主城三环，三四百万，成都新房主流买法？

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

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房段子购房咨询团队（幕后分析及数据+社保、公积金、贷款合作团队+新房、二手房买卖团队），针对你的个人问题，一些简单的可以直接免费回答。

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会员

提问

你好，由于对未来经济和收入的迷茫，所以我们把预算放在了三四百万的样子，最多400出头，国庆打算回来看看房子，以后工作在主城，想买三环内的新房，因为现在新房和二手房对比还是很明显的迭代。不知道有哪些值得推荐的呢？

房段子解答

换言之，三环内，400左右预算怎么买改善房？

首先400万的改善，我觉得是新房为主的，因为现在的产品梯户比形式，可以说完全碾压以前的二手房了，完全是迭代后的结果。

然后严格限定三环内的话，我觉得有3点考虑，一是三环内也有价值区分，一些黑洞板块就没必要考虑了。二是三环内面积不大，所以综合的配套也还是有保障，我们要做的是兼顾一二点。三是三环内的新房，好些产品也达不到改善的角度，因此我建议可以先看看以下4个楼盘。

重点看2个，一个是茶店子的保利花照天珺，产品很不错很高端，https://weibo.com/1551561845/OxoqpBvwC （复制链接到浏览器打开，下同） https://weibo.com/1551561845/Oy1wHdsEB 地段是非常好的，产品也是最新一代的。

另一个是越秀天悦云萃的二期，户型做的非常漂亮，地段也很好，是未来可期的双地铁。https://weibo.com/1551561845/OwEdYyT2C

然后辅助看2个，一个是金牛人北板块的龙湖观萃，一环新房，改善产品，品牌开发商：https://weibo.com/1551561845/OvyrGCNDZ https://weibo.com/1551561845/OsHZ3r486

二个是成华二八板块的中环天宸，https://weibo.com/1551561845/OwLQxjkzv 户型有创新，崭新的板块，崭新的地段。

当然，要是宽泛一点放在三环外的话，又有其他很多选择了。

会员提问

接上提问，谢谢老师分享三环内新房买法，另外忘了说下，我们是在锦江上班的，还是想就买在锦江，请问锦江有什么三四百万的买法呢，不要超过400大几十万的那种。三环内外都可以的。

房段子解答

是是

三四百万在锦江还能买到啥新房？

不是450+的预算，而是真正300多万、400万左右的情况，又想买在锦江的话。

当前可以说只有一个——城投置地·鹭湾锦上映。https://weibo.com/1551561845/Nx64No8uT

1、万科下线，交子峯萃太刚，三圣乡国锐恼火，其他普遍超预算，所以还真就只有锦上映最合适。

2、锦上映是百亩大盘，货源多，也是我们的老熟人，从去年聊到今年，槽点肯定有且不避讳，但总价段很友好。

3、现在也进入尾盘阶段，正在做清盘特惠，优惠虽然不是很夸张，但也是对老业主负责，对板块地段的自信。

4、从价格趋势来说，趁着金融城三期，金融城东的概念崛起，周边从林家坝到白鹭湾，从驸马到川师，都很强势，所以半夜鸡叫的腰斩脚斩大概率等不到了，城投慢慢卖也能清盘，现在就是趁着还有好点的楼栋楼层，早日上车南三环地铁盘。

5、我已经拿到底价了，看了下，一二十个W是可以争取的，没去过的老铁懂得起。

➕：djzsihai2007，了解项目最新进展/选房规则/优惠福利，备注“锦上映”。

会员提问

你好，过完**节了，我们打算在今年把买房的事定下来，预算380万内吧，想买120平以上的不错的户型，不考虑工作范围，自己做生意的，五六年后还要换房，所以现在想买个自住方便，相对保值的，5城区都可以，目前看了古翠 蜀道翰林府 锦上映 您还有推荐的盘吗？

房段子解答

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

目前来看你的购房资格是通买全城的，预算380万放在南门改善大盘虽然差点意思，但主城或者东门这类区域，只要不过分强调太多，还是非常好买的，属于较高段位的预算了。

目前的主要需求一是自住方便（外部的板块能级和综合配套），另一个是保值升值的可能性，这一点来说，核心区的刚改新房基本上价值托底（考虑到后续土拍行情，还会走高），或者核心区的5年内次新刚改二手房，只要买入的价格适中合理（目前降价较多，基本上再砍价一下是可以抄底的，短暂的震荡后，有望接下来2-3年进入上涨通道）。

