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徐州保利建发天瑞
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基本信息：保利建发强强联合

获地情况：2023年3月29日，保利发展以低溢价率竞得原二毛厂地块，溢价率0.11%，成交楼面价15542元/㎡， 地块位于湖北路和万达兴路交汇处，1公里内有云龙湖、云龙山、云龙公园等，景观资源丰富，且地块位于徐州中心城区，各项配套均较为完善。现与建发合作开发。

产品规划：项目总占地6.56万㎡，容积率1.83，建面16.77万㎡（住宅建面积11.8万㎡），为纯住宅用地，规划1栋5F、2栋6F、3栋7F、7栋9F、1栋15F、9栋17F，规划总户数686户

产品定位：大、标准、小四室改善终改户型全覆盖

客户定位：686套小高层+洋房产品，全案主力定位改善、终改产品；

产品面积：洋房128㎡起步，主力户型178㎡，小高层143㎡起步，主力户型143-178㎡，各个产品的户配比例如下

户型分析（小高层）南北通透，超大采光面

天瑞小高层梯户配比均为一梯一户，一栋仅有一个户型，其户型面积分143/189/218/248㎡四室四种，其中143/189㎡为主力户型， 218/248㎡户型配比次之。

项目户型均为卧室及客厅南向设计；南向采光面约为 12-19 米，三/四开间朝阳；主卧配置全景飘窗及独立卫浴，保证通风采光及私密性。其中189㎡和218㎡为明星户型，189㎡是四室朝阳的全明户型，218㎡则是有9.4米超大客厅飘窗，观景效果绝佳。

户型分析（洋房）市场主流户型，面积段覆盖较广

洋房户型梯户配比也是一梯一户，一栋仅一种户型，产品由128/143/178㎡三种户型组成，其中178㎡为主力户型，128㎡和143㎡次之，整体户型设计符合市场主流，且项目面积跨度较大，可适配不同阶段客户的选择，目前洋房正在蓄客，预计近期即将加推。

客户分析地缘性客户+高净值客户

客户认同：项目紧邻云龙湖景观带、低密社区、稀缺性；

客户抗性：价格高、学区配套一般；

置业目的：100%自住；

客户临摹

核心客群：环境改善客户，首选为大平层/洋房产品，看重品牌效应，强调户型尺度舒适、对社区内外部配套、物业服务要求较高，注重家庭隐私性，匹配身份标签性较强。

重要客群：功能客户，向往上层圈层的居住体验，注重社区内外部生活配套，对居住功能、户型大小和总价较为敏感，期望更高品质生活。

售楼处展示中式园林设计，传承东方美学

售楼处在设计上有浓厚的建筑风格，传承东方美学。售楼处正门，直面云龙湖，尽显府门的大气磅礴。园林设计在承继传统文化的基础上，追求着亦古亦今的序列美感，以禅境中式建筑风格营造专属彭城的人文谧境。传承圆明园园林匠造者-香山帮造园理念打造的中式园林，将“礼序”与“闲适”拿捏到位。

样板间展示

（143㎡4-2-3）目前对外的临时样板间仅供展示作用，与交付标准无关。样板间采用现代简约风格，主色调以米黄色和灰色为主，增加空间舒适感和温馨感。

（189㎡4-2-3）目前对外的临时样板间仅供展示作用，与交付标准无关。样板间以现代简约风格为主，搭配大理石瓷砖，主色调以灰色和白色为主，彰显整体高级感。

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