土地供应 ▏大泽湖双地铁地块将引爆长沙土地市场

今日（11月15日），长沙市068号地块正式挂牌出让。根据挂牌信息显示，地块土地面积70.71亩，规划用途为商业商务和住宅混合用地（B1B2R2），商住比1.5:8.5。容积率≤2.4，建筑面积约113134.15㎡（以最终规划条件为准）。

（来源：长沙市国土资源网上交易系统）

一

“近江·环湖·双地铁”

核心优势冠绝长沙

此次挂牌地块位于望城区大泽湖海归小镇拓展区核心位置。

作为全国首个正式揭牌运营的“海归小镇”、长沙十个重大城市片区之一和建设全球研发中心城市“一城一区三基地”的重要板块，海归小镇拥有者得天独厚的区位优势——地处望城区政府与长沙市政府中间位置，距离分别为8.4km和11.8km；距离在建的长沙高铁西站8.7km。

地块位置位于大泽湖街道金星北路与永通大道交叉口东南角，同时也位于地铁4号线北延线与地铁13号线双地铁交汇的上盖位置，设有换乘站-吴家冲路站。

距离东侧3000亩大泽湖湿地公园直线距离321m，距离东侧湘江1.3km；且可通过新开通的香炉洲大桥高效快速连接河东。

整体来看，地块自带的“近江·环湖·双地铁”优势尤为明显，尤其是在当前长沙市土地市场更是独树一帜的存在，势必将引起各大房企的重点关注。

从当前长沙市地铁建设规划及进度来看，地铁4号线北延线开工在即，建设工期预计30个月，力争2028年年中通车运营(具体进度以实际施工为准)。

而地铁13号线已确定已纳入长沙市城市轨道交通第四期建设规划的研究范围，根据2024年《长沙市政府工作报告》，目前正在加快推进建设规划编制报批，第四期建设规划2024年内具备上报国家发改委审批的条件。

二

“双地铁”赋能之下

高基数、高质量购房人群高效流入

纵观当前长沙市土地市场，能够享受两条地铁红利的地块称得上是“凤毛麟角”，而能够直接做到“双地铁上盖”的地块更是屈指可数。

从全国多个地铁上盖物业案例的发展经验来看，地铁对后期地块的开发赋能效果极为明显，对土地价值的极致发挥有着重要的推动作用——人口吸附聚集。

根据地铁4号线和地铁13号线的规划路线走向，两条地铁串联起了望城行政中心、望城经开区、月亮岛片区、市府片区、滨江片区、麓谷片区、大学城片区等多个主城区的核心区域，且所经过的片区人群类型多样，涵盖了政务人群、产业人群、商务人群、教务人群。

这些人群在“双地铁”的加持下，可以实现跨区域间流动，为地块开发提供充足的客户基数。

从长沙市区域人口的总值分布情况来看，双地铁线路串联的各大片区大部分是全市人口高密集区，较高的人口基数为地块未来开发提供了充足的目标客户池。

在4号线和13号线双地铁的加持下，可直接连通6号线、4号线、2号线、3号线穿过的人口密集区，可打通目标客户的到访、购买通路，引流大量人群至此置业，为地块的开发奠定坚实的客户基础。

另外，从人群置业的购买力来看，以长沙市招聘月薪8000元以上岗位作为评判购房人群购买力的核心指标，可以看到长沙市高薪岗位的板块分布呈现“一心两翼”格局，即中心高薪岗位聚集、居民购买力强健，集中分布于城市产业聚集区、城市政务聚集区、城市商务聚集区。

而此次挂牌地块通过地铁4号线和13号线的串联，可以对麓谷、市府板块的高薪人群形成吸附、引流，可以高效地带动高薪、高购买力人群往地块周边流入和聚集，为地块的成功开发提供稳定的保障。

三

“双地铁”催生TOD模式

为地块价值释放打开上升通道

随着城市化进程的加速和交通网络的不断完善，以公共交通为导向的开发模式（TOD）在全球范围内得到了广泛的关注与应用。

此次地块周边规划了多宗商业、住宅用地，且在地铁4号线与地铁13号线的加持下，TOD模式迎来了发展机遇。

TOD模式示意图

TOD模式下功能空间图示

未来地块的开发可对站点核心区进行集约开发，结合周边的大泽湖景观资源开辟出更多公园绿地和开敞空间，形成疏密有致、大开大合的城市形态；

同时也可围绕吴家冲路站打造高品质的商业空间，植入新经济业态，营造新消费场景，将轨道交通“客流”转化为“人留”。

（TOD模式示意图，图源网络）

同时，地块周边可融入商、住、教、娱、景、办多元化城市功能组合，提升城市生活品质和消费能级。

使居民步行或使用公共交通可以满足大部分的工作、生活需求，减少了通勤时间，提升了生活便利性和舒适度，更好地满足品质生活需求，打造高效人居生活环境，也将为土地价值的发挥打开上升通道。

（TOD模式示意图，图源网络）

四

坐拥长沙第三处湿地公园

天生自带绿色、生态、宜居基因

大泽湖近自然湿地公园作为继洋湖国家湿地公园和松雅湖湿地公园之后长沙市第三处湿地公园，占地面积约3000亩，其中陆地约2081亩，水域约760亩。

湿地水生植物种植面积约为20万平方米，项目根据不同的水质情况、水流流态、深度、植物对污染源净化能力的特点，一共种植了23种水生植物，净化水质同时打造层次优美的‘水下森林’景观，蓝绿空间占比达到45%。

此外，还建立浅滩生境、树岛、草岛生境、沉水及挺水植物，通过不同区域植物配置，给鸟类营造觅食地和营巢地，构建多样的、安全的水生态环境。

此次挂牌地块距离大泽湖近自然湿地公园直线距离500米以内，步行约5分钟即可到达，茶余饭后、周末节假日都可走进湿地公园，零距离体验湿地公园带来绿色、生态、宜居的生活场景。

（大泽湖湿地公园实景拍摄，图源网络）

目前，作为一期的先行启动区，以游客接待、休闲、游乐、研学等功能为主，其中乐园区域包含青少年拓展、儿童乐园、雾森园、拓展乐园、滑板乐园、田野足球场、水乐园等多个活动场地，如今已焕然成型，即将正式开放。

（大泽湖湿地公园图源网络）

纵观长沙当前供应的地块，很少有地块同时具备“双地铁+湿地公园”的优势。这种独特的地理位置，既远离了城市的喧嚣，又能让居民亲近自然，同时还能保证高效的通勤方式，无疑是一种“天赋异禀”的存在。

对于当前市场上的购房者来说，尤其是那些对环境、品质有较高追求的改善型客户，这种项目具有巨大的吸引力。

首先，双地铁的配置意味着居民可以享受到极为便捷的交通出行方式，无论是上班通勤还是周末出游，都能够快速到达目的地，节省了大量的时间和精力。

其次，湿地公园的存在为居民提供了一个亲近自然、休闲娱乐的好去处。