一线城市，民营房企抢地了

文/乐居财经 李奕和

核心城市的土拍，难得地出现了国央企外的面孔。

上周四（12月5日），广州的两宗涉宅地块成交。当中，位于番禺区的洛浦街新光快速东侧BA0104082地块，由南通亚伦以总价12.35亿元拿下。

而位于海珠区的AH101303地块（即原海珠客运站站厅部分地块），则由绿城中国以24.16亿元竞得。

这是广州今年土拍市场唯一两宗由民企拿下的地块。据了解，民营企业上一次在广州拿地是去年9月，当时，山西金振德拿下了番禺新光快速以西地块。

而这，距今已经过去一年多了。这期间，国央企开发商撑起了各地土拍市场的大半边。

2024年即将画上句号，民营房企在这岁末的关头，拿地的动作似乎多了起来。

这次拿下番禺地块的南通亚伦，在全国市场并不算知名。其母公司是江苏亚伦集团股份有限公司，后者是靠做家纺起家的，产业涉足家纺产业、不动产物业、房地产开发等多个领域。

亚伦集团背后的老板是刘伯香，被称为是南通的纺织大亨。南通亚伦的项目布局主要集中在长三角区域，最近两年，随着房地产的一轮洗牌，该公司的脚步开始迈出长三角。

2022年、2023年，南通亚伦先后进入深圳、西安、广州等城市拿地。

近两个月来，一些深耕的地方房企开始接连出现在土拍市场，南通亚伦只是其中之一。有房企更凭借连续拿地，在全国房企的拿地榜排名迅速飙升。

10月22日，浙江宁波鄞州区东部新城出让东部新城以东片区A6#区块，起价38.96亿元，该商住地最终经过1轮竞价，由江山万里置业联合体以低价拿下。

当天下午，宁波东部新城核心区以东片区A5#区块也顺利成交。而拿下地块的，依然是江山万里置业联合体，地块成交总价达42.54亿元。

仅这两宗地块，总价就达到了81.5亿元。

这次拿地，让江山万里置业这家地方房企迅速窜出头来。

在克而瑞发布的《2024年1-11月中国房地产企业新增货值TOP100》，江山万里置业得以以287.2亿元的新增土地货值，排在榜单的第14位。

同时，该公司以136.4亿元的新增土地价值排在第13位。

而在前9月，江山万里置业的新增货值也仅91.3亿元，排在第40名。也就是说，短短两个月，江山万里置业的新增货值爆发式增长了超过2倍。

江山万里置业来自浙江宁波，是浙江波威控股有限公司（简称“波威控股”）旗下房地产平台，以在宁波打造了江山万里等楼盘而在当地闻名。

不仅如此，在一些新一线或二三线城市重点城市，更多的民营房企也在有所动作。

如12月4日，无锡第五批次土拍，本地民营房企鸿地地产以4.35亿元，溢价8.47%拿下备受关注的老公安地块。徐州金丰房地产则以2.69亿元、溢价18.49%拿下锡山怡丰苑地块。

11月28日的南京土拍，绿城、滨江分别以7.91亿元、13.51亿元拿下鼓楼区NO.2024G51地块、NO.新区2024G23地块。11月27日，得力集团2.85亿竞得浙江宁波宁海县西店镇19-73地块。

再往前的11月6日，金昊投资以20.7亿元总价拿下成都高新区大源板块宅地；而在10月份，滨江还以总价17.69亿元拿下杭州低密宅地蜀山地块，得力地产以2.08亿竞得宁波宁海县跃龙街道22-12地块。

除了上面这些城市，近两个月，徐州、南宁、武汉、南通、佛山等城市，都出现不少民营企业现身拿地。当中，还出现了不少高溢价地块。如得力在10月拿下的宁波地块溢价率达77.02%，滨江拿下的杭州蜀山地块溢价率达51.31%。

在众多企业中，与绿城、滨江一样在全国市场较具代表的民营房企龙湖，实际上在这个岁末之际也有补仓动作。

就在南通亚伦上周四所拿下的广州番禺那块地，有消息称，未来就会跟龙湖进行合作开发。而乐居财经了解，这个消息已经通过“广州市规划和自然资源局”官微得到证实。

就在12月5号拍出地块后，“广州市规划和自然资源局”微信公众号在当晚发布的官微文章就显示，番禺地块跟海珠地块的竞得者为龙湖和绿城。

也就是说，番禺地块虽有南通亚伦拿下的，后续不排除将由龙湖为主导进行操盘。

这实际上也并非两者在广州的首次合作。早在2023年4月，龙湖就曾与南通亚伦进行过合作，开发了龙湖广州·御湖境。该地块当时也是南通亚伦先拿下的，龙湖后续进入持股70%，项目已在去年9月开盘入市。

从近段时间房企拿地情况来看，民营房企进入拿地的城市，一般为一些新一线、二三线核心城市。这些城市的地块虽然部分溢价较高，但总价并不算高。对于大多数民营房企资金压力不算太大，易于消化。

而在北上广深四个一线城市的土拍，则更多还是由国央企开发商把持。

从整个大环境来看，民营房企在土拍市场有所回归，并不难理解。随着楼市政策的出台以及产品新规的面市，房地产正在出现积极信号，而土拍市场经过这一轮楼市调整，利润空间也开始给房企释放出信心。

更重要的一点是，长时间的不拿地，企业的土地储备也在告急。这也使得它们选择在适当时机补充“粮草”，以免“断粮”。

此前，乐居财经统计发布的《2024上半年内房股土储榜》就显示，55家房企中54家房企土储“缩水”，占比超九成。其中，融创中国减少4100万平方米，万科企业、中国奥园减少超2000万平方米，龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、新城发展也减少了超1000万平方米。

以这次出现在广州土拍市场的龙湖、绿城为例。乐居财经查阅了解，龙湖的土地储备在2020年的最高峰时候达到7400万平方米，而2023年已降至4539万平方米，2024年中进一步缩减至4141万平方米。

绿城中国土储在2021年最高峰为5881万平方米，2023年也降至3720万平方米，2024年中则减少至3193万平方米。

要知道，龙湖在2023年销售面积就有1079.6万平方米，竣工面积更达1600万平方方米，2024年计划竣工面积也有1500万平方米。绿城中国2023年的竣工面积1730万平方米，2024年计划竣工面积1268万平方米。

土地储备加速消耗，适时在土拍市场补仓拿地，显得很有必要。

另一些数据也在表明，民营地产商岁末补仓，确实是一大现象。

此前CRIC发布的《2024年1-11月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》就显示，11月典型企业拿地金额同环比涨107%和181%，创年内新高。

榜单分析也指出，在前11月投资TOP100企业中，尽管民营企业只有17家，但近期成都、西安等个别城市都出现了民企高溢价投资拿地的情况，成为投资低迷的环境中一大亮点。在非热点城市低总价地块供应的背景下，民企投资积极性正在修复。

随着这次广州的土拍市场开始出现民营房企，可以预见的是，不排除四个一线城市后续的土拍还将出现更多民营房企的身影。