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近日，在黄岛中心北——

保利青铁和著理想地亮相，正是我所期待的新房。

新与旧有什么不同？

看户型，它第一个利用了青岛规划新规，阳台进深高达2.1米，小高层得房面积多在90%以上。

这个项目的两家开发商中，保利是实力央企，青铁是青岛实力国企，都离政策最近，能最早洞析方向，所以和著理想地身上有多新亮点。

比如，选址观和现在的城市发展模式同步，不冒进，吃透中心城市红利；

再如，以国企资源整合能力，无缝连接地铁站，产品理念上有后发优势。

【壹】

一个项目成功的第一步是选址。

保利青铁和著理想地位于黄岛区地铁6号线滨海学院A口旁，项目地理定义是黄岛中心北。

应当分三部分来解读：黄岛—中心—北

每一部分都有深意。

黄岛是新青岛

黄岛广义指西海岸。

受网红经济学家影响，现在人人都知道房价长期看人口。

但我认为，不全对。房价要看人口流动方向和结构。

2023年西海岸200万人，相当于市南、市北、崂山的总和，青岛排第一位；15-59岁劳动人口占67%，大学学历人口49万，全市第一。

所以，黄岛是青岛最年轻、知识群体最多的成长城区。

看西海岸远景配套，到2029年大型商场预计将有30余座；高校30所，占青岛的75%；三甲医院占青岛的35%。

所以说，黄岛已经从青岛”母体“中孵化出来，成为独立城区，有自己的中心和发展路径。

2023年西海岸新区GDP是5003.38亿，放到山东16地市中排第7位，在济宁后面，在网红城市淄博前面，可见它的规模。

新区之初，口号是“再造一个新青岛”，现在真做到了。

不离“中心”

