新居住时代刚刚开始，贝壳彭永东：去开放地拥抱所有新的东西

“在这一轮市场周期里，我们越来越笃定的东西，是‘看长’。”

三季度财报发布后，贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示，对贝壳这个组织来说，生存和发展是核心命题，不仅是思考下一年怎么做，更多的是怎么成为30、50、100年的企业。

要筑就百年基业，仰赖于行业整体发展空间，更考验企业的战略智慧和定力。

在房地产行业调整的当下，贝壳提早预判到了趋势，于去年将战略升级为“一体三翼”，组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线，而最终目的只有一个——帮消费者“安居”、助服务者“乐业”。

经过一年多时间，贝壳战略的前瞻性得到了验证，今年第三季度，贝壳非房产交易服务业务快速增长，收入同比提升54.3%，占营收比例达38.3%，创下历史新高，相比去年同期大幅提升6.8个百分点。

新业务稳健生长的贝壳，已经不再是单纯的房产经纪平台，而正成为一家“一站式”的居住服务企业。从长远看，未来，消费者关于“住”的各类需求和愿景，都有望在贝壳实现。

告别单纯的房产经纪

贝壳最初创办时，是一家提供房产交易居间服务的企业，从二手房到新房，助力消费者买到符合需求的大宗房产、实现美好居住，一直是其经营主线。

但如今，贝壳已经从最初的业务版图中脱胎重生，告别了单纯房产经纪平台的标签。

日前，贝壳发布2024年第三季度财务业绩，显示其三季度总交易额（GTV）为7368亿元（人民币，下同），同比增长12.5%，净收入为226亿元，同比增加26.8%，净利润为11.68亿元，经调整净利润为17.82亿元。

业务保持稳定增长之余，这份财报非常亮眼的一点是：非房产交易服务业务正脱颖而出。

数据显示，今年第三季度，贝壳的非房产交易服务业务实现快速增长，收入同比提升54.3%，占营收比例达38.3%，创历史新高，相比去年同期大幅提升6.8个百分点。

这份成绩单，印证了贝壳此前战略调整的前瞻性和正确性。

彭永东曾在《翻越第二座山，吹响集结号！——S写给贝壳全员的一封信》中表示：贝壳将战略升级为“一体三翼”，组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线，以及财经、产研、战略、品质、人力、用户、合规、公共、协同九条事务线，最终目的只有一个——帮消费者“安居”、助服务者“乐业”。

“一体”业务是贝壳的基本盘，而家装、惠居、贝好家这三条业务线，则代表贝壳伸向未来的触角。

贝壳战略的调整，有坚实的底层逻辑作为支撑。房地产上个时代，“买到房”是核心目标，而随着行业供应逐渐饱和，消费者的需求正从“买到房”变为“住得好”，人们对美好居住的需求越发迫切。

而贝壳家装、惠居等事业线，则呼应了消费者对品质居住、多元租住的需求，可谓适逢其时。

经过一段时间发展和酝酿，贝壳上述新业务已经“开花结果”，成为贡献营收的重要力量。

今年第三季度，贝壳的家装家居业务合同额达到40.7亿元，同比增长24.6%；净收入42亿元，同比增长32.6%；家装家居业务贡献利润率达到31.2%，同比提升2.1个百分点；包括定制家具、软装等在内的新零售合同额为11.4亿元，同比提升2.1个百分点。

贝壳家装家居业务增长，主要因为：家装家居业务在品质上、口碑上的提升，带动了订单增加；新零售如定制家具、软装家具和电器等贡献增大；交付能力提升带动交付周期缩短。

管理层表示，得益于精细化运营管理、优化采购等举措，三季度家装家居业务持续稳定增长，贡献利润率达到31.3%。其中北京、广州、郑州和南昌的表现尤为突出，每个城市的合同额同比增长均超过50%。

惠居事业线同样表现亮眼，三季度，贝壳房屋租赁服务收入达到39.4亿元，同比增长118.4%，主要由于省心租模式下的租赁房源数目增加。截至期末，“省心租”在管房源量突破36万套，去年同期为超16万套。

在运营效率方面，管理层介绍称，贝壳持续提高租约续签的比例，这一举措有助于降低重新租赁的渠道成本。截至期末，“省心租”租约续签率约为52%，去年同期为48%。

今年来，贝好家也开始“小试牛刀”。比如，以1.34亿元竞得西安市未央区两宗商住用地，与业内合作开发；10.76亿元竞得成都锦江区金融城三期H12地块，这块地则计划自主操盘。

值得注意的是，贝壳在该业务线的逻辑及风控非常明确，即并不是要成为房地产开发商，也不会使用自有资金做大规模的重资产开发投资，重点是验证C2M产品解决方案的落地能力、打造样板项目的能力。

