澳洲房产套住大部分财富 有钱人变成了“穷人”！首次购房者推动昆州和西澳新房市场升温

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澳洲房产套住大部分财富 有钱的人变成了“穷人”

受益于房产升值，澳洲家庭的净资产平均高达158万澳元。调查发现，澳洲人手头并没有多少现金，因为大部分资产都集中在房产和退休基金（Superannuation）。

比价网站最新发布的《财富构建报告》显示，澳洲家庭四分之三的净资产都被锁在缺乏流动性的房产和退休基金里，这意味着澳洲人的富有属于无法触及的富有。

数据显示，澳洲家庭的退休基金账户里有3.9万亿澳元，房产以及土地价值接近10.5万亿澳元。

如果不算房产，澳洲家庭的平均净资产会降至57.3万澳元；而如果连退休金账户里的钱也排除在外，这一数字会进一步降至19.6万澳元，仅为整体净资产的十分之一左右。

Finder的消费者研究负责人库克（Graham Cooke）表示，在生活成本危机中，澳洲人的净资产虽然多，但帮助却不大。

“对澳洲家庭而言，他们的财富几乎全都押在房产或退休金中。除非把住所换成更小的房屋或抵押现有资产，否则这些财富在应对生活成本压力方面没有多大作用。这导致家庭的财务灵活性降低，较难应对生活成本上升。”

库克把澳洲人名下非流动性资产集中的原因归咎于政府的税收政策。

他说：“负扣税是其中的重要推动力。政府鼓励人们重金投资房产，这推高了房价并形成循环。而印花税是另一个阻碍因素。它进一步把财富锁在了房产里。此外，退休金缴款政策也意味着所有澳洲人都有大约10%的收入被锁在退休储蓄里。”

如果把所有资产计算在内时，澳洲大约有280万名净资产过百万的人，占成年人总数的13%，这是全球最高的比例之一。

但如果不计入房产，净资产过百万的人会降至110万人，占成年人总数的5%。

数据还显示，澳洲最富有的10%的群体拥有全澳大约44%的财富。

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首次购房者推动昆州和西澳新房市场升温

最新数据显示，首次购房者正在推动昆士兰和西澳的全新住宅市场，将新建住房视为进入房地产市场的敲门砖。

根据REA集团《2024年购房者报告》数据，在过去12个月中，昆士兰州和西澳州分别有48%和52%的首次购房者正在考虑购买或已购买新房。

这些新房包括新建的独栋住宅、期房公寓、联排别墅以及土地与房屋套餐。

在所有购房者中，选择新建住宅或有此计划的人比例也不低，昆士兰州和西澳州的比例分别为36%和40%。

REA集团高级经济学家安格斯·摩尔（Angus Moore）表示，首次购房者购买新房可享受到多种激励措施和优惠政策。

“这些激励政策已经存在二十多年了，对部分购房者来说确实能带来帮助，其中包括‘首次置业者补助金’，该政策适用于澳洲各州，但会为选择购买期房的首次购房者提供额外激励。

“另一类激励措施是印花税优惠。在昆州和西澳，不仅针对新房，这两个州最近还提高了印花税优惠的适用上限，首次购房者可以从中受益。”

昆士兰州的首次购房者可获得价值最高70万澳元房产的印花税优惠，此前上限为50万澳元。而西澳州的印花税免税门槛则从43万澳元提高至45万澳元。

昆士兰州在实现到2046年新增100万套住房的目标方面，条件较为严峻。在过去三年中，该州每年平均建造约33,500套新房。

尽管面临挑战，住房审批数量却呈现令人鼓舞的增长趋势。

澳大利亚统计局（ABS）数据显示，澳洲住房审批量达到了超过一年来的最高水平，从2024年8月到9月，总审批量增长了4.4%，创下自2023年5月以来的新高。

昆州的审批量增幅在全国范围内表现突出——2024年9月同比增长26%。

REA集团旗下的PropTrack数据显示，一些地方政府区域可能会出现新房供应的上升趋势。

截至2024年8月的12个月内，Logan、Moreton Bay和布里斯班这三个地方政府区域在住房审批数量上领跑，分别批准了7662套、7598套和6364套新房。

在公寓方面，黄金海岸（Gold Coast）、布里斯班（Brisbane）和阳光海岸（Sunshine Coast）在新房审批数量上排名前列，分别为7152套、4494套和1154套。

PropTrack数据显示，布里斯班郊区的Greenbank在首次购房者的购房搜索中表现突出。

昆士兰新政府还计划通过一些措施支持住房行业，包括设立一项价值20亿澳元的住房基础设施基金，以及一项帮助首次购房者存首付款的共同权益计划。

在西澳州，住房审批的势头也在转变，吸引了各类买家对新房的兴趣。

根据澳大利亚统计局的数据，西澳的住房审批增幅在全国范围内名列前茅，独栋住宅审批量同比增长49.9%，多单元住宅审批量更是同比增长179.1%。

截至2024年8月的12个月内，Wanneroo、Swan和Rockingham是房屋审批数量最多的地方政府区域，分别批准了5206套、4210套和3374套。

在公寓方面，审批数量最高的地方政府区域是珀斯、Stirling和South Perth，分别批准了712套、506套和330套。

2024年10月，珀斯的房价涨幅位居首府城市前列，同比上涨20.6%。

REA集团高级经济学家埃莉诺·克雷（Eleanor Creagh）表示：“珀斯在过去一年中表现最为强劲，是全国最火热的房地产市场之一，而西澳州的区域市场也表现最为突出，珀斯市场火热的一个原因是其相对的可负担性。尽管近期价格有所上涨，但与其他首府城市相比，珀斯的房价依然较为实惠。”

