最高院：签订以房抵工程款协议的，可以排除强制执行吗？

作者：周军律师.

如需帮助可关注，私信必复。

在建筑工程领域，以房抵工程款协议是一种常见的解决工程款拖欠问题的方式。以房抵工程款协议本质上是一种债务清偿的变通方式，兼具建设工程施工合同关系和房屋买卖合同关系的双重特征。

从一方面看，它是基于建设工程中发包方拖欠承包方工程款这一事实而产生的；从另一方面看，它又约定了以房产来抵偿工程款，涉及到房屋的所有权转移等相关事宜。

那么，签订以房抵工程款协议的，可以排除强制执行吗？

最高院在《洪某、某甲公司等案外人执行异议之诉民事再审案》中明确：

仅凭工程款抵房协议，不足以排除法院的强制执行措施。

最高院认为，

依据查明事实，在案涉房屋查封前，丁公司与丙公司签订《房屋抵顶工程款协议》，并授权将案涉房屋直接过户给洪某。《房屋抵顶工程款协议》内容系以案涉房屋作价抵顶丙公司欠付丁公司的部分工程款，并非商品房买卖合同。

参照《执行异议和复议规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，只有在同时满足上述四项条件时才能排除人民法院的强制执行。

洪某在人民法院查封前未签订合法有效的书面买卖合同，不享有排除人民法院强制执行的民事权益。

同时，由于建设工程价款优先受偿权从属于工程债权，洪某并非案涉工程承包人，与丙公司之间没有直接的合同关系，亦不享有建设工程价款优先受偿权。

在我国的司法实践中，不同地区的法院对于签订以房抵工程款协议能否排除强制执行存在不同的观点和判决结果。有些法院认为只要协议有效且符合一定条件，如已实际占有、支付全部或大部分房款等，就可以排除强制执行；而有些法院则更加严格，认为未办理过户登记手续是一个关键因素，即使有协议和占有情况，也难以排除强制执行。

因此，签订以房抵工程款协议并不必然能够排除强制执行。在实际操作中，为了更好地保障自身权益，承包方在签订以房抵工程款协议后，应尽快办理房屋过户登记手续。

同时，各方当事人在处理类似问题时，也应当遵循法律法规的规定，注重保护自身权益的同时，也要考虑到善意第三人的权益，以确保市场交易的公平和稳定。

知法守法，希望大家都能充分使用法律武器，有效维护自身权益！

如需帮助可关注，私信必复。

普及法律常识，帮您维护权益。

点赞关注分享，让亲友都得到法律保护！