新消费场景下二七商圈蝶变“出圈”的智库再思考

编者按

近年来，郑州市二七商圈加速提升转型升级步伐，聚焦文商旅融合发展，通过城市更新行动、塑造新业态，实现消费体验的全面提升，重构郑州商业市场格局。从片区内的亚细亚卓悦城引爆现象级开业，到中铁·泰和里“唐宋梦华”主题街区火爆亮相，无一不在演绎“二七商圈复兴”的传奇“戏码”。那么，新时期的郑州二七商圈如何以单体项目“出圈”引爆商圈蝶变升级呢?

二七商圈复兴是一盘大棋，其中的每个组团和每个项目都是棋眼，需要精雕细作，需要项目定位专业前置，需要站在城市经营的高度，此时，常规的房地产项目操盘思维和传统商业综合体的操盘思路已经捉襟见肘。

从区位看，郑州中央商务区位于二七商圈的郑州火车站片区，是二七商圈的一个组团。中铁·泰和里是郑州中央商务区的核心商业区，如何激活郑州火车站西广场南侧?如何把郑州中央商务区起步区大幕拉起?机遇与挑战，阵痛与新生，审视与思考，可以供中铁·泰和里投资商和操盘团队参考，给郑州相关部门决策参考。

★审视★

综合体魅力与城市会客厅的契合

回顾2023年，亚细亚卓悦城、探十里、北龙湖银泰商业等集餐饮、购物、旅游、娱乐、社交为一体的“一站式”购物体验场所，为二七商圈核心区及郑州商业版图添注了新可能性。2024年，华润郑东万象城、杉杉二七奥特莱斯等商业体项目将轮番登场，再次以商业活力定义“青春郑州”的内涵。

再看中铁·泰和里“唐宋梦华”主题街区的横空出世，其地段位于郑州火车站西广场南侧的郑州中央商务区，可谓得了“天时”“地利”。而街区复刻唐风宋韵的郑州市井文化，以独特的主题街区形式，打造开放式、沉浸式特色古都文化街区，构建中原地区“文商旅”夜经济场、城市会客厅，可谓得了“人和”。而其利好的外溢，消费者明显是接驳者。既能来此体验古香古色、绚丽斑斓的唐宋市井生活，又能打卡古都地标的市井文化,其理想项目定位还是比较接地气的。

可以说，作为文旅商一体的创新夜经济场，中铁·泰和里契合了青年人对特色主题商业街区的想象，迎合了新消费趋势，让消费者领略到了城市综合体的独特魅力。

依据王牌智库团队针对二七商圈“涅槃重生”方略的多年研发，“二七商圈复兴”是郑州主城核心片区涅槃重生的大工程，而策划“主题城市+特色街区+老字号商贸综合体”系统方案，拉起郑州中央商务区起步区的大幕，让其承载“吃、住、行、游、购、娱”等一站式综合需求，同时用好交通、商业等优势，把二七商圈升级为郑州“城市会客厅+东方不夜城”的核心区是必走之路。当然，策划本片区的核心DNA是如何发现城市经营的需求，即如何导入二次元，如何发现一个年轻城市的年轻人的真正需求。

★再审视★

预见潜在风浪，方能扬帆远航

从智库客观的视角再审视，中铁·泰和里文商旅项目在郑州商业市场中虽以特色主题街区为差异化亮点，但在定位上仍需进一步明确目标消费群体和消费层次，以培育目标消费群带动目标消费市场，以增强项目的圈层性和竞争力。

因此，深化与城市发展的融合，站位商场与城市更新、与二七商圈片区经营的长期主义大局，中铁·泰和里方能规避潜在的发展风险，行稳致远。

投资风险规避方面，建议引入公司化运营的理念，构建专业融资平台，以提升资本运营效率和管理水平。面对利率调整、政策法规变动等不确定性因素，通过灵活的融资策略和高效的运营管理，确保资金链的稳定与安全。

运营风险规避方面，仍需强化品牌合作机制，吸引知名品牌商入驻，提升消费者粘性。当然，通过多元化运营策略，增强项目的抗风险能力和可持续发展能力，如加强与郑州经济发展战略的联动，善于趁政策红利和市场机遇的东风，与郑州发展实现同频共振。