“我们不会盲目下注。”彭永东在三季度业绩电话会上直言，这个行业每一个赛道都非常大，进入任何一个赛道都需要重决策。“我们一定要未雨绸缪，去开放地拥抱所有新的东西，并且做长期的布局。需要经过前期大量的思考，小分队的试水和深度的参与，需要对一件事有很深的理解，不能着急，这也是我们在探索的贝好家业务的逻辑。”

伸向未来的触角

贝壳三季度亮眼的财报数据，给了市场以惊喜。如果往纵深处处看，会发现这一切都有踪迹可寻。

从链家到贝壳，做“难而正确的事”，一直是这家公司的信念与基因。如今，贝壳正在更坚定地“看长”。

在三季度业绩电话会上，彭永东阐述了贝壳的最新经营愿景：成为一家百年企业。

经历多轮市场周期后，贝壳更加意识到了长期发展的重要性，以及持续增长的必要性。“第一要务是生存下去，而生存的敌人是僵化、官僚、失去增长和创新的活力。”彭永东直言，判断一家企业是否有永续生命力，一是有“德行”，是否在做正确的事，二是有创造性。

贝壳如今的战略及业务实践，便是围绕着“德行”与“创造性”，持续构筑企业的长期生命力。

在传统的“一体”业务板块，贝壳围绕“难而正确的事”，做出了诸多引领行业风向的创新；而围绕着家装、惠居等业务，贝壳则是提早布局、未雨绸缪，开放地拥抱新东西，保持创造性、做长期布局。

以家装领域为例，贝壳很早便意识到了该赛道的丰富可能性。

“房屋使用价值的回归，将带来整个居住价值观的彻底改变，”彭永东曾表示，未来，租房住是不是也能成为一种生活方式？如何通过设计建造、装修翻新等方式，让房屋空间更好地满足家庭成员的功能需求和情感需求？从这个角度看，城市居住将面临新的升级，新居住的时代刚刚开始。

贝壳研究院以往报告曾表示，作为具有后地产周期和消费品双重属性的泛家装行业，在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，地产红利的大潮正在退去，但长期来看增长潜力可观。

发达国家的经验显示，当新房销售达到顶点以后，泛家装消费仍会持续增长，并且超过食品和服装等一般消费品。驱动美国泛家装行业长期发展的主要因素，是居民的住房翻新需求、单套住房装修消费额的提升，而受房地产交易的影响相对有限。因此，我国泛家装行业有望实现长期稳定增长。

“未来5～10年，中国泛家装行业将进入产业发展的新阶段，即模式创新、效率提升推动产业融合、规模成长，商业模式也将围绕产品生产型、家装服务型、平台渠道型三条路径升级。”该研究院在报告中表示。

更重要的一点是，未来的家装家居行业，对品质的需求只会更高。在消费主导发展之下，消费者的变化决定了“对消费者更好、更快、更适合”是主流方向，规模企业更有实力推动行业正向发展。

贝壳的新业务逻辑也是如此，即以品质为关键，夯实新业务底层能力。不同于经纪业务以推进人店高效合作为重点，对家装、租房等新业务而言，因行业优质供给不足、流程复杂，品质仍然是发力的核心方向。

譬如，在家装方面，贝壳会梳理各环节关键点、迭代施工方案、提升派单效率、扩大维修维保团队；在租房方面，贝壳会提供入住前检修、标准化交房、租客侧物业交割等服务，强化品质服务能力建设。

在三季度业绩电话会上，彭永东也表示，在家装家居和房屋租赁服务上，贝壳持续在产品、流程重塑和供应链等方面推进基础能力的建设。

以上对多元业务的“看长”，对品质和基础能力的建设，都将成为贝壳走向未来的触角。

基于贝壳的广阔生长空间，多家机构对其给予了积极评价。美银证券表示，贝壳是最近中国政策转变和潜在周期性复苏的主要受惠者，预计在此次复苏及以长期来看，贝壳将超越市场增长。

中泰证券表示，我国居住行业涵盖范围广，市场规模从2016年的25.4万亿元，迅速增长至2021年的39.6万亿元，复合年增长率为9.3%，行业的长期市场规模持续扩大。近年来，因存量房供应量增加、房屋换手率上升、流动人口增长、改善需求的释放，行业龙头贝壳有望充分受益于居住行业市场规模的扩大。

未来，居住行业的“反向筛选”强度将会加大，头部公司、品质服务的价值会持续凸显，居住行业有望真正来到高品质房屋、高品质服务结合的新阶段。贝壳作为活跃在浪头的变革者，也有望以更长的时间周期来布局业务，让企业生生不息，将触角伸向更远的未来。