原报告｜落子上海漕宝路 城投宽庭逐鹿租房江湖

观点指数 12月10日，上海城投控股股份有限公司发布关于子公司参与设立有限合伙企业并收购漕宝路项目的公告。

公告披露，上海城投控股股份有限公司全资子公司上海城投房屋租赁有限公司，拟与上海国有存量资产盘活私募投资基金合伙企业（有限合伙）共同发起设立有限合伙企业。

合伙企业暂定名为“上海盛馨庭管理咨询合伙企业（有限合伙）”，出资额不超过8亿元，其中房屋租赁公司作为有限合伙人出资不超过6.4亿元。国存盘活基金作为有限合伙人认缴不超过1.6亿元，上海盛石普合企业管理有限公司作为普通合伙人认缴不超过 1 万元。

资产底色

据悉，本次合伙企业将以自有及自筹资金通过上海联合产权交易所参拍收购标的公司100%股权及标的公司股东华鑫置业对标的公司享有的股东借款债权，其中股权部分挂牌价格约为4.7亿元，债权部分支付总额由评估基准日股东借款本息总额约4.85亿元相关利息组成。

基于此，合伙企业进而投资徐汇区田林板块244-19地块的租赁住房物业项目（以下简称“漕宝路项目”）。

图片来源：上海城投拟收购公告

据公告披露，截至9月30日，标的公司的资产总额为14.43亿元，负债总额为11.98亿元，净资产为2.45亿元。

本次交易标的名称为上海馨伴寓置业有限公司100%股权，挂牌起始日期为2024年11月25日，截止日期为2024年12月20日，股权部分转让底价为47009.57万元，交易价款支付方式为一次性付款。

如完成收购，标的公司将纳入上海城投公司合并报表范围。上海城投表示，本次收购为响应国家租售并举的住房政策，同时扩大公司租赁房运营规模，提升“城投宽庭”品牌影响力。

作为上海地方国有企业，上海城投积极承担建设保租房的重任。据商业客了解，为响应“租购并举”的国家战略，上海城投于2019年8月8日发布了旗下租赁住宅品牌——城投宽庭，正式启动租赁住宅业务。

数据来源：城投宽庭，商业客不完全统计

据商业客不完全统计，城投宽庭品牌发布五年后，首批布局的八大租赁社区包括湾谷社区、江湾社区、光华社区、浦江社区、张江社区一期、九星社区、临港社区以及泊湾社区已全部投入运营。

上海城投积极发挥保租房建设主力军的作用，已经建设运营8个社区、落实房源近1.7万套、服务超2.5万人。

旗下租赁品牌城投宽庭深耕保障性租赁住房领域，已入市项目中有七个租赁社区属于保障性租赁住房项目，落地上海各类战略新兴产业及城市发展重点区域，保障高新产业、服务文化创意产业等区域人才安居。

与此同时，城投宽庭九星社区中推出了“新时代城市建设者管理者之家”，为城市建设者提供100张床位，月均租金不到1000元，助力不同群体的安居。

截至目前，城投宽庭已入市租赁房源合计13279套，总建筑面积约56.72万平方米，累计服务超25000名住户。

出租率表现上，截至6月底，江湾社区和光华社区合计出租率超90%，湾谷社区出租率超90%，浦江社区出租率约75%，张江社区出租率约67%，临港社区出租率约87%，长兴岛泊湾社区出租率约85%，于6月4日最新开业的九星社区期末出租率超55%。

商业客发现，城投宽庭在住房租赁产品配套上较为注重商业氛围的打造，已成功打造租赁社区配套运营子品牌——“宽庭荟”，并在社区内配置便捷齐全的生活配套设施和活力现代的商业服务设施，满足住户多方位的生活需求。