所以从这两个角度来说，可以分析和推荐的楼盘就比较多了。但我们还是先解析下你看的三个新房。

万科古翠我个人一直有点看不太上，主要是外部大环境相对恶劣一些，别看现在热闹，但是卖完了很可能一地鸡毛，缺点在于是三环和铁路环绕夹杂的其余，你沿着成都看一看这种割裂的地段，基本上除了南站都没有好的结果。另外它周围的城市环境你也可以多看看，要么荒芜要么固化，缺乏一个很好的未来潜力。当然优点还是很明显，那就是单价（相对）较低，产品确实做的还不错，对于周边地缘性的改善客群，颜控是有吸引力的，只不过对你这类没有地缘要求的人，考虑到优缺点，我认为匹配度不算高，不太建议入手了。

然后是蜀道翰林府，这个位于二八板块，整个板块的定位是刚改格局的，板块的界面打造出来了，纯粹性更强。翰林府我觉得适合300出头的买法，用以匹配刚改的定位，蜀道此前的口碑不咋样（姊妹篇翰文府维权比较多），但是后面最新的翰林府做了全面的升级（价格也涨了），最终能否呈现一个逆袭，还需要时间来决定。https://weibo.com/1551561845/Nqzq6tqB4

其实隔壁还有个中环臻邸，整体来说产品会更加漂亮，开发商的交付水准会更加安全，但是我觉得价格还会继续上浮一点（估计109平的套三双卫随便买），假设要看蜀道翰林府的话，那么中环臻邸也是跑不过的一个楼盘https://weibo.com/1551561845/O1rEprvUZ

与此同时，考虑到二八的定位不算很高，然后单价又上来的了情况，我其实更建议你选择越秀天悦云萃这个楼盘。

位于崔家店板块，是金色中环的核心位置，周边的城市拆迁变革比较快速，双地铁交汇，纯南北纯改善，可以买到126平的套四双卫，目前优惠后总价大概是350-385万/套，https://weibo.com/1551561845/NefSKbqkC

至于说锦上映，其实也有一些纠结，理论上来看是琉璃场板块，紧挨着三环有噪音是问题所在，然后周边安置房、商业配套差也是不争的事实，但胜在地铁口+偏南门，而且价格也不算高，当前有较大的优惠，后期依托林家坝金融城三期的概念来说，可以很好的成长，https://weibo.com/1551561845/NE6yPljyT 我觉得如果生活圈子偏南门一些，对短期的商业和界面要求不太高，可以接受未来的发展预期的话，这个盘也是看对了的选对了的答案哈。

至于林家坝的其他楼盘，我估摸着要么超预算（中交和能建估计要400多），要么偏刚需（交子峯萃人才公寓）要么有瑕疵（万科朗拾交子，挨着墓地高速），就不是特别适合你了。

从新房的角度来说，我觉得你可以继续宅越秀天悦云萃（没去过我可以介绍销售）和城投锦上映上线下实地感受，极限二选一，同时再辅助性的看中环臻邸（产品确实非常好，就是价格高了点）。

当前380万能安全稳妥买入的话，除了太偏的或者太贵了，从稳重的角度来说，我还是建议东门一些合适，就是前面说的从二八到崔家店再到琉璃场这类，是安全的稳重的。

然后二手房的话，说实话，就很少有能承接380万级别的好房子了。如果你预算降一降，到300左右的话，倒可以看看一些核心区的次新房。这里我就举例一些即可。

茶店子——龙湖西宸原著
人北——炎华置信花千集、保利时代云央
红星桥——恒大曹家巷广场
建设路——太阳公元、首创天禧68
二八——青秀未遮山
杉板桥——招商中央华城
万象城——华润二十四城七期
三圣乡——首开龙湖天璞、华熙528艺术村
站南——人居盛和林语南区
武侯新城——保利花园五期、西派城
万家湾/中坝——保利香槟光华、绿地新里城、光华壹号
内金沙——金地金沙府邸
九里堤——电建地产洺悦府

最后还有几个提问。1、建议优选新房，备选二手房（降低预期和预算的话），不背贷款又住得舒服是将预算的意思吗？二手房的话，我觉得可以达到这种状态，但从产品格局来说，肯定是不如当前新房的T2小高层改善格局的。2、明年底备孕，后年孩子出生，然后2032年才上小学，时间还很早很早，当前完全没必要为了学区房过早的溢价，我也不支持你买学区房，尤其是溢价严重的学区板块。3、重点预算前面说过了哈。4、这三个里我可能更喜欢锦上映。5、同时建议考虑越秀天悦云萃这个，126户型，套四双卫，地段未来可期，纯改善的盘，往市中心生活很方便，未来也很保值。5、新房我觉得一直是温水煮青蛙的，当前能遇到合适的就可以上车了，没必要或者说他们要涨价的话，不会拖到五六月去涨价，三四月假设买得好的话市场回暖的话，他们就会涨价了。