“反向换房”了解一下吗？据说已经是北上广深杭等城市的潮流了

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

“反向换房”了解一下吗？据说已经是北上广深杭等城市的潮流了。之前我只是听说过这词儿，大概意思就是卖掉市区买郊区的，卖掉贵的买便宜的，卖掉有贷款的买没贷款的。总之就是在不增加资金的情况下，提升居住或生活品质。

但我真没觉得这能成为潮流，觉得都是业主们无奈的选择。有的住了半辈子老破小，退休后积蓄不多或不愿意动用，也不愿背负贷款，那只好是换到郊区大房子养老了。

还有的是前些年买的高额贷款的，这几年经济不好失业了，支撑不起月供了，那也就只能无奈的换成便宜的呗。

再有就是城市的选择了，跟张雪峰似的，北京拿不到户口，为了孩子教育只好去杭州，也就没必要留着北京的房子了。

但今天来了个网友跟我聊反向置换，说是他们单位已经好几个同事都实施了，并不是因为经济原因，只是认为房子是用来住的，钱应该是用来消费生活的，那就没必要再在房子上投入，换成又便宜又宜居的房子最合适。他们在网上还联合了志同道合的家庭，准备组群去团购郊区的宜居房子。

我不太认为这是潮流，但网友坚持认为就是。而且在他看来，随着房住不炒的观念深入人心，反向置换的人群会越来越多。以后北京也必定跟美国似的，郊区居住才是主流，市区则早晚成为破败的贫民区，至少是被富人和中产抛弃。

我也不知道说什么好了，只能劝他去美国亲身看看吧，也顺便去英法日德等国看看，看有多少房子真被抛弃了？

其实北京楼市历史上出现过“反向置换潮”，规模还很大呢，大概周期是2006-2012年。那段时间是北京发展最快的时候，沿着四五环开发了很多的新区。近的有新北苑望京奥园清河西二旗和亦庄等等，都在快速发展，远点儿的还有通州大兴昌平门头沟房山等地新区，典型的如房山长阳，几年时间就建设出一个新城。

在那几年，北京的房价虽然经历了两次快速上涨，但得利最多的并不是核心区，而是这些新区。其中南部最明显，到了2012年前后，竟然出现了二三四五环一个价的奇怪现象。说明什么？说明很多家庭都抛弃了市区呗，去追捧四五环外的新房子了。当然其中未必都是置换，但买房人更关注新区却是不争的事实，所以至少可以叫“反向置业潮”。

另外在2010年之后，“逃离北上广”还成为过潮流，不少一线城市的中产卖掉房子，换到了大理丽江攀枝花青岛等宜居城市，都是二三线的，既是为了自住也是为了投资，这就是确定的反向置换潮了吧？

不过这些事儿都在2013年发生了逆转。北京市内的是因为教改，学区房横空出世了，于是先从海淀中一二三、西城金德月、东城史家府学等学区开始，学区房暴涨。“五道口宇宙中心”就是那年三月出现的，华清嘉园一战封神，单价破十万，逼的北京房管部门不得不出台了第一次“高价房源下架令”。

在名校学区房暴涨的同时，不太强学区的房子也有所上涨，因为很多家庭也闹不清学校的级别，只能是被中介和网上信息忽悠着买。所以只要不是学校口碑太差的，多数都涨了点儿。

但郊区的绝大多数都没什么变化，偏远的反而下跌了。

原因也很简单，没学区呗，那在入学潮到来的时候，家长们又不得不“正向置换”，无奈的向市区换房，把市区不少前几年走弱的板块差价又给追回来了。其中最明显的就是南城永外学区，之前一直落后大盘，但仅仅用了两年，学区溢价就完全弥补了。

与此同时，“逃离北上广”的活动也没人提了，改成了“逃回北上广”。这未必是因为教育，更多的是因为产业。诗和远方当然很好，但这路费也是需要产业发展来提供经费的啊。

很多人在当时都只关注了学区房的“正向置换”，但实际上，城市间的“正向置换”才影响巨大。这导致前几年深入布局三四线城市的房企都陷入了泥潭，房子突然卖不掉了，资金链都遭受了重大打击。

还记得之后提出的“去库存”和“棚改货币化”吗？背景就是中小城市在那几年反向置换的大潮之下，盖了太多太多的房子。而买房人一旦撤离，可不就都成库存了。

在没有外来者接盘的情况下，那就只好凭空创造本地的需求了。于是国开行以待拆迁土地为锚，向地方政府发放了天量的政策性贷款。政府拿到钱之后就启动拆迁，拆迁户拿到钱后去县城买房，这去库存就是最大的一场“正向置换”。

不知别人怎么想，反正我是亲身经历过当年这两个周期的，可以说是折腾，但也说明了房产的流动趋势。反向置换对于具体的家庭来说是应该的，房子本来就是用来住的。但对于大的环境来说，正向置业是不可逆的趋势，人类一定是逐步向资源更多的地区聚集。只要控制在临界点之内，人越多越能产生更多的机会，发挥更大的作用。

这也可以看看欧美日本的城市，反向置业的也都是因为无奈。否则在资金能承受的情况下，极少有离开配套多的成熟板块的，更极少有为了投资而这么反向操作的。这不仅需要思考与判断，更需要勇气。话说我准备下个月从北京置换到鹤岗，有跟投的吗？

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