不得低于3%！广州新增房贷利率“逆势”上调，传递啥信号？

广州房贷利率已上调至3%

记者今日从多家银行获悉，广州房贷利率已上调至3%，成为全国首个在楼市回稳中上调房贷利率下限的城市，引发广泛关注。中国工商银行广州地区一位工作人员告诉记者：“我们昨天就调整了，现在最低可以做到3.0%。”

值得注意的是，据央行10月31日发布数据，2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%。这意味着，经过上调后，广州新增房贷利率仍低于全国平均水平。

商贷与公积金利率曾一度“倒挂”

11月6日，广东省人民政府新闻办公室官方微信“广东发布”发文表示，多家银行及按揭中介确认，自11月7日起广州地区主要商业银行或统一调整房贷利率，各家银行商业房贷利率最低不得低于3%。

记者梳理发现，今年以来，广东新发放个人住房贷款利率持续下降，比年初下降超过70个基点。10月21日最新贷款市场报价利率（LPR）公布后，广州地区多家商业银行在调整后，房贷利率低于公积金贷款利率，出现商贷与公积金利率“倒挂”情况。

根据中国人民银行5月17日通知，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

然而，有媒体曾报道称，10月23日，记者以客户身份向广州各银行网点工作人员咨询发现，广州首套房贷主流利率为2.85%~2.9%。具体看，四大行为2.9%，资质优质或能申请到2.85%。中小银行相对较低，如民生银行2.8%，资质好特殊申请能到2.75%；招行为2.65%；华润银行为2.74%。也就是说，广州部分银行的房贷利率已经与公积金贷款利率持平，甚至更低。

为什么会出现这种情况，有业内分析认为，“这是主要因为公积金贷款的利率设定通常考虑的是稳定性，而非与短期市场利率直接挂钩。所以对比商贷的加快下调，公积金利率调整相对滞后。”

购房者信心创下年内新高

随着政策密集出台，房地产销售改善明显。58同城、安居客发布《10月国民安居指数报告》显示， 2024年10月购房者信心指数为96.3，环比上涨10.2%，信心创下年内新高。尤其是放宽限购、限贷等系列新政的推出，不仅为本地购房者提供了更多机会，也激发了外地购房者的置业热情。

58同城、安居客近日发布首份广州异地客洞察报告显示：今年广州经历了四次限购放松，不仅吸引了本地看房客户，更出现了异地客看房行为频繁的现象。1月放松120平方米以上住房以及9月份全面取消限购后本地客人数环比分别增长17.14%以及4.63%，异地客人数环比分别增长58%以及12.6%。

购房在政策利好之下，广州住宅市场迎来一片火热。广州市住房和城乡建设局发布统计数据显示，10月全市一手住宅网签10418套、111.47万㎡，二手住宅网签13188套、125.8万㎡，环比均增长约100%，成为今年以来的新高。

58安居客研究院院长张波表示，限购取消更有利于多样化改善需求的入场，广州由于地处于大湾区的核心地带，同时又处于广佛一体化经济重要发展关键区域的战略地位，对外来人口展现出强大的吸引力，加之广州房地产市场提供的多样化房价选择，为不同需求的外来人群提供了广阔的置业空间。

合富研究院报告认为，广州楼市成交暴涨的主要原因有两个，一是降准、降存量房贷、二套降首付等政策组合推动；二是项目大力度的“促销/让利”配合。对此，有业内专家表示，当前楼市最重要的任务仍然是去库存，因此房企还需坚持促销走量。

利率上调有利于促进市场持续发展

银行层面的利率下探显然对楼市去化起到了促进作用，但有专家认为，这并非良性发展。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾对媒体表示：“银行间围绕利率的价格战容易导致恶性竞争，这在市场上会形成大家对利率进一步下跌的预期。而银行为了争抢客户，也可能会减弱对客户信用情况的关注，对此需要进行迫切的改变。”

有银行业内人士告诉记者：“对于大部分银行来说，综合考虑资金、风险、运营、资本、税收等成本后，房贷利率3.2%是个保本点。”他进一步解释：“近期出现少数房贷利率低于3%的情况，主要是极个别银行非理性竞争，这种情况是不可持续的。”

“将房贷利率维持在一个合理水平，有利于促进市场持续健康发展。”部分银行认为，将利率上调至3%有利于银行的可持续经营。对于购房者来说，了解并适应市场变化，合理规划购房策略，才是当下的关键。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，广州是当前楼市回稳态势下首个上调房贷利率下限的城市，做法有一定的风向标意义。此次新增房贷利率上调源于公积金贷款利率和房贷利率产生倒挂，应理解为房贷利率基本“见底”，不能理解为政策收紧，由于涉及房贷利率反向操作，政策解读和预期引导需进一步加强。

58安居客研究院院长张波表示，通过9月、10月的数据走势，预计“价稳量增”将是接下来热点一二线城市的主要特点，四季度的新房、二手房成交量都超过去年同期。购房者应结合自身需求，制定适合的购房计划，以应对潜在的市场波动。

采写：奥一新闻记者 管玉慧