成都那些濒临『破发』的99成新二手房...

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

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会员

提问

前几年抢的凶的新房，现在也有很多都流传到二手市场了吧？有哪些是破发了呢？都有什么特点？

房段子解答

简单盘了下次新房，非常非常次新的二手房，房龄大概5年内，都是前些年耳熟能详的楼盘。

进入到二手房市场后，我发现定价逻辑，和当初宣传的产品品质，不能说没有半毛钱关系吧，但的确不大。

真正影响长期价格的，还是地段本身。

有些板块一直是边缘黑洞洼地，纯粹就是卖新房概念的。

有些板块是楼市红利期的快速扩张，存在明显泡沫，这种区域配套如果跟上来了倒也能兑现价格，但关键是中道崩殂，所以落个半残。

也有一些板块稳打稳扎，基础牢靠，楼市上行期不浮夸，下行期有底子，所以不至于落得破发。

当然，一切的前提是买入成本，但不一一追踪了。

1、成华青龙场的深业四季华庭、城投置地梧桐栖。铁路、三环、高速夹击，本身就是小众的板块，迟迟没等到23号线来救赎，谁买谁尴尬。

铁路一街之隔的二八为啥不同命？因为它通过中环能快速和建设路、杉板桥、崔槐连接在一起。

二环的割裂感要弱得多。

类似的还可以观察下理工大东侧的电建、融创、国贸等，都如出一辙，至于北湖和龙潭寺，就不需要多说了。

2、金牛侯家桥的长虹天樾 ，很多业内人也遭起了，长虹好好卖电视整空调还行，但是搞房产真不行，没那个眼力见。

侯家桥位于两区交接，铁路阻断，发展不明，它和旁边的中粮祥云里是难兄难弟，当初买房就纯粹图主城区+地铁+低单价，但说实话没用，现在入住率不高，很多人还在破发跑路。

其他的也很多，不多说了，尤其是**区，现在大家戾气重，就简单说几个楼盘吧。

中国铁建西派金沙
中旅名门府
正源荟艺境
华润未来之城
新希望锦麟府
领地溪山蘭台
........

会员提问

段老师，翻过春节，我打算卖自己的房子，我有一套房子在西三环**小区，91平，因为我目前在东站这边上班，租了一套房比较稳定，所以西门的意义不大。因为是14年的房龄了，所以比较担心越来越不值钱，但是环境配套学区都还不错，我家20多楼朝南安静不吵，麻烦帮忙评估下呢，房源链接发给你了。

房段子解答

是是

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

** 华侨城纯水岸二期你的这个户型大概是91平的套三单卫，赠送比大，得房率接近100%，但是受制于房龄和刚需组团，还有大的板块环境牵制，所以高赠送并没有在房价上有很好体现，当前该户型基本上精装挂牌单价大概是2.5万左右，楼层、朝向、税费、装修并没有大的瑕疵的情况。

成交行情来说，12月23日有2.3万成交，总价211.8万的精装房，但是房东改为了套二，有些户型瑕疵。

11月20日有简装房，成交2.36万，总价216万，11月17日有2.29万，成交210万，低楼层精装房；然后10月31号有2.3万，总价209万成交的精装房。

整体来看挂牌2.5万，成交2.3万是一个主流的行情，你的这套房我看了VR，整体的装修品相，楼层视野采光都算比较优质的，理想的话，可能会按照2.4万成交算是合适的，折合单价约220万左右，再晚卖可能就还要跌个一二十w。

这个价格对卖家来说不亏，对买家来说也不赚，如果低于这个价格，就是你割肉快速出货了，如果高于这个价格，我就觉得就是你小赚一点了。

**小区优缺点都还是有的，从大环境来说，板块概念+刚需盘的概念，整体走下行是大概率的事情，我觉得如果不自住，也为了套现保持现金流的话，也的确是可以出售的。

目前报价235万，底线220万吧，看客户怎么磨价格，磨到225-230万的话成交的话，我觉得还是不错的哈，以能成交为基础，尽量磨价格。

会员提问

玄鸟湾二期怎么样，我有个老家亲戚一直想买麓湖的，今年有空来看看，这个玄鸟湾有何独特之处？

房段子解答

玄鳥湾二期，麓粉终于还是等到了！

今年第三季度还没结束，但麓湖的表现可以说相当亮眼。上半年三开三罄、1.8亿的長湖阙顶跃几家客户抢，黄金环岛风头十足。接下来回到十年湖心，玄鳥湾二期跟到就来炸街。

先说近在眼前的玄鳥湾二期。在“十年仅一湾”的神兽湾区，它在某种意义上标定了成都房价天花板。其实很多人不晓得，今年7月钰潭开盘之时，玄鳥湾二期其实以近5万的单价已经悄悄去化了一整栋。玄鳥湾凭什么？

1、凭麓湖的“偏爱”。黄金湾区是麓湖唯一的绝版湖心湾区，位于起步区和湖心区之间，是顶级配套和资源的集大成者。三面环湖配套强大，周边步行可达麓湖小学、麓湖幼儿园、麓坊中心，美食岛，伊甸岛，闹中取静，优势明显。

2、凭湖景资源绝对占有。玄鳥是除黑钰岛别墅、黑石岛叠墅以外，唯一有内湖的大平层，湖区面积达到了600亩之多，更拥有超过500米的岛间距。有内湖意味着户户观湖，包括最小面积的145㎡。

3、凭最高“含金量”。孕育了13年的顶级黑系（黑蝶贝、黑珍珠、黑钰岛、黑石岛）、四代神兽系（云龙阁、麒麟荟、鲲鹏阁、玄鳥湾）盘踞黄金湾区。可以说是整个成都含豪宅量最高的地方。你要知道，黑系、神兽系在二手市场非常坚挺，近期黑珍珠成交达到了1个亿，单价近12万；麒麟荟成交总价1600多万，单价达到了7万，在成都舍我其谁？

作为豪宅回归的主线任务，玄鳥湾二期在产品上还做了明显升级（装修是6.0版本），同时自带滨水商业，威尼斯水城的感觉拉满，以后说不定会出现划船逛街。加上目前很多利好的金融政策，让玄鳥成为了当前成都楼市最有竞争力的王炸产品。就在本月，黄金湾区的绝版大平层即将上市！

‼️面积段145㎡/205㎡/260㎡，你期待哪个？