今明两年不要乱买房，新规出台，3类房子或将迎来“贬值”

现在楼市有一个整体趋势，就是选择持币观望的购房者越来越多。对于炒房客而言，随着楼市逐渐稳定下来，房价基本已经没有大涨的趋势，投资房产的盈利空间越来越小，赔钱的风险越来越高，自然不能乱买房。对于刚需购房者来说，最大的改变就是不用急着买房，楼市逐渐稳定下来给了刚需更多选择的机会。

当然楼市的稳定并不意味着楼市处于横盘状态，稳定的真正含义是房价在短时间内不会出现大涨大跌，局部范围内的上涨和下跌都是可能存在的。也就是说，虽然房价整体上很稳定，但是从局部来看，有的房子可能有升值空间，有的房子可能会迎来贬值。

至于什么样的房子会有升值空间，什么样的房子可能会用来贬值，考虑的因素是多方面的，比如居住体验、城市的发展水平、房子在城市中所处的地段等。还有一个重要的影响因素，就是楼市的政策，楼市的政策就是楼市发展的风向，有些楼市政策也会影响房子的升值和贬值。

2020年比较引人关注的楼市新政比较多，例如棚改政策的退场，十三五规划明确指出，棚改政策将在2020年基本完成。当然这并不意味着棚改就此消失，只是未来大规模的棚改将会消失，大规模的拆迁也将不复存在。棚改政策退场之后，旧改政策开始接力，2020年7月20日，国家发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，要求全面推进城镇老旧小区改造工作。

旧改政策中电梯的改造是大家比较关注的，旧改的内容中确实有加装电梯这一项，但是具体加装电梯的标准来源于电梯新规。今年不少省市开始出台电梯的新标准，例如北京在2020年7月2号发布的《住宅设计规范》中就提到了电梯的新标准：

四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过 9m 的新建住宅建筑，必须设置电梯，每个设置电梯的居住单元应至少设有 1 台可容纳担架的电梯。

北京的这项电梯新规范将于2021年1月1日正式实施，同时上海、江苏、浙江等省市也发布了相关的规定，有一点基本上达成一致，就是4楼以上加装电梯。现在旧改政策中也需要加装电梯，因此旧改政策中加装电梯的标准刚好借用了各省市发布的《住宅设计规范》中加装电梯的内容，因此我们也经常说4楼以上的老房子加装电梯。

还有一条新规是我们需要注意的，2020年5月，住建两部发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，通知中明确提出：

针对超高层地标建筑，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

楼市新规的出台可能会引起楼市的变化，也可能会引起某类房子的升值或者贬值。上文中提到了一系列的楼市新规，在这些新规的影响下，有3类房子可能会迎来贬值，购房者需要特别注意。

01加装电梯的老房子，一楼和二楼可能会发生贬值。

旧改政策是一项很大的惠民政策，在旧改政策的影响下，老房子旧貌换新颜，老小区的居住体验也得到了很大的改善，可以说极大提高了老小区居民的幸福感。有人说在旧改政策的影响下，尤其是老房子加装电梯之后，老房子可能会迎来升值通道。确实老房子经历旧改之后，不管是外观方面还是内在的居住体验确实有所改善，加装电梯之后老房子的出行问题也得到了解决，升值也是合情合理的事情。

当然并非所有的老房子都会因为加装电梯而升值，加装电梯之后，一楼和二楼的房子反而可能会发生贬值。在加装电梯之前，一楼和二楼可能是最受欢迎的老房子，对于没有电梯的房子来说，一楼和二楼上下楼最为方便，这是一楼和二楼最大的优势。对于楼梯房来说，楼层越低越值钱，加装电梯之前，一楼和二楼无疑是整栋楼最值钱的房子，加装电梯之后形势就会发生逆转，加装电梯之后的老房子不存在出行问题，一楼和二楼的优势基本消失。对于电梯房来说，楼层越高越值钱，因此一楼和二楼将会变成整栋楼最不值钱的房子。

一楼和二楼本身的通风条件和采光条件就比较差，加装电梯之后还会影响一楼和二楼的采光和通风，使得一楼和二楼的劣势更加明显。如果地处南方比较潮湿的区域的话，夏天还有潮湿的问题，居住体验会更差。对于加装电梯之后的老房，一楼和二楼确实存在“贬值”的可能。

02质量比较差的高层住宅或者不符合限高令规范的高层住宅。

近期有很多人讨论高层住宅是否会沦为“贫民窟”的问题，如果欧美国家高层住宅的发展情况来看，几十年后的高层住宅确实有可能会沦为“贫民窟”。对于我们国家而言，我们还有很长时间去做应对，随着时代的发展和技术的革新，几十年后高层住宅面临的问题可能不算什么。

即使几十年后，高层住宅面临电梯老化、设备老化、拆迁难、救援难等问题，我相信以后国家也会采取类似“旧改”的政策，去解决高层住宅所面临的问题。但是一些品质比较差的高层住宅，可能根本等不到十几年后，有可能十年就会产生一些问题，比如电梯出现问题或者一些设备出现问题。对于业主来说，不维修的话会影响居住体验，维修的成本又比较高。

限高令的出台更加规范了高层住宅的建设，相信未来品质差的高层住宅将会越来越少，但是过去建设的一些高层住宅就不符合现在限高令的规范，有可能品质比较差，也有可能存在消防安全的问题或者和城市的规模、空间尺度不适宜，对于这些品质比较差的高层住宅或者不符合限高令规范的高层住宅，未来确实有可能迎来“贬值”。

03部分经济比较落后的三四线城市。

棚户区改造是重大的民生工程，它使亿万老百姓告别了低矮破旧的住房，搬进新房子。它也是一个发展工程，它改变了城市面貌提升了城市功能，拉动了经济增长，也促进了消费。

棚改政策本质上是一项重大的民生工程，改善了老百姓的居住体验，同时也让很多老百姓富了起来。但是也有人认为棚改政策助长了三四线楼市，笔者认为前几年三四线城市的房价上涨有很多影响因素，棚改政策只是其中一项而已。

棚改政策采用货币化安置的方式，让很多三四线城市的老百姓变得富有。老百姓手里有很多闲置的资金，存进银行容易发生贬值，又没有其他合适的投资渠道，最终这些钱还是流入了三四线城市的楼市。大量资金注入楼市，自然助长的三四线城市的楼市。当然三四线城市楼市的火爆与炒房客和开发商也有很大的关系。2017年之后一二线城市的房价基本迎来稳定期，炒房客和开发商自然把目光投向三四线城市，开发商和炒房客的加入确实助长了三四线城市的楼市。

如今棚改政策已经逐渐退场，未来基本上不会再有大规模的棚改，对于三四线楼市来说，确实失去了一个楼市的推动力。同时现在很多三四线城市的楼市本来就已经处于高位，未来几年这些城市的房价也将进入很长时间的调整期。

对于一些经济本来就比较落后的三四线城市，人口本来就处于流失状态，加上现在棚改政策的退场，楼市基本上也失去了发展空间。因此对于这些人经济发展滞缓，人口流失的三四线城市的房子，未来确实有可能会发生“贬值”。