夫妻离婚后，一方私自售共有房效力引争议

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

赵某杰向一审法院起诉请求：确认许某达、苏某文2019 年就北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

苏某文上诉请求：

1. 判令撤销北京市朝阳区人民法院作出的民事判决书，确认苏某文与许某达的房屋买卖合同有效；

2. 上诉费由赵某杰、赵某玲、许某达承担。

其事实和理由如下：

- 一审判决认定事实不清，多处偏离事实，存在断章取义的情况，一审判决说房屋非善意取得与事实不符。苏某文支付了 80 万元的首付，而且在取得房产证时，已经背负了 140 万元的债务，但房屋却没有真正拿到。

- 对一审判决第五页倒数第五行有异议，房屋在建委交易，所有交易过程及各项手续都是按照建委要求及规章制度完成的，且在建委拿到的房产证，交易过程合理合法合规，没有任何问题。

- 对一审判决第六页第二行有异议，与事实严重不符。双方在建委签约，合同中有三方签字确认，并且明确约定 140 万元的债务转由苏某文承担及偿还，苏某文在拿到房产证时已经背负了 140 万元的债务。建委出具的他项证在一审诉讼中也作为证据提交了。当时苏某文去过房屋处，许某达说过户后要给租户一个月的腾房时间，但一个月后就联系不到许某达了，后来没有办法才贴的告示。

- 一审的房屋评估价格过高，与事实严重不符。涉案房屋实际成交价格即使按照 50 平米计算，也就是 250 万元左右，评估公司给了 327 万元，严重高估了房屋价格。苏某文称其实际承担了 220 万元的价款（80 万元首付和 140 万元债务）才拿到房产证，而且之后还应当支付 25 万元的尾款，之所以没有支付尾款是因为没有实际拿到房子，也没有实际入住，交易还没有完成就发生了纠纷。

- 交易中断不是苏某文主观不付钱，是因为没有拿到房子。赵某杰与许某达已经离婚多年，但房屋迟迟没有过户，苏某文交了首付款后赵某杰说房子是他的，苏某文认为赵某杰也存在过错。苏某文购买房屋也不是要损害赵某杰的利益。一审法院不应当因为其在过户过程中的各项细节判断其非善意取得，苏某文取得房产证是合理合法合规的，一审判决也不应当认为其支付的 80 万元就是整个房屋的所有对价。

二、被告辩称

赵某杰、赵某玲辩称：

1. 服从一审判决，不同意苏某文的诉讼请求，请求二审法院对其上诉请求依法全部予以驳回；

2. 苏某文称已经支付合理价款不成立，其仅支付了 80 万元，支付合理价款应按实际支付的价款（依据北京高院关于审理房屋买卖合同适用法律若干问题的指导第 19 条对物权法第 106 条规定的适用的规定）；

3. 苏某文承认 80 万元是一号房屋过户后支付的，这种交易方法违背交易习惯和生活逻辑。苏某文称前期支付 220 万元，实际交付时支付 25 万元，没有任何合同依据。存量房屋买卖合同约定 2019 年 6 月 1 日前支付 245 万元，且未见苏某文与所谓的抵押权人有任何的债务负担约定；

4. 苏某文称许某达提供离婚证及离婚协议，在此基础上直接办理过户符合常理，该说法与事实不符。离婚协议明确约定一号房屋离婚后归赵某杰、赵某玲所有，苏某文承认在签订房屋买卖合同之前就知道离婚协议的约定，甚至留存了离婚协议。在赵某杰第一次提起诉讼的时候苏某文提供了该离婚协议作为证据，且在本次上诉状中也明确承认许某达向其提供了离婚协议，证明其在明知许某达对一号房屋不享有处分权的情况下仍然签订买卖合同，具有恶意；

5. 苏某文称工作繁忙，简单了解房屋的情况，与其自述的与许某达素不相识、购房自住的前提不符。苏某文自述多次前往一号房屋均未能进入房屋内实际查看，说明其完全了解许某达并非房屋的实际控制人；