城市的房地产红利会兑现在城市中心。

黄岛中心以区政府向外辐射，所见的长江路商圈、滨海大道商圈、金沙滩、唐岛湾，及1号、6号线纵横区域，是5003亿GDP的外化，30余年区域发展的沉淀。

这两年楼市的变化 ，让买房人心痛且坚定：坚决不离中心。

但最中心地段买房不是青岛置业赚钱逻辑，李嘉城的地段论是开发逻辑，拿好地就能卖好价。

站在购房人角度，真正的置业策略是找到中心区价值洼地，搏成长红利。

经过二十年城市化，青岛、黄岛的中心城区这样的价值洼地已经太少。

所以要向北。

“北”是内涵式发展

反思过去十年西海岸城市发展，是向西战线太长，造新城，重复建设，资源不聚集。

中国城市已经在告别激进城市化。

黄岛中心向北，是以30余年城市中心资源为依托，其中有商业、就业岗位、医疗、人口、交通，是有质量的城市扩张，向北最高效。

和著理想地离地黄岛核心向西北仅4公里，不是动辄十几、几十公里的空间跳跃，且有地铁相联，时空缩短，这种向北是微扩张。

底层逻辑是找洼地，广州天河北、成都天府新区北有类似发展路径，青岛市北新都心、崂山张村河也是向北。

以新都心为例，16年前是城中村，南北都有发展相对成熟的城区，一经开发，规划理念新，人口结构年轻，十年间快速崛起。

举个例子，看青岛东岸中心区，五四广场到新都心可以画三个房价梯度，如上图。

第一梯队，政治文化、经济中心，也是高端居住区；

第二梯队，伴生于第一梯队的居住和商业区；

第三梯队，新都心。从链家网看，板块均值2.2万，超出第二梯队绝大多数板块。

这样三个梯队的分法也适用于黄岛中心区。唐岛湾、区政府、金沙滩等是第一梯队，依次向北是第二梯队，和著理想地目前是第三梯队。

如同当年的新都心，和著理想地的趋势是“老三”反超“老二”，这是资产保值升值的秘诀。

从上图就看出，保利青铁和著理想地一公里范围内，聚集了充足的教育、消费、医疗资源，其中青医是青岛医疗资源顶配。

预计，以保利、青铁的资源整合力，在教育资源上还会给项目进一步加持。

不可否认，目前购房人对这个区域的价值感还是低。

“低”才有机会。

买房就是要赚认知差异、后发片区优势的钱，谋定大势，交给时间。

当然，对于新赛道的开发商，选对项目地址远远不够。

【贰】

现在，青岛有追求的开发商，一个一个都在被迫“卷”大门，社区内部创新。

另一种更有能力的开发商，已经跳出“大门”，整合城市资源，这是新赛道。

和著理想地被称为站城一体枢纽社区，没办法，“亲爸”之一是青铁。

和著理想地是青岛首个TOD“地铁入户”项目，项目站点接6号和规划中的12号线，从滨海学院地铁站站台坐直升电梯入社区归家大堂，分三层——

归家大堂一层——公园层

有公园、商业配套，工作一天，回家前买点东西，看看公园风景；

归家大堂二层——社区车库层

在青岛任一站点进地铁，就能无风无雨无日晒，直接到家了；

归家大堂三层——小区层

直走小区林间路归家。

开发商不仅是给了业主零距离接驳青岛地铁网络，也连接其上的就业机会、商业、休闲、医疗资源。

不仅零距离归家，开发商在地铁站上，为业主设计了一座万平米的绿谷公园。

一定要是颜值控，绿谷公园将建成1.1万平米的超级形象城市界面；

一定要活力，有700平米的运动空间；

一定要健康，有1950平米的森下活动空间；

一定要生活、要风情，绿谷公园将建成全国第一个菱形木结构营销中心，引入Cherrybene，裸露的原木风格建筑，犹如带进自然的世界，交付后也会是服务于社区的风情商业。

最大不同在于，一般TOD开发模式在远郊，现在很多借用TOD概念的项目也就是近地铁。

和著理想地的TOD生活是立体的、丰富的、零距离的、公园化的，指向令人向往的生活。

【叁】

今年4月份，青岛自规局发布规划新政，放宽限制，阳台最大进深从1.8米增加到2.1米，意味着新房实得面积会更大。

和著理想地是新规之后的第一个项目，所以它的四个户型都是“王炸”，多数得房率高达90%以上。

但还要看到一点，好户型的基础是低容积率，不然也做不出高得房率。

和著理想地容积率只有2.0，这在城市中心是极低的，规划12栋低密小高层，以“一心，一环，两轴，五境”理念打造山海时光花园，交付后会呈现高舒适度社区空间设计。

据悉，项目首期将推出106平、119平两个户型，得房率在91-95%。

106平米三房两厅两卫户型分析

在青岛，之前一梯一户且有独立电梯厅的小高层，最低是120平米左右，和著理想地以一己之力把这个产品面积缩小了13平米，意味着客户以更低的总价买到同样的产品。

从功能上讲，这个户型和120平米户型相当。

上图蓝色部分是赠送面积，重点一是两个南向阳台进深2.1米，增加得房面积；重点二是赠送6平米电梯厅。

从设计功能上讲，106平米户型很好地利用了赠送面积。

（如上图）电梯厅①、玄关库②、玄关③共同组成别墅级的入户方式——

电梯厅有储物功能，甚至可以做健身空间；

玄关库形成一个独立功能的储物空间，可以存放不宜带到室内的物品；

玄关采用中间入户，有转折空间，可以有装饰或储物功能，提升居住品质。

在这个户型中，阳台打通可以做5.8米*5.8米，足有30多平米的超豪华客餐厅空间④。

好的户型设计都在恰当的尺度中，看它的主卧⑤睡觉区，通过向阳台扩张，进深刚好是3.9米。这个进深是为了放下一张1.8米的双人床、两边床头柜，以及一个厚度0.6米的衣柜。

119平米三室两厅两卫户型分析

如上图，南向阳台同样的2.1米进深，而且是大面宽。南向面宽有12.75米的罕见尺度，其中三南向开间大阳台面宽足有9.35米，把赠送面积的可能性用到极致。

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