北京买房：理清思路，购房建议1405

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，单亲妈妈带一个3岁男孩，孩子有京户，听说现在可以买房了所以想买套小的落户兼居住保值。请问如果是700万预算，看您的建议是在北四环外的朝阳区更保值，请问具体理由？因为我是自由职业，对居住地没有要求，这预算如果买在南四环外的话能轻松大户型，但在北边就是小户型了，居住品质下降。

当然，我知道这是学区的原因，但朝阳区也没太好学区吧？！所以我预计三年内在东城单独买占坑的学区房，那如果买房在北四环的意义还大吗？也就是投资价值相差很大吗？

A：

1、具体理由，首先就是地段儿啊。700万超过中位数了，那在北部的流动性相对更好，保值来讲大多数小区都至少不弱。但这也看具体小区吧，太笼统的没什么意思。另外房子是用来住的，还是先以居住体验为主吧。

2、如果喜欢南四环那就买呗，北四环均价7万，南四环外估计也就4/5万，同等总价能差出两间房呢。这看自己的喜好，没必要为了所谓的保值而降低生活品质。

3、这跟学区的关系不大，主要就是地段儿的产业和配套的原因，导致购房群体的预算不同，体现出来的就是房价差距了。朝阳的学区房并不多，溢价也不高，没这么大的影响。北京楼市从一开始就是北边更贵，几十年的传统了，甚至从清朝就是北城的价格高。

4、这无所谓什么意义，自住用房，自己住的舒心就是最大的意义。

5、投资价值差距不算太大吧，或者说短期没什么区别，都是时间长了才差距明显的。典型的就是南三北五，北五环回龙观当年2600一平，同时期南四环外的经适房3000左右。这么多年过去回龙观的价格更高了，这就是差距。其他板块也差不多这种情况，但都是用很多年才拉大的价格差，短期无所谓。

仅供参考。

二

Q:

我想问问关于“原拆原建”的问题。我家在西城有套筒子楼（简易楼），才15平，共用洗手间的那种开间。我看您介绍了丰台的“原拆原建案例”，那我们这种是否有希望？

A：

1、筒子楼的希望肯定是有的，就是得等着排队而已。

2、据我了解的情况，原址重建一般有两个重要前提：一是非常老旧到危险的程度，安全检测达到“D级”，也就是没有维护和修缮的意义了，那就只能是拆了重建呗。

二是资金要求，一般是需要居民+原产权单位+当地政府三方集资。以丰台这为例吧，折合到每平米的建安成本是1万出头儿，其中原产权单位和政府承担了一半，另一半5000块钱由居民承担，每家是23万。当然后续据说还有手续费什么的也由居民承担，但应该就都是小钱儿了。

3、所以就等着吧，反正这“非成套住宅”也不能交易，只能是等着重建。说实话，如果是能排进计划，那就算这每平米1万的费用都由居民承担，我觉得都不吃亏。

毕竟翻建后就是新房了，以西城的地段儿来说至少价值十多万一平。而且还从不能交易的公房，转变性质成为“二类经适房”了，只要缴纳3%的综合地价款就能交易，很划算的。

仅供参考。

三

Q:

请问，孩子在长安兴融中心附近上班，现款300个左右，上限500～600万,要求：两居室，交通便利（通勤时间1小时内）、最好是新房，2000年以后的二手房也可以，居住体验好，抗跌能力强，有推荐的楼盘或小区吗？

A：

1、长安兴融在金融街是吧？那通勤一小时基本就俩选项，要不就是西边的石景山古城，要么就是南边的丰台草桥。

2、先看五环外的古城吧，中海的次新房不少呢，基本都7万多，600万两居室没问题。居住体验看自己的喜好，抗跌能力算不错的，至少不落后北京大盘。

南边的草桥到公益西桥都行，四环内也是7万多的居多，金融街工作的不少都在这儿买房。新房估计没合适的，二手商品房基本都是2000年后的，在此之前这儿还是庄稼地呢。

3、不过多说一句，您这一看就是刚有个想法，所以预算能浮动百万，房龄也跨度20多年，更是连个大致的方向都没有，太模糊了。说实话，我卖房时就喜欢您这这样儿的客户，要求挺好但标准模糊，相对好忽悠。

所以还是再考虑一下吧，常规建议是先做预算，有了明确的总价才好选择。再把各种需求都列出来，然后排序，在预算不是太高的情况下，能满足一个最主要的就算成功，两个算超值，三个以上可遇不可求。

我能理解当父母的心情，谁都希望能一次性解决所有问题，但不太容易，总得适当取舍。另外最好别跟中介或售楼处这么提要求，更是少听他们（我们）忽悠。

仅供参考。

四

Q:

请问，我河北人，有社保，在北京已有三套房都在CBD附近，现在想用公司资格买一套公寓（大户型）。您觉得像望京佳境天城这种性质的价格已经到底了吗？能接手吗？周边类似的也可以，但300平左右1000万之内的不太多。

A：

1、这种公寓的价格是否到底得看租金，或者说是看经济形势。如果经济形势转好，创业者增多，那这种办公多的公寓就会租金上涨，至少是不再跌，房价也就自然稳住了。这要不咨询一下做写字楼业务的吧，他们对办公类的市场和租金走势更熟悉，我不太懂。

2、从投资角度一般不太建议接手这种公寓，主要是北京太多了，租金上涨很慢，拖累的价格也就走势弱。

甚至不光是北京，全国的这类产品都是供大于求，几乎不可能逆转趋势。而且今后的创业形势也大概率严峻，全民创业的年代过去了。那如果小公司减少，对这种房的租金就更是利空了。

3、周边类似的，我还真想不出来，对这种公寓不熟，还是问当地中介吧。

仅供参考。

五

Q:

请问，我是一位来京30年的打工者，孩子大学本科毕业后在京工作八年，月薪到手18000左右，今年31岁，即将面临订婚结婚，不知在哪买房，特向您请教。

目前我俩有260个，孩子在中关村软件园上班，买燕郊吧，太远了，买郊区吧，通勤也是个事，也不知道买房积分对普通本科有没有用？在天津买房，考虑他的孩子上学是不是有点早？目前，我们租房的费用，每月5000。望章哥在百忙之中，给出个建议，指点一下。

A：

1、中关村软件园上班，海淀东北旺，那要买在燕郊少了说也得5/60公里，不太可能天天往返吧？

常规就是买在昌平呗，沙河或者南邵，都是地铁直达，很多在海淀上班的都买在这些地段儿。

只要是职住分对谁都有用，用处大小看自己的情况和感受了。通勤也是看自己感受，只上我觉得还行而已。

2、天津的政策和楼市我不懂，这咨询懂行的吧。不过考虑好，天津的经济发展可不如北京，尤其是这几年，天津也不知怎么了，反正成绩不太好，倒数。只要是考虑孩子上学，那当父母的是不是也得换工作啊，能找到跟北京待遇差不多的吗？想好了吧。

3、我要建议就是如果不想多贷款就先看沙河，260万基本能买到6/70平的小两居，选择不少呢。保值也基本不落后，这种板块的刚需房永远有市场，也就是流动性挺好。

愿意贷款就买南邵，商品房的选择更多。400万之内能买90平的小三居了，保值也都挺好的，到目前为止基本都不落后大盘。

仅供参考。

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