为满足新房需求，西澳政府还宣布将增加建筑和施工领域的劳动力数量。

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悉尼公寓跌幅排行出炉，多个华人区上榜！

据《悉尼晨锋报》报道，如果单元房的类型、质量和位置不受青睐，那么即使其价格较疫情前的峰值低18.4%，其价值可能也永远无法恢复。

“对于单元房，你需要看建筑的质量、房产年龄以及其位置，”CoreLogic澳洲研究主管Eliza Owen表示。

报告显示，悉尼和墨尔本的65个单元房市场房价低于早前历史高点。

“通常情况下，20世纪中后期的建筑质量要比我们在2000年代看到的更好，现在有很多公寓让一些市场显得黯淡，不过随着人们逐渐适应公寓生活，房屋变得不那么负担得起，优质公寓的市场会有所提升。”

最新的Domain数据显示，悉尼独立房中位价为1,654,668澳元，而单元房中位价为815,258澳元，墨尔本则分别为1,024,243澳元和572,491澳元。

“所以，只要房产的基本面良好，现在是个不错的买入时机。自疫情以来，独立房更受欢迎，但供应量不多，因此对单元房的需求更大。”

CoreLogic的报告发现，受打击最严重的是悉尼华人区Epping，较2017年5月的峰值低18.9%，而悉尼Olympic Park下降了14.8%。另一个悉尼华人区Chatswood的跌幅也接近10%。

在墨尔本，单元房集中的CBD下跌了8.4%，Docklands下降5.1%，Southbank下降4.2%。Abbotsford（下降16%）和East Melbourne（下降17.2%）甚至出现更大跌幅。

Owen表示：“我们还看到昆州、西澳和南澳的投资者活动回升，因为这三个州在一些较便宜的市场区块中表现出最强的资本增长，投资者往往会跟随资本增长。”

与此同时，维州和新州的单元房价值下跌也带来了机会。PRD Real Estate首席经济学家Dr Diaswati Mardiasmo表示，这表明墨尔本的房价在疫情后仍未完全恢复，悉尼虽然恢复更快，但价格现已显露疲软。

“但在投资单元房时，你不应该仅仅关注那些价格下跌最为剧烈的，由于其他原因，价格可能永远无法恢复。例如，一套旧的黑暗单间公寓永远不会像两居室或三居室公寓那样受欢迎，后者的回报好得多。”

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维州住房扩张计划或致社会住房进一步边缘化

维州计划中的住房建设浪潮可能会让社会住房进一步被边缘化，除非州政府和联邦政府提供更多资金支持。

维州社区住房行业协会（CHIA Victoria）最新发布了一份价值460亿澳元的路线图，计划新增近9万套住房，以支持该州最弱势的租户群体。同时，分析显示，目前全州社会住房占所有住房的比例仅为3.04%。

这一比例为全澳最低，过去十年间，社会住房的新增数量仅为约4302套。

该游说团体警告称，随着艾伦政府加速推进未来十年建造80万套新住房的目标，维州可供最弱势租户居住的社会住房比例将缩减至仅2.71%。

CHIA的模型显示，州和联邦的现有资金预计到2034年仅能为维州增加12,057套社会住房。

与此同时，人口预计将大幅增长，而房东大量退出市场正使维州私人租赁市场面临越来越大的压力。政府6月发布的数据显示，与去年相比，今年维州的活跃租赁保证金住房减少了约22,000套。

周三，PropTrack发布的租赁空置率数据显示，过去一年墨尔本及维州的空置率略有改善，但首府城市的中位租金仍然每周上涨了40澳元。

CHIA维州首席执行官萨拉·图希（Sarah Toohey）表示，该州正处于“十字路口”。

“州和联邦政府的新投资开始将维州的社会住房从低谷中拉起，但如果没有大胆的行动和长期专门的资金支持，我们将再次滑落，”图希说。

“在合适的资金政策支持下，社区住房行业可以更有效地缓解住房危机，构建一个所有维州人都能获得体面、可负担住房的未来。”

CHIA的路线图呼吁联邦政府将“澳大利亚未来住房基金”的对维州贡献从100亿澳元提高到500亿澳元，并建议艾伦政府将其“社会住房增长基金”增加额外60亿澳元。

按照此方案，行业团体预计可以建造89,083套社会住房，而现有政府资金在相同期内仅能建造12,000套。

虽然CHIA未对政府如何筹集这笔资金提出建议，但明确表示这应被视为优先事项。

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