6. 苏某文称未有购房经验及法律常识，未注意到租赁情况是可以理解的，与生活经验及生活常识不符；

7. 苏某文称赵某杰也有过错与事实不符，赵某杰从未参与苏某文与许某达的买卖合同，对他们之间的房屋买卖行为毫不知情。

综上，苏某文在本案的房屋买卖合同过程中，明显不符合常理的种种做法，特别是先过户再付款、明知离婚协议约定仍签订合同，以明显不合理的低价买受房屋，应当认定苏某文具有明显恶意，不适用善意取得。

许某达未发表答辩意见。

三、法院查明

1. 赵某杰与许某达原系夫妻关系，赵某玲系二人之女；

2. 2015 年 11 月 2 日，许某达向北京 M 公司购买了涉案房屋，2016 年 7 月 28 日，涉案房屋登记至许某达名下；

3. 2016 年 9 月 20 日，赵某杰与许某达签订《离婚协议书》并办理离婚登记，双方约定涉案房屋离婚后大间归男方所有（由男方长期居住），小间房屋离婚后归赵某玲所有，待男方去世后，房子都给赵某玲；

4. 2018 年 12 月 22 日，许某达在涉案房屋上设立抵押，抵押权人为孙某川，担保的债权金额为 140 万元；

5. 2019 年 2 月 25 日，许某达作为出卖人与苏某文作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定许某达将涉案房屋以总价 245 万元出售给苏某文，付款方式为一次性付款，于 2019 年 6 月 1 日前支付，在房屋租赁情况处为未出租，第六条房屋的交付、第七条违约责任、第九条税费承担、第十条权属转移登记等处均未有约定；

6. 2019 年 3 月 7 日，涉案房屋（含抵押）登记至苏某文名下，当日，苏某文向许某达支付 80 万元并支付了相关税费；

7. 就购买涉案房屋的经过，苏某文称：购买时知道有抵押，和许某达约定由苏某文直接还抵押款，后来是带着抵押过户的，过户的时候抵押权人一起来的，抵押款 140 万元至今还没偿还。就与抵押相关债权债务的材料，苏某文称没有；

8. 赵某杰称：与许某达离婚后，一直找许某达办理过户，但都被拖着，离婚后一直住在涉案房屋内，没有见到过有人来看房，在诉讼过程中才知道涉案房屋被许某达抵押，也不认识抵押权人；

9. 经评估房屋价值为 327.34 万元。

四、法院认为

1. 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益订立的合同无效。本案双方争议的焦点在于许某达与苏某文就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》的效力。判定上述合同的效力应从以下两个方面予以考量：

许某达是否恶意处分涉案房屋；

苏某文能否适用善意取得。

2. 关于许某达是否属于主观恶意：

涉案房屋购买于赵某杰与许某达婚姻关系存续期间，属于二人的夫妻共同财产，双方在2016 年 9 月 20 日离婚协议中明确约定涉案房屋大间归赵某杰，小间归赵某玲，故许某达在明知其对涉案房屋不再享有权利的情况下，仍然未经赵某杰与赵某玲同意擅自将涉案房屋出售，应当认定为有主观恶意。

3. 关于苏某文是否适用善意取得：

根据法律规定，适用善意取得应当满足以下要件：一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

关于受让人是否是善意：

本案中，苏某文自述其购买涉案房屋是为家庭自住，但房屋买卖系重大财产交易，正常情况下买卖双方均应谨慎小心。但苏某文自述与许某达系通过他人介绍相识，双方在素不相识的情况下并未通过正常交易流程先签订买卖合同再进行网签，而是直接进行了网签，且网签合同中对于购房款的支付方式、过户时间、违约责任等事关交易双方核心利益的必备条款并无约定，此与常理不符；

