租赁产品创新迭代趋势——弱化趋同性，强调场景细分与主题个性

前言

进入2024年，住房租赁产品力不再呈现“质”的飞跃，进入平稳发展期。众多企业，特别是地方国企，已积累了一定的产品经验，其产品能力已提升至与市场化企业相当水平。随着居住理念的升级，租住生活渐成趋势，客户容量扩围。客户对租赁品质要求也从基本居住转向注重品质与舒适度，传统按白领、金领、蓝领等产品分类已趋向复杂精细化。

2024年，长租公寓在不断扩张规模的同时，也在精细化运营的道路上不断发展，与以往以“有地可居”不同，越来越多的长租公寓更加强调项目打造概念，萌生出更具主题化、概念化的社区，让整个社区更具有完整性，在客户导流时，能够更加精准的匹配偏好项目概念的目标客群，“场景力”为项目运营招租提供了有力的基础。租赁产品从“居住升级”逐步走向“场景升级”2024年，住建部持续推进“配租加配售”的保障体系，并提出：保障性住房更应该建成“好房子”。所谓“好房子”，不仅意味着物理居住空间的全面升级，更在居住场景的创新与优化上实现了质的飞跃。针对租赁人群的实际需求，保障性住房项目注重打造共享、交流、生活、娱乐等多元化的居住场景，通过引入社区主题化的理念，精准锁定并聚集具有共同兴趣与爱好的群体。同时，项目还通过细致的公区场景划分与服务维度深化，为租户提供了更多元、更丰富的社交机会与平台，从而在提升居住品质的同时，也极大地丰富了租户的精神文化生活。

主题化社区直接回应并满足当下年轻人个性化需求的直观体现主题化社区所表达的核心是将普通空间转变为充满活力、彰显个性的场所空间，它注重空间的人性化，希望打造青年人日常生活更加“同频”的公共空间。2024年，住房租赁产品中有多个社区实现了主题化，通过多种风格的主题实现了项目品牌的高频传播，并实现目标客群的精准引流。1.THE CAMPUS主题风格浦江公园微领地青年社区根据周边居民及年轻人生活场景设置主题，进行产品设计，空间与社区营造结合，标准个性化，复刻大学场景打造成活动装置，既让住户感受熟悉的校园文化，成为社区打卡点，也是租户举办活动、社区生活的特别空间；同时营造学长制社区，招募外部学长带领促进内部文化，并赋能住户，激活公共空间资源，自发成立社群，发起活动。以大学校园为主题，吸附刚进社会的高校毕业生，强调社区内大学生活的居住环境，增加自身核心竞争力。

浦江公园微领地青年社区公区部分展示图2. switch像素游戏主题微领地上海北虹桥国际社区项目根据社区周边以及年轻人生活场景，以“像素游戏风”为主题进行产品设计，项目室内和景观空间均与社区营造结合，打造概念为“回到社区就像一键切换工作到生活的开关，社区各处的像素小人是同行者、指引者，也是陪伴者、鼓励者”；此外，社区主张创造跨代际、跨社区的友好文化，项目宣传与各类活动均与社区概念保持一致，如2024年9月29日，北虹桥国际社区党群服务站正式启用，并被授予江桥镇首家五星青年人才社区，在启动仪式上的大屏幕物料展示上，也采用同样“像素风”概念，持续进行项目主题传播，并实现目标客群的精准引流。

微领地上海北虹桥国际社区公区部分展示图3. MUJI、CYBERPUNK、INS主题公区保利和寓保利和寓公共社区的室内风格一共有“MUJI、CYBERPUNK、INS”三种不同的设计风格。柔和、内敛的MUJI风格以其极简的设计和自然的材质，营造出一种宁静致远的居住氛围，更受i人的喜欢。而e人则偏爱充满科技感、未来气息浓郁的CYBERPUNK风格，其以鲜明的色彩对比、流线型的装饰元素以及高科技的装置艺术为特点，完美契合了他们追求刺激、崇尚自由的生活态度。

保利和寓三种不同风格效果图4.元宇宙风格魔方公寓北京昌平地铁站项目魔方公寓位于北京昌平地铁站的项目，其公共区域采用了前沿的元宇宙风格设计，营造出浓厚的科技氛围。该区域配备了个人工作站、现代化前台以及时尚就餐区等多元化设施，旨在为住户打造全能开放公共区域，更social的居住体验。

魔方公寓北京昌平地铁站项目元宇宙风格超大公区

公区功能划分与服务维度深化“儿童友好”主题更受家庭型客户青睐在当今的租赁产品市场中，公区的功能划分与服务维度的不断深化已成为提升居住体验的关键因素之一。许多租赁项目在规划与设计时，更加注重满足多元化租户群体的需求，特别是针对家庭型客户，采取了更为细致周到的策略。其中，“儿童友好”主题的设计因其充分考虑了儿童的安全、娱乐与教育需求，而受到了家庭型客户的广泛青睐。1. “宝宝屋”主题爱住·四季杨行镇在爱住·四季公寓内开设标准化、嵌入式的社区托育“宝宝屋”，设有建构、角色扮演、绘本阅读等活动区域，形式多样、服务面广，屋内环境温馨，并为婴幼儿创设适宜的游戏区域。“宝宝屋”配备了专业的从业人员，结合早期发展指导，支持婴幼儿健康成长。并将科学育儿指导服务融入市民“15分钟社区生活圈”，满足辖区内1-3岁婴幼儿多元育儿服务需求，解决家长带娃的“燃眉之急”。目前项目“宝宝屋”已于2024年7月进入试运营。

爱住·四季官媒宣传图及项目“宝宝屋”现场图2.儿童亲子中心浦发有家康泽社区浦发有家康泽社区打造的儿童亲子中心，配备了宽敞明亮且安全环保的室内活动区域，设置了丰富多样的儿童玩具和游乐设施，包括滑梯、秋千、海洋球池等。此外，中心还设有专门的绘本阅读区和手工区，培养孩子的阅读兴趣和动手能力。不仅为孩子们提供了一个尽情玩耍与学习的乐园，也为家长们营造了一个放松、交流的平台。

浦发有家康泽社区儿童亲子中心结语长租公寓运营商需要在项目策划、设计、营销等多个环节上下功夫，确保每一个细节都能体现项目的主题和概念。同时，利用大数据和人工智能技术，对目标客群进行精准画像，以便在客户导流时能够更加准确地匹配偏好项目概念的目标租客，提高招租效率和客户满意度。

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（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）