越秀要动刀了，逆天改命局

广州火车站，要迎来新生了。

近日，广州火车站+瑶台+三元里做地片区的实施规划，经过政府审议，批准正式生效。

这意味着火车站做地的前期工作，已经基本完成，接下来就是实打实的推进拆迁改造。

火车站片区项目横跨越秀、荔湾、白云三区，总用地面积562公顷，规划总量1133万平方米。

广州火车站：规划新建23块涉宅地块（含回迁、商住）、1所小学、3所九年一贯制、地铁站枢纽扩建改造。

瑶台：规划新建12块涉宅地块（含回迁、商住）、2所小学、1所完全中学、预控佛山5号线+14号线瑶台站。

三元里：规划新建16块涉宅地块（含回迁、商住）、2所小学、1所九年一贯制、预控8号线北延线支线三元里站。

值得注意的是，这份规划相对年初的公示版本，还是进行了不少改动。

1、火车站是一定会动，而且是早就决定好的，所以规划没怎么变，基本维持原版。

2、瑶台的变动不大，之前就有不少房企已经谈过，也一直是跟着火车站改造走的，只是地块属性的改变，增加了商住地、减少了纯宅地的供应。

3、最大的变数出现在三元里，这里既有历史遗留的文化古物，又涉及到产业拆改等等。

改造范围小了、大部分景泰社区将不在最新计划内。

同时，红线内的飞翔公园也暂时消失了。

对于整个火车站大片区的改造，这份规划算是出了一个初步的大模型，但具体到地块出让，还是留了余地。

比如说，对火车站的几个单元进行弹性管控。

地块的建筑面积、公共服务配套设施等指标可调整，在不突破单元指标的前提下，由规划和自然资源管理部门审定。

同时，对整个火车站的交通建设进行动态管控。适时进行动态评估及规划检讨，精准精细确定开发量。

随着片区承载人口和商业、产业的增加，进一步优化片区交通能力。

根据火车站的改造计划，将会优先打通站北广场至三元里抗英纪念公园轴线，启动梓元岗路拓宽改造。

为加快打造示范区，选取国有旧厂等低效用地作为首期启动地块并进行重点突破。

目前，火车站的首开区已经进行了公开招标。

开发商的实力不用担心，广州城投成立了广州站片区城市更新有限公司，注册资本10个亿。

火车站片区的动作，应该快了。

首先是核心广州火车站，整体变化不大。

广州站片区总用地面积238公顷，总建面约518-530万平方米，产居比67:33。

在规划中，纯宅地并不多，还包括很碎的宅地，主体是大面的商地、商住地，实现“站、城、产、居”一体化建设。

未来，广州火车站将引入6条高铁线路、4条城际线路。

火车站为了改造已经做好准备，用于承载普速客车的白云站（棠溪站），去年年底已经开通。

此外，火车站通过改造，将会打造一个超强枢纽TOD，实现地铁600米全覆盖

其次，是瑶台片区。

瑶台村改造范围97公顷，总建设量275万平方米，产居比约4:6。

可以看到，原本是规划了一大片的纯宅地，后面都改成了商住地，配合广州火车站产城一体化的建设，但主体职责还是偏居住。

同时，规划预控地铁14号线瑶台站、佛山5号线机务段站站点。

前段时间，瑶台已经启动改造意愿征询工作。据说，集体经济组织成员同意率达96.75%。

三元里片区的规划最不好做。

从改造范围的变化可以看出，三元里变动很大。

三元里村改造范围71公顷，规划总建设量192万平方米，规划预控地铁8号线北延线支线三元里站站点。

三元里主要宅地，都处于飞翔公园地铁站和三元里地铁站之间，有一定距离，且被老破小包围，综合实力差点。

先是飞翔公园的改动，从原来的9.8万平方米调整为了“-”，暂时不在三元里的改造范围内，但是并不会消失。

而是，要等落实省级文化设施项目选址和建设方案，也就是要等官宣的广东人民艺术中心来定了。

根据计划，在三元里和火车站规划的文化商业中轴线上，飞翔公园是串联白云新城的重要节点。

景泰和松柏片区的拆改范围进一步缩减。

还在范围内的只剩下西南角的松柏大街周边旧屋，原本规划内的兴发广场（原村集体用地）、华兴苑、景泰西七巷都不在了。

7月份，三元里的初期征询意见改造同意率达到93%以上。

在实地走访三元里旧改村民的过程中，村民对于拆迁还是比较认可的，主要是就是想回迁。

最后聊聊火车站做地的影响。

对老城区的次新房来说，一定是一个巨大的冲击，早些年出让的地块都是相对独立的小精品楼盘。

像这样大面积做地改造出来的项目，带着更好的城市界面，预留的瑶台、三元里地铁站，以及学校等配套，是完胜。

但对老破小来说，是一次不错的机会，价格经过几年洗礼，杀到底部了，周边配套和城市界面的完善会是一个利好。

做地出来的项目还是要等地块的详细指标出来才能知道。

但火车站板块的地段、基本面都不会差，“站、城、产、居”一体化建设。

三个组团都提前预留规划了地铁站，配套了产业、学校、商业等。

规划，是全的。

作为四大重点做地片区中首个整体规划过会的区域，广州火车站承载着老城区复兴的希望，也是一个重要的做地样本。

让子弹再飞一会。