上海买房逻辑彻底变了

　　上海买房越来越难了，尤其是在市场剧烈分化的当下。

　　上海的买房逻辑，也需要与时俱进，破旧立新。

　　今天我们从地段，产品，学区等多个角度，给大家重新梳理一下上海的买房逻辑。

　　无论如何，上海买房，真的不一样了。

　　上海的地段鄙视链变了

　　上海最开始的地段鄙视链是上只角鄙视下只角；

　　后来随着城市扩张，逐渐形成了环线逻辑，内环最好，中环次之，外环最差；

　　之后又步入副中心时代，而每个副中心的发展现状，也是天差地别；

　　如今的上海，已经发展为一个多核心城市：

　　辖区面积，常住人口，早就和以前不可同日而语，地段逻辑也大不一样。

　　甚至很多上海土著，对上海都不是全面了解，大都局限在自家附近的一亩三分地；

　　买房选区域要么跟随亲朋好友随大流，要么直接开盲盒，很容易买错。

　　其实在上海，很多后发区域，能级已经追平，甚至超越传统市中心。

　　如果要判断一个地段的能级，可以观察：它离最近的那个【市中心】有多少距离。

　　如果距离多个【市中心】都很近的话，那肯定是好地段。

　　举个例子，古北壹号经常被diss主要卖产品力，地段不入流。

　　这个逻辑可以给它翻案了，古北壹号位于虹桥古北、漕河泾辐射圈重合位置，可能还受一点徐家汇的辐射，地段相当能打。

　　看一个地段好不好，首先看它自己强不强，产业交通配套，其次看它周边有没有大佬（副中心、市中心），大佬实力怎么样。

　　如果地段本身底子不行，旁边也没有大腿抱，那基本就没什么前途了。

　　上海的产品鄙视链变了

　　上海的居住产品经过多次的升级换代，有很明显的代际变化。

　　最早的弄堂，老公房，到后来的塔楼，再到现在的人车分流会所第四代板楼。

　　每一次变化，都是居住理念的革新，更是产品鄙视链的变化。

　　塔楼最开始出来的时候是香饽饽，带电梯，高层有视野。

　　结果到现在还不如老破小，买得起的人看不上，看得上的人买不起，流动性极差，处在鄙视链的底端。

　　而因为上海的房价很贵，注重功能性的小三房之前很吃香，现在要加个前提，地段只能局限在市区。

　　出了外环，大量的同质化刚需小三房，互相竞争压价，价格根本涨不上去。

　　如图，我们根据产品特点，给上海的商品房分了代际：

　　最推荐大家买的是自然是第四代产品，最近几年市场表现普遍不错，牛市先涨，熊市抗跌。

　　比如新江湾城，虽然一直被诟病地段偏僻，交通死角，但因为产品普遍是第四代，所以在这一轮熊市中相当抗跌。

　　市区好地段的第三代产品也可以买，占据地段优势，不会轻易被新房冲击。

　　2023年4月以后，第一、第二代产品，乃至部分第三代产品都出现了较大跌幅，第四代产品相对坚挺，显示出市场的认可度差异。

　　第三代产品则基本满足“宜居”的标准。公区至少不会让人不适。

　　整体来看，楼市已经换挡为改善驱动。

　　以前是大家买房要买房，现在是大家有房要换房。

　　人们都在积极卖掉差的，买入好的，为了住的舒服也好，实现资产的向上跃迁也罢。

　　这些个体的买房意向汇聚到一起，就是群体的买房趋势，结果就是差房子涨不动，好房子则一涨再涨。

　　所以如今我们买房，能一步到位，就不要分两步走。

　　过去的观点是，买房上车时机很关键，先上车，再置换。

　　现在绝对不是了！普涨时代结束了。

　　你买的房子如果后期很难卖掉，或者只能原价卖掉，未来置换会更难。

　　先上车再换，不如一步到位，上海换房的机会成本越来越大。

　　如果没想好要买什么房子，不妨再等等，想明白再下手。

　　上海的学区鄙视链变了

　　上海汇聚了来自全国各地的“卷王”精英，高学历人才，是个十分鸡娃的城市。

　　在教育这件事上，家长们有着来自本能的绝不躺平。

　　而上海的教育政策，也是变化不断。

　　一开始民办狂热，后来公民同招后，公办九年一贯制和公办双学区，开始飙涨。

　　对于教育和学区买房，我们提出了选区定终身的新式理念。

　　从区域的维度上来看，相比郊区，市区教育资源更丰富、选择也更多，教学质量也更好。

　　从孩子的适合程度上来看，民办强势的区适合牛娃。竞争压力虽大，但上限也更高，比如徐汇、杨浦。

　　成绩较普通的孩子，希望竞争压力不这么大，但又想有好学校保底的。可以选择黄浦、普陀、静安等，实行快乐教育的区，选择多，但有一定上限。

　　从入学政策上来看，上海教育强区大部分小升初都是学籍对口，导致跨区读公办初中受到限制。

　　而很多户籍对口的优质学校因报名人数多，有人户一致、入户年限等要求。

　　如果不提前进行规划，很可能就会因为各种原因而导致孩子被统筹。

　　无论如何，优质的教育资源，永远是有限的。

　　选区定终身，不单单是为孩子买个未来，更是为自己买个圈层。

　　所以，对于如今到底怎么择区、择校？我想给出以下几点建议：

　　1、学龄前儿童，家长规划先行

　　提前了解招生政策，尽早规划小学路径，提前了解学校信息，预防统筹风险。

　　2. 小学在读学生，读对口或摇民办

　　这些年，多校划片+教师轮岗+民办摇号+中考改革等变化， 导致选区择校难度直线上升，不能再按以往逻辑去定了。

　　对于小学在读的孩子，我的建议是：对口好学校的直接读对口，对口一般的尝试去摇民办。

　　想买初中学区的，建议早点行动，在小学低年级的时候就要下手，否则统筹风险会比较高。

　　学区买房，是保下限而非内卷，学区溢价越低越好，能兼顾自住更好。

　　最后，上海这片热土的地段价值一直在变动，买房逻辑也不是一成不变，愿你我与时俱进，做向上攀登的买房人。