资产证券化

据商业客了解，城投宽庭首个入市的湾谷社区属于自有商办楼改建为租赁房项目，可提供租赁房源数852套，房间户型包括一房到三房产品。

首个投运项目以存量改造方式布局租房市场，后续城投宽庭实现管理规模扩充主要依托新建租住产品，如定向招拍挂方式获取R4租赁用地、配建租赁用地以及自持租赁用地等。

数据来源：公开资料，商业客不完全统计

据商业客不完全统计，于2018年到2021年期内，上海城投共计拿下7宗R4纯租赁用地，其中已有多个项目已成功投入运营，具体项目信息可详见上文分析。

可以发现，包括本次计划购入上海漕宝路项目在内，上海城投主要通过购置资产、存量改造以及自建租赁住房物业等市场化方式推进住房租赁项目的建设，并长期持有进行运营管理实现管理规模增长。目前在营八大租赁社区已完成上海四大区域杨浦区、浦东新区、闵行区以及崇明区的布局。

由此可知，城投宽庭项目采用直营直管模式，规模扩张方式以重资产模式为主，多个租赁社区项目从土地获取到项目竣工交付，全程参与并主导。

同时，上海城投在住房租赁资产退出端已有实质性的进展。

今年1月，上海城投以旗下江湾社区及光华社区作为底层资产成功发行了国泰君安城投宽庭保租房REIT，成为长三角区域企业首单保租房REITs项目，同时也是住房租赁市场上发行规模最大的保租房REITs。

基金原始权益人为上海城投房屋租赁有限公司，即上文提及的拟收购参与方之一，基金管理人、资产支持证券管理人为国泰君安。

项目底层基础设施资产为位于上海市杨浦区的保障性租赁住房江湾社区和光华社区，定位是面向上海新市民、新青年的高质量保租房项目，合计为市场供应近3000套租赁住房，建筑面积约16.94万平方米。

10月24日，国泰君安城投宽庭保租房REIT披露了2024年第三季度报告。基金于第三季度单季度营业收入4404.99万元，净利润为1953.87万元，两项指标均位居5单保租房REITs首位。

第三季度的可供分配金额为3266.74万元，本年累计9609.1万元。实际分配金额方面，本期分配6500.99万元，本年累计亦为6500.99万元。

基金初始投资的江湾社区项目及光华社区项目主要经营模式为通过自有保障性租赁住房及配套商业租赁、停车场经营等获取经营收入。报告期内，两个项目合计实现营业收入4358.37万元，基础设施资产保持平稳运营，租户结构稳定、分散化程度高。截至9月底，项目公司租金收缴率为99.69%。

基金的成功发行有助于上海城投集团实现轻重资产分离，建立资产上市通道，滚动扩大保租房投资规模。

另外，2022年6月，上海市首单长租公寓CMBS产品西部证券-上海城投控股-宽庭住房租赁资产支持专项计划成功发行，项目优先级发行规模10.8亿元，评级为AAA，产品期限12（3+3+3）年，发行利率3.20%。

该资产证券化产品以上海杨浦区的城投宽庭湾谷社区作为标的资产，社区的租金收入作为偿债来源。该物业位于上海湾谷科技园内，具有一定的区位优势和稳定的租赁需求。

通过该专项计划，上海城投实现了湾谷社区资产的提前变现，将未来的租金收益一次性或分期转化为当前的现金流入，从而达到了资产退出的效果。这也有助于上海城投优化资产负债结构，提高资金使用效率，将回笼的资金用于其他项目的投资或业务发展，增强了企业的资金实力和市场竞争力。

上海城投最新2024年中期报告数据显示，今年上半年，湾谷社区半年度租金收入达2736万元，截至6月底，项目出租率超90%，运营保持稳定。

以湾谷社区可出租房间数892套简单计算，可以发现该社区的房间平均租金水平约为5680元/套/月。

总结来看，本次上海城投拟投资的漕宝路项目将有助于其扩大租赁住宅业务规模，通过长期持有运营的住房租赁资产，上海城投可以实现稳定的租金收入和资产增值来获取长期收益。

同时，上海城投在住房租赁资产证券化的突破也为其持有运营的住房租赁资产在退出端创造更有利的条件。

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