房产律师：房屋被亲属久居，居住权诉求能否得支持？

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

原告杨宇请求确认对北京市东城区A 号房屋有权居住使用，该房屋原系孙梅承租公房，后孙梅以成本价购房取得产权，并在 2009 年将房屋转让给吴兰。杨宇称自己作为房改售房时的家庭同住成员且长期居住于此，应享有居住使用权。

二、当事人信息

1. 原告：杨宇，系吴芬之子。

2. 被告：吴兰、孙梅。孙梅与吴刚系夫妻关系，吴兰及吴芬为二人之女。

三、原告诉称

杨宇向法院提出诉讼请求：请求确认原告对北京市东城区A 号房屋有权居住使用。

事实和理由：孙梅与吴刚系夫妻关系，二人育有二女吴兰、吴芬。涉案房屋原系孙梅承租公房，2006 年 3 月 19 日吴刚病故，此后，孙梅以吴刚及其本人工龄折扣优惠按成本价购房买了涉案房屋，并于 2007 年 1 月 17 日取得产权。2009 年 12 月 22 日，二被告在原告不知情的情况下，签订房屋买卖合同，将涉案房屋以 20 万元价格转让予吴兰。

原告于1995 年 12 月 7 日从北京市东城区 S 号房屋迁入，至今一直同孙梅、吴兰及吴刚共同居住于此。根据相关政策，职工以成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并以家庭成员同意购买为前提。原告作为涉案房屋房改售房时的家庭同住成员，且自读小学、中学至今一直居住于涉案房屋，对涉案房屋应享有居住使用的权利。

四、被告辩称

1. 吴兰辩称：不同意原告诉讼请求。原告所述亲属关系属实。涉案房屋系孙梅合法取得，并出售给吴兰。原告从未在涉案房屋居住过，吴兰既不知道也不同意原告在涉案房屋居住。吴兰自 2006 年至 2018 年 1 月一直在涉案房屋居住，之后吴兰就搬走了。孙梅一直在涉案房屋居住。原告父母均有住房，当时因解决原告上学问题让原告在涉案房屋落户，但原告并未实际居住过，吴兰回去看望孙梅时也从未看到过原告。涉案房屋面积不大，吴兰一家在外居住，把涉案房屋留给孙梅居住，但并不同意原告在此居住。根据民法典相关规定，居住权依书面合同产生，且需要进行登记，在民法典实施前并未有居住权的相关法律规定，当事人不能自行设定物权。

2. 孙梅辩称：同意原告诉讼请求。原告自幼与孙梅在涉案房屋居住，现在仍居住于此。除了原告及孙梅，没有其他人在此居住。

五、法院查明

孙梅与吴刚系夫妻关系，二人育有二女即吴兰及案外人吴芬。杨宇系吴芬之子。吴刚于2006 年 3 月 19 日去世。坐落于东城区 A 号房屋原系孙梅承租公房，2006 年 11 月 21 日，北京市东城区（原崇文区）房屋土地经营管理中心与孙梅签订优惠出售直管公有住宅楼房协议书，约定将涉案房屋出售给孙梅，房价款 16036 元整，孙梅交纳公共维修基金 1599 元整。孙梅享受年工龄折扣率 0.9%、已竣工年限 25 等优惠，根据工龄调查表显示孙梅工龄 33 年，吴刚工龄 41 年。

涉案房屋档案中的现住房共居人口认定表显示，共居人口为吴兰，与孙梅系母女关系，在是否同意购房人为产权人一栏，有吴兰签字并按捺手印。2007 年 1 月 17 日，孙梅取得涉案房屋所有权。2009 年孙梅将涉案房屋出卖予吴兰，2009 年 12 月 22 日，吴兰取得涉案房屋所有权。

庭审中，原告提交派出所的证明信，显示原告于1993 年 9 月 25 日出生，户口登记地址为涉案房屋，2010 年因参军迁往市外，2011 年 4 月 16 日迁回涉案房屋。原告另提交小学、中学入学登记表证明原告自幼即居住于涉案房屋，吴兰对其证明目的不予认可，表示原告仅系为了上学将户口落至涉案房屋，原告父母均有住房，原告不在此居住。原告提交涉案房屋所在小区社区出入证、居委会出具的现住涉案房屋的证明、2018 年至 2021 年期间水电费、供暖费等支付凭证，吴兰对其证明目的不予认可。

六、裁判结果

驳回原告杨宇的全部诉讼请求。

七、房产律师点评

1. 举证责任：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

2. 原告主张缺乏依据：本案中，原告以涉案房屋为房改房，根据房改政策原告亦有购房资格且原告自 1995 年开始一直居住于涉案房屋并支付各种能源费用为由，主张对涉案房屋享有居住使用权。但根据已查明事实，涉案房屋的原公房承租人为孙梅，孙梅购买涉案房屋产权时，购房款享受了其个人及配偶吴刚的工龄折扣率，孙梅自行支付了购房款，房屋档案中现住房共居人口认定表显示，孙梅购买涉案房屋时，共居人口仅为吴兰。根据上述证据尚无法认定原告具有购房资格或购买涉案房屋产权时，使用了原告的相关利益，原告的上述意见，缺乏事实和法律依据。

3. 居住权认定：原告仅以其户口在涉案房屋并长期居住于此为由主张对涉案房屋享有居住权亦依据不足，故法院对原告的诉讼请求不予支持。

办案心得：

一、深入研究法律规定与政策背景

在处理此类房屋居住权纠纷案件时，首先要对相关的法律规定进行深入研究，尤其是涉及居住权的法律条文。在本案中，民法典关于居住权的产生条件及登记要求成为关键法律依据。同时，对于房改政策的了解也至关重要，因为涉案房屋的房改过程直接影响到各方当事人的权益主张。只有充分理解法律规定和政策背景，才能准确把握案件的核心问题，为当事人提供有效的法律建议。

二、细致梳理证据，准确判断证明力

证据在诉讼中起着决定性的作用。在本案中，原告和被告都提供了一系列证据来支持自己的主张。作为律师，需要细致地梳理这些证据，准确判断其证明力。对于原告提供的户口证明、入学登记表、社区出入证、居委会证明及费用支付凭证等，要分析其是否能够真正证明原告对涉案房屋享有居住权。同时，也要善于发现被告提供证据中的关键信息，如被告在涉案房屋的居住情况、房屋产权归属的证据等，以有力地反驳原告的主张。

三、明确产权归属与购房资格的重要性

本案中，涉案房屋的产权归属和购房资格问题是核心争议点之一。律师在处理类似案件时，要仔细审查房屋的产权变更过程，确定购房时的具体情况，包括购房款的支付、工龄折扣的使用以及共居人口的认定等。明确产权归属和购房资格不仅有助于判断当事人的权益主张是否合理，还能为法庭辩论提供有力的事实依据。

四、合理运用法律解释与辩论策略

在诉讼过程中，律师需要合理运用法律解释和辩论策略。对于法律规定不明确的地方，要通过合理的法律解释来支持自己的观点。在本案中，关于民法典实施前居住权的认定就是一个需要进行法律解释的问题。同时，在法庭辩论中，要善于抓住案件的关键问题，有针对性地进行辩论，突出对方证据的不足之处和自己主张的合理性。通过有效的辩论策略，为当事人争取最大的利益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！