路透调查：美国房价涨幅放缓，但首次购房者的负担能力仍将恶化，原因是TA

FX168财经报社(北美)讯 周三（11月27日），据路透社对房地产专家的调查显示，尽管美国平均房价的涨幅放缓，但由于供应紧张以及美联储仅有少量进一步的降息预期，首次购房者的购买负担能力将在未来一年恶化。

首次购房者面临的困境

长期以来，由于缺乏足够的入门级住房供应，尤其是适合家庭的房源，美国这一全球最大经济体的房地产市场中，购房负担能力一直是一个棘手的问题，导致许多潜在的首次购房者被迫退出市场。

根据11月12日至27日进行的路透社调查，在未来六个月内，略微下降的利率不足以吸引新买家进入这一价格仍然比疫情前水平高出50%以上的市场。

在“购房负担能力预期”方面，19位受访者中有10位从8月调查时的“改善”调整为“恶化”。而在8月的调查中，所有26位受访者均预计负担能力会改善。

财富分配加剧代际差距

富国银行投资研究所实物资产策略主管约翰·拉福奇（John LaForge）表示：“美国和许多西方国家正在变老，而财富集中在老年人手中。他们购买第二套甚至第三套住房，进一步推高房价，使年轻一代无力负担。”

“我们仍然面临几个重要障碍——年轻一代是否有足够的钱支付首付？是否积累了储蓄？虽然情况正在改善，但距离理想状态还有很远。”

根据阿波罗全球管理公司的最新研究，美国购房者的中位年龄已从1981年的31岁上升至现在的49岁。

房价增长放缓

根据路透社调查的中位数预测，美国房价涨幅将从今年的5.1%放缓至2024年的3.2%，并在2026年微升至3.5%。这一预测与8月调查基本一致。尽管金融市场目前预计美联储将仅再降息三个25个基点的幅度，但8月时的预期是降息幅度将是目前的一倍。这一变化是由于唐纳德·特朗普（Donald Trump）当选总统后，市场担忧通胀可能再次抬头。

房价涨幅将超越租金

高昂的房价迫使许多人继续租房，目前租房户占美国所有住房的三分之一以上。对于未来一年的租金涨幅，18位受访者中超过70%（13人）预计租金涨幅将保持不变或下降。

近三分之二的受访者（20人中有13人）预计，未来一年房价涨幅将快于租金涨幅。

穆迪分析公司副首席经济学家克里斯蒂安·德里蒂斯（Cristian deRitis）表示：“我们预计房价增长将继续放缓，因为低负担能力将迫使更多买家退出市场。卖家将不得不调整对价格上涨的预期以出售房产。”

住房市场疲软与利率预期

现有房屋销售（占总销售量的90%以上）预计在下季度将仅小幅增长至400万套的年化销售率，并在未来几个季度维持在这一水平。这一数字远低于2021年疫情期间繁荣期的660万套。

美联储较少的降息也将阻止抵押贷款利率的大幅下降。

2023年平均接近7%的30年期抵押贷款利率，预计在2024年平均为6.5%，到2026年仅下降至6.3%。这一预测高于8月调查中的6.1%和5.9%。

牛津经济研究所的格雷斯·兹韦默（Grace Zwemmer）表示：“由于房价预计将继续上涨，而特朗普当选后抵押贷款利率的下降幅度低于我们的预期，首次购房者的条件可能会进一步恶化。”