发展风险规避方面，项目需要关注郑州城市更新政策、房地产行业调控政策及税收优惠政策等外部环境的变化，及时调整项目规划与发展策略。针对成本管理挑战，可以提前建立成本估算体系，加强成本控制与监督，确保项目在预算范围内高效推进。还需要积极应对建材市场价格波动等市场变化，通过采购策略调整和供应链优化，降低建设成本和运营成本，提升项目盈利能力。

★智库思考★

以沉浸式消费场景运营的蝶变策略

从中铁·泰和里的“打造中国首个沉浸式中原文化体验街区”规划定位看，该项目不仅肩负着二七商圈西部片区空间盘活、人文记忆再生、城市活力重塑的历史使命，还承担着助力郑州现代化国际消费中心城市建设的时代重任。因此，在运营方面，需要以城市更新为导向，以二七商圈新业态建设为抓手，推动二七商圈新消费场景向“新”而行。从策略上看，有三个维度可重点把握：

(一)项目层面：商业为引，内容为王，实现“流量”与“留量”共赢

在当下消费需求多元化和细分化的市场环境下，中铁·泰和里找准切入点进行商业模式的持续创新至关重要。实现“突围”，“引流”是第一步，依托铁路文化、民国风情、中原民俗建设的特色商业街区，构建多样化、创意化、时尚化的业态形式，引入智能导购机器人、虚拟试衣镜、智能支付等科技手段，吸引Z时代的年轻客群“打卡”。做精内容是可持续发展的关键，构建“商业+”模式，“商业+铁路公园”“商业+休闲旅游”“商业+教育研学”“商业+文化文创”等，时刻保持对新需求的敏锐力，保持商业模式与内容持续迭代创新。如此，商业运营效率，需要“内外兼修”，品牌形象提升的综合体方可指日可待。专业上可以思考郑州城市商业如何从购物中心向购物城邦看齐。

(二)片区层面：两大商圈“一体化”运营，注入“新”活力

在全国商业深刻变革的背景下，二七区可谓肩负着郑州商业复兴的重任，故而，做好片区的统筹规划至关重要，而重点以中央商务区为先导和突破口，以中铁·泰和里为生力军，围绕“以文兴旅、以旅促商、商旅融合”发展主旋律，积极推动火车站商圈和二七商圈的差异化定位和一体化联动，促进两大商圈的有效互动，是实现融合发展的可行之策，进而与德化街合力打造层次分明、衔接有序的郑州火车站商圈，联合将二七商圈打造成国际化商业街区和全省消费枢纽，助力这一中原最繁华商业区域价值的蝶变升级。而郑州中央商务区作为二七商圈的补充组团，平时郑州市、二七区和业界还是顾及此区域。故本片区解题的逻辑还是局限于郑州火车站西广场片区，一念之差，则此片区解题思路各异，正解的抓手还是二七商圈的郑州火车站组团如何定位、策划和实战解题。

(三)城市层面：立足功能定位，谱写“新”篇章

片区更新需要依托郑州中原文化、商业文化、红色文化等文化底蕴，以经营城市的理念，大手笔谋划“国际商都”，谱写中原崛起新篇章。一方面，片区定位为城市会客厅，根据规划，集商业、住宅、写字楼、公寓、酒店等业态于一体，需要站在全市的层面高标准谋划，处理好各业态之间的关系，合理掌握更新节奏和产品定位，激活老城活力的同时，扩大片区的辐射半径。另一方面，要提高站位，与郑东新区CBD形成双核心引领城市发展，提高郑州国家中心城市的影响力，通过“消费中心+休闲旅游”，拓展郑州共享空间，通过“沉浸体验+艺术创新”，打造“吸金”又“吸睛”的时尚潮地。

结语

一句话概括，郑州市中央商务区如何策划定位和盘活，其实质还是落实在郑州市火车站的西广场的策划定位和二七商圈发展的关系论，王牌智库的一贯观点在于，投资商要懂政治，要懂郑州，要懂二七商圈，要懂郑州火车站，要懂郑州火车站西广场，要懂郑州中央商务区，要懂郑州中央商务区核心商业区中铁·泰和里项目，第三方智库研究有益城市、有益二七商圈、有益于热爱二七商圈的社会民众。

（作者：王牌智库首席专家、董事长 上官同君，本文首发于河南日报社顶端新闻）

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