2025首个网红盘取证！300万级买入杉板桥核心区的“双限”项目

华天·杉嶺售楼部实拍图

进入“迎新春”的消费旺季，成都楼市迎来了今年首个“网红盘”！

昨天（1月6日），华天·杉嶺取证，首批次共计32套建面约143㎡的房源和48套建面约196㎡的房源，带装修均价约28539元/㎡，精装总价378万元起。

事实上，作为主城区所剩为数不多的“双限地”，自该项目亮相，就备受市场关注。东郊记忆板块，清水限价25000元/㎡，与周边次新房尚有着一定剪刀差，以至被称为“成华区最后一个网红盘”。上周末样板间开放后，因购房者较多，一度需要排队才能参观。

昨天的取证，意味着华天·杉嶺很快就将开盘。但从目前咨询的客户量来看，已超过1000组，项目将采取线上选房的方式销售。因此，对于购房者，这批次总共就80套房源，要想买到，需要的还有运气和手速。

01.

最大卖点：

杉板桥商圈的地段价值

华天·杉嶺占地约18.7亩，容积率3.0，为住兼商用地（商业配比不低于50%），规划有3栋17-25F高层住宅+1栋22F商业，呈围合式布局。首批次取证的为1号楼及2号楼部分房源，预计于2027年年中交付。

华天·杉嶺总平图

该项目最早的“出圈”，是其紧邻杉板桥路的地段。近年来，东郊记忆一跃成为成都的网红打卡地，直接带动了整个杉板桥商圈的热度。2024年2月，杉板桥商圈创下了单月超过百万人次到访的纪录，在社交平台上有了“国际杉”的称号。

杉板桥板块航拍图

对于楼市而言，这是一个熟透了的区域：杉板桥1公里范围内拥有2条地铁线（7号线和8号线）、3站点和12个地铁出口。地铁8号线东郊记忆站A口走出，一街之隔就是华天·杉嶺售楼部，700米处处是万科天荟的商业街，跨过人行天桥，则是龙湖滨江天街，加上周边招商·中央华城、万科·金色乐府等项目的底商、招商花园城购物中心，街对面则是杉板桥公园……生活非常便捷。

龙湖滨江天街实拍图

这些年，因为区域各项配套成熟，杉板桥板块对于购房者的吸引力愈发强大，但“缺货”的问题也逐渐明显。万科•天荟之后，这一片区内仅有誉浪东望一个项目入市，2023年开盘的凯德•玖悦华章更靠近2.5环，并非真正位于三大商业综合体组成的“杉板桥黄金1公里”之上。

华天·杉嶺项目实拍图

地段成熟、供应稀缺，也是华天·杉嶺项目最大的买入价值。

02.

一个客观现实：

“剪刀差”与“地块限制”并存

华天·杉嶺成为“网红”的路上，另一谈资是其作为目前主城区所剩的为数不多的“双限地”，所有人都在等着“剪刀差”。

如今，价格尘埃落定：清水限价25000元/㎡，建面约143㎡的户型带装修后总价约374.4-402.9万元，建面约196㎡的总价则约为535.1-578.1万元，均价约28539元/㎡。

单从价格来看，“剪刀差”是存在的。贝壳找房APP显示，万科·天荟去年10月成交一套建面约131㎡的二手房，单价约33339元/㎡；龙湖·梵悦台去年12月成交的一套建面约136㎡的房源，单价约30735元/㎡。也就是说，与区域内同面积段的次新房相比，华天·杉嶺至少有着约2000元/㎡的“剪刀差”。

龙湖·梵悦台二手房价格

数据来源：贝壳找房

而与区域内的新房比，同样由华天文旅打造，位于一街之隔的华天龙湖·杉峯，清水限价达到31000元/㎡，项目产品面积段约为180~300㎡，这将是整个杉板桥板块最后一宗“双限地”，预计将于今年亮相。更高的限价和面积规划，这让不少主流改善客户认为，华天·杉嶺将是买入板块的最低门槛。

但需要指出的是，与“剪刀差”同时存在的是项目的“地块限制”。地块仅18.7亩，还有50%的商业占比，也就是说，留给业主的日常活动空间并不算大。不过，项目在架空层设置了许多活动空间，满足业主的日常需求。

至于产品方面，由于是旧规产品，建面约143㎡和建面约196㎡两个户型的得房率约在88%-90%之间，与部分新规产品超过100%的得房率相比，并不占优势。但与周边的项目相比，依然有了产品升级优势——项目为2T2户，为17F和25F，这一数据在整个区域内都算得上是纯粹。所以，如果从价值维度考量，华天·杉嶺比周边的二手房有更大的优势。

华天·杉嶺建面约143㎡户型图

378万元起，买入当前热门的杉板桥，这无疑是今年的首个爆款。由于一共只有80套，华天·杉嶺很快就会售罄。而从具体的买入难度分析，建面约196㎡套数更多、总价至少高出180万元，买中概率将大于建面约143㎡的户型。

华天·杉嶺建面约196㎡户型图

03.

没有“剪刀差”的网红盘，将走向分化

从发哥掌握到的情况来看，近期取证的“网红盘”将不只是华天·杉嶺。

半岛三叶草（原天府半岛）最快将于本周取证，将推出123套建面约274-293㎡的精装大平层。

长冶南阳御龙府也将于近期取得现售证，时隔6年后推出208套建面约100-117㎡的现房。根据此前置业顾问的报价，清水售价预计在2.3万元/㎡。

这些项目在前一阶段成为“网红盘”的路上，有一共性，即巨大的“剪刀差”。以长冶南阳御龙府为例，上一次取证是在2018年，彼时周边新房站上1.7万元/㎡甚至2万元/㎡以上，而该项目仅卖出万元出头的单价，形成了最大近1万元/㎡的“剪刀差”。

如今，“剪刀差”不再有，产品已是10年前的规划，还能否获得购房者的认可？

分化，或将成为上一代“网红盘”们的下一步走向。像华天·杉嶺占据着主城核心地段，或像半岛三叶草一线临锦江、中洲·锦城湖岸一线临公园，有着难以替代的资源优势，将依旧不缺“爱家”；但诸如长冶南阳御龙府等项目，除了现房，没有其他明确的优势后，竞争力将大不如前，去化速度或不容乐观。

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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