天津
今年的天津二手房市场，很不正常。
在寡淡的8月，都能卖出100万平米、1.1万套，同比去年同期分别上涨17%、13%。
且已经连续半年成交超百万平米了。
若再加上1月，也就是，8个月占了7次。
比例约达88%。
反观新房，一次都没有。
今年至今的最高记录是在3月份，87.5万平米、7774套。
与二手房相差甚远。
累计加起来，天津二手房今年已成交9.4万套，而新房不足4.4万套。
一二手房比已达2.2！
什么概念？
——天津二手房市场份额已高达68%。
再度刷新历年新高。
也超出大多数人预期。
但殊不知，这其实是一种市场病态。
天津不是北京、上海，并非存量市场，没有那么高的市场成熟度。
基本，新房和二手房各占一半。
像2018、2019、2020年，二手房占比维持在51%、52%。
这才是正常量。
谁也不比谁强多少。一个有产品优势，一个有现房优势。
但从2021年开始，平衡被打破。
二手房占比明显提速。
2021年，涨3个百分点；2022年，大涨7个百分点；
2023年再涨2个百分点；
今年又涨5个百分点……
仅仅4年，二手房占比就狂飙17个百分点。
成了碾压级的存在。
如此神速，愈发凸显不正常。
为什么会这样？
一是因为，信任危机下，买现房成为共识。
而新房超六成还是期房。
在房企未完全出清、市场仍在洗牌的背景下，买期房就相当于买盲盒，不确定性太大。
但二手房，却可以眼见为实，即买即住。
给足“一朝被蛇咬、十年怕井绳”的买房人，想要的安心。
故而，二手房疯狂虹吸。
形成了势不可挡的反超之势。
二是因为，二手房有极强的确定性，不止房子，还有配套。
比如地铁、学校、商场等。
这对于刚需来说，非常有吸引力。
前些年很多环城板块还能靠“画饼”，但时至今日，买房人都很“现实”。
土地都卖不出去，谈何配套建设。
进度拖慢都算好的，有的学校约都签了，兑现却迟迟没影儿。
谁也不想花着“成品”的钱，买个“半成品”。
关键，不扛价，还不能满足生活。
还不如买个二手房，不用等配套，学校、商业等都是现成的。
第三，以价换量，二手房已经跌出性价比。
现在天津二手房整体均价已经回到上一轮大涨前。
降价已成普遍现象。
不单老破小超跌，次新房也降了。
新梅江、天拖，有的甚至已经掉下了3万。
新成交的一套全运村云实园27919元/平米，新梅江锦秀里27112元/平米，仁恒公园世纪3万1……
虽说本身二代产品就与三代产品存在价差。但这跌的，也实在过了。
以天拖为例，格调观麟花园高层4万。
而天房天拖秋泽园，2016年小区，8月卖出的一套92平米两室2万9。
两者价差已达38%。
即便产品价差15%+房龄价差8%（一年1%），也不过23%。
可见，该房源已经超跌。
而价格跌到位，性价比上来了，自然而然就会有人愿意买单。
成交放量，也合乎常理。
但必须认识到，现在很多新房也在卖现房，也在以价换量。
包括行业也在逐渐修复。
待修复完成，楼市回归正轨，二手房的市场占比一定会降下来。
回到合理值。
再者，疯狂救市下，预期转变，二手房房主信心提升。
价格肯定会反扑。
一旦二手房失去了价格优势，量自然也会下来。
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