苏某文为家庭自住购买涉案房屋，但从未实地看房，在明知许某达持有离婚证的情况下并未核实涉案房屋的权属情况，且在明知涉案房屋被许某达设立债务金额为140 万元的抵押的情况下，并未就其抵押权人就债务清偿及带抵押过户提交任何材料，此亦有悖常理；

许某达与苏某文在买卖合同中约定涉案房屋为出租状态，但苏某文在交易前既没有核实承租人、租赁期限等信息，也没有要求出卖人提供相关材料，在办理转移登记后也没有到涉案房屋内当面核实情况，仅通过粘贴一张公告的方式将情况告知涉案房屋内的居住人员，且该公告上留存的电话亦非业主，以上种种不合常理之处，苏某文既未进行合理解释，亦未提交相关证据，故可以推定苏某文在购买涉案房屋时并非善意。

涉案房屋经评估，房屋市场价为327 万元，高出双方的成交价 82 万元，苏某文在仅支付 80 万元的情况下亦不能认定为已支付合理对价。

综上所述，苏某文购买涉案房屋的行为不能适用善意取得制度。赵某杰、赵某玲要求确认许某达与苏某文就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。

五、二审情况

1. 苏某文提交如下证据：

抵押权转移登记申请，证明在取得房产证的时候，这个债务就转移到苏某文身上了，苏某文购买房屋不是只支付了80 万元，房屋实际价款应该是 80 万元首付款加上 140 万元的债务。苏某文是在取得房产证的当天支付的款项，不是先过户后付款；

另外，许某达提供的离婚协议是假的，主要是向证明房子是她的，而且她提供了离婚证，也说明房子是她的。苏某文不是专业人士，无法辨别离婚协议的真假，而且当时也到建委过户了；

提交不动产登记证明，证明房屋抵押、债务转移到苏某文身上。

2. 赵某杰、赵某玲发表如下质证意见：

苏某文一审时没有提交以上证据，已经处分了自己的诉讼权利，二审提交以上证据不符合证据规则；

苏某文没有说明证据来源，不认可苏某文提交的证据的真实性。

3. 许某达未发表质证意见。

六、裁判结果

许某达与苏某文就位于北京市朝阳区一号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

律师点评

（一）争议焦点分析

1. 许某达是否存在主观恶意

缔约主体具有主观恶意，即缔约主体在主观上具有加害第三人利益的故意。表现为当事人在订立合同时，其主观心理状态是故意明知的，即明知或者应知其行为将对国家、集体或者第三人造成损害，而故意为之。

根据查明的事实，涉案房屋购买于赵某杰与许某达婚姻关系存续期间，双方在2016 年 9 月 20 日离婚协议中明确约定涉案房屋大间归赵某杰，小间归赵某玲。本案中，许某达在明知其对涉案房屋不再享有权利的情况下，擅自与苏某文订立合同将涉案房屋出售，应当认定许某达存在主观恶意。

2. 苏某文是否适用善意取得

根据法律规定，善意取得的构成要件为：

受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

以合理的价格转让；

转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。

本案中：

苏某文自述购买涉案房屋系为家庭自住，因房屋买卖系重大财产交易，按照正常的交易习惯，买卖双方均应谨慎核实涉案房屋的权属情况，并在买卖合同中对于有关购房款支付、房屋过户、违约责任等涉及双方核心利益的必备合同条款谨慎了解并予以约定。

苏某文自述与许某达系通过他人介绍相识，双方在素不相识的情况下就进行了房屋交易，苏某文为家庭自住购房但从未实地看房，且在明知许某达持有离婚证的情况下并未对于涉案房屋的权属情况、不动产的实际占有状态进行核实；双方签订的合同中并未就购房款的支付方式、过户时间、违约责任等事关交易双方核心利益的必备条款予以任何约定，以上情形均与常理不符，苏某文既未进行合理解释，亦未提交相关证据，难以认定苏某文受让该财产时须为善意。

