图@楼市独家

建面约105㎡3房2厅2卫，户型的面宽很充足，U型厨房+大宽厅，假如结合书房一起设计，餐客厅的位置将会非常舒服，尺度非常大。可惜的是朝向不是南北朝向，日照仅能靠东侧主卧。

建面约139㎡4房2卫户型：

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底图来源于网络制图@楼市独家当空间足够敞阔、面积足够大时，万般精彩便可随心而动。建面约139㎡，无论是归家的体验感还是待客的非凡气度，皆凸显无遗。

四房两厅两卫的多层次空间，创造多元栖居场景，描绘更加开放的生活底色，将居住感与品味融合，满足三代同堂家庭生活进阶的需求。

Part.4一房一价表

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1契税 先说说契税，这可是买房的头号“敌人”。

适用对象：买方（对，就是你）

税率：根据房屋面积和购房情况不同，税率也不一样：首套房，面积在90平方米以下：1%

首套房，面积超过90平方米：1.5%二套房：3%

计算公式：契税 = 房屋成交价 × 契税税率举个栗子：假如你买了一套100万元的房子，而且是首套房，面积在90平方米以下，那么契税是：

契税=100万元×1%

契税

网签那些事儿

在中国，买房要网签，就是去房管局备案。网签保证交易透明和安全，但也有人想着能不能在这儿动点小心思，比如低报成交价。这样能省点税钱，不过啊，万一被税务部门逮住了，那可是要补税罚款的，信用记录还会受影响。所以，咱们还是老老实实交税吧，别因小失大。

网签那些事儿

6.2增值税及附加税 接下来是增值税，这部分是卖家要交的。

适用对象：卖方

税率：房子买了不到2年：5.6%（含附加税）；买了2年以上：免征。

计算公式：买了不到2年：增值税 = 房屋成交价 ÷ 1.05 × 5%

附加税 = 增值税 × 12%举个栗子：假如你卖的是一套100万元的房子，而且买了不到2年，那么增值税和附加税是：增值税=100万元÷1.05×5附加税=4.76万元×12总共得交：5.33万元

增值税及附加税

6.3个人所得税 这个税也是卖家要交的。

适用对象：卖方

税率：20%

计算公式：个人所得税 = (房屋成交价 - 房屋原值 - 相关费用) × 20%

举个栗子：假如你卖的房子成交价是100万元，原值是60万元，相关费用是5万元，那么个人所得税是：

个人所得税=(100万元−60万元−5万元)×20

其他费用

6.4其他费用 土地增值税

适用对象：卖方税率根据房屋购置年份和地段不同而不同。

印花税适用对象：买卖双方各0.05%计算公式：印花税 = 房屋成交价 × 0.05%

中介费一般按房屋成交价的2%~3%计算，由买卖双方协商承担。偷偷告诉你现在市场灵活中介费用也是可谈的哦。

买房的时候，各种税费加起来可不是小数目。契税、增值税、个人所得税这些都要好好考虑。记得提前了解政策，做好预算，别在交易的时候手忙脚乱。

希望这篇指南能帮你搞清楚买房时的税费问题，顺顺利利买到心仪的房子！记住，合法节税，诚实纳税，才能走得更远哦！

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