在取得财产时，应当以公平合理的价格有偿转让。本案中，涉案房屋经评估2019 年市场价格为 327.34 万元，苏某文实际支付 80 万元，即便苏某文所称因抵押权转移登记许某达所涉债务 140 万元由其承担债务清偿成立，亦不能认定苏某文以公平合理的价格有偿受让涉案房屋。

（二）判决合理性

综上，法院判决许某达与苏某文就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，处理并无不当。

《办案心得》

一、案件难点

1. 房屋交易情况复杂

本案中房屋历经夫妻购买、离婚协议约定归属、设立抵押、再交易等多个环节。其中，许某达在房屋上设立抵押后又与苏某文进行交易，交易过程中的款项支付方式、债务承担等情况较为复杂，且各方说法不一，给理清案件事实带来了挑战。

2. 善意取得的认定难度大

苏某文主张其为善意取得，这涉及到对其主观善意、支付合理价格以及房屋登记等多方面的考量。特别是在判断其是否善意时，需要从交易流程、看房情况、对房屋权属及抵押情况的核实等多个细节进行分析，需要仔细甄别证据与常理之间的关系。

二、办案思路

1. 围绕离婚协议明确房屋归属

从赵某杰与许某达的离婚协议入手，明确该房屋在离婚时已经对归属进行了约定，即大间归赵某杰，小间归赵某玲。这为后续证明许某达无权处分提供了有力的基础，也为认定合同无效提供了关键的前提条件。

2. 从交易细节击破对方善意取得主张

仔细分析苏某文与许某达的交易细节，从交易流程的反常之处入手。例如，他们在素不相识的情况下未按正常流程先签合同再网签，网签合同中缺乏核心条款约定；苏某文虽称自住但从未实地看房，对房屋权属、抵押及租赁情况未进行合理核实等。这些细节表明苏某文的行为不符合常理，难以认定其为善意。

3. 对价格合理性进行深入分析

对比房屋评估价格与实际交易价格。经评估房屋市场价为327.34 万元，而苏某文仅支付 80 万元，即便加上其声称承担的 140 万元抵押债务，也不能认定为合理价格。通过对价格的分析，进一步否定了苏某文善意取得的可能性。

三、经验教训

1. 重视证据的收集与整理

在办理此案过程中，不仅要关注直接证明房屋归属的证据，如离婚协议，还要对交易过程中的所有细节证据进行收集和整理。例如，对苏某文交易过程中不符合常理行为的证据，包括合同条款、看房情况、通知租户方式等，这些看似琐碎的证据在否定对方善意取得方面起到了关键作用。

2. 运用常理分析交易行为

在复杂的房屋交易案件中，不能仅仅依赖书面证据，还要结合生活常理对交易行为进行分析。比如在本案中，苏某文的购房行为在多个方面与正常的购房常理不符，通过将这些反常行为一一指出并进行分析，使法官能够更清晰地认识到对方主张的不合理性。

3. 关注对方新证据的质证

在二审中，对方提交了新的证据，如抵押权转移登记申请和不动产登记证明等。这提醒我们在诉讼过程中，要时刻做好应对对方新证据的准备，仔细分析新证据的来源、真实性、合法性以及与案件的关联性，及时提出有力的质证意见。

四、案件意义

1. 对类似案件的借鉴意义

此案件为处理涉及夫妻共有房屋、离婚后房屋处分、房屋抵押与再交易以及善意取得认定等复杂情况的案件提供了宝贵的借鉴经验。在类似案件中，可以从房屋的历史沿革、交易细节、当事人的行为是否符合常理以及价格的合理性等多个方面进行分析，以确定案件的走向。

2. 对维护当事人权益的启示

本案强调了在房屋交易纠纷中，要充分保护当事人的合法权益。对于像赵某杰这样的当事人，在房屋被他人擅自处分的情况下，通过法律途径，从多个角度进行论证，能够有效地维护其对房屋的合法权益。同时，也提醒当事人在面对房屋交易纠纷时，要及时收集和保留相关证据，以便在诉讼过程中更好地维护自身权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！