低负债、高经营性收入，龙湖探索地产发展新模式

本文来源：时代周报 作者：郭鹏

今年，房地产发展新模式成为整个行业关注的重点。如何让企业适应新时代发展要求，是各家房企需要面对的巨大挑战。

在8月23日举办的龙湖集团2024年半年度业绩会上，龙湖集团管理层给出了房企发展新模式答案。

龙湖管理层表示，高杠杆、高周转的模式，即使放到全球成熟市场，也是不可持续的。地产开发业务有周期性，随着城市化进入稳步阶段，新房开发规模必然会下降。如今在行业新旧动能转换之下，最关键的仍是处理好债务问题，龙湖集团一方面压降债务规模、另一方面拉长债务周期，同时不断提升经营性业务收入。

“要成为穿越周期的百年房企，低负债水平、高经营性收入，是两个必备条件。” 龙湖管理层表示。

龙湖集团运营及服务业务包括商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造四大航道，不断在全国一二线核心城市布局。从龙湖集团发布的2024年半年报来看，龙湖集团运营及服务业务合计收入达131亿元，同比增长7.6%。其中，运营及服务业务在核心权益净利中的贡献占比达到80%以上。

年过而立的龙湖集团正在用实际行动，向着低负债与高经营性收入的发展之路迈进，努力成为一家百年房企。

持续降低负债，经营性物业贷款增加

8月23日，龙湖集团（00960.HK）发布2024年半年报。上半年，龙湖集团合同销售额511.2亿元，销售总建筑面积365.5万平米，营收为468.6亿元，净利润为58.7亿元。

龙湖集团秉承安全是一切发展的前提，始终将财务稳健放在首位，短期债务的提前削减优先于增量投资。上半年，该公司有息负债规模进一步下降。截至到6月底，龙湖集团的综合借贷总额为1874.2亿元，较年初下降52亿元；在手现金规模达500.6亿元，净负债率为56.7%，现金短债倍数为1.7倍，剔除预收款的资产负债率58.6%，相关指标持续保持在“三道红线”绿档。

此外，上半年龙湖集团还多次提前兑付债券。该公司先后在3月8日与6月28日提前对付两笔资产支持专项计划债券，总计规模达72.6亿元。并且，龙湖集团还提前购回6.2亿美元美金债，境外债规模降至13.1亿美元，均在2027年以后到期。

为了降低负债规模，龙湖集团还在7月、8月如期完成债券兑付工作。截至到8月23日，龙湖集团在2024年内已归还了107亿元境内公开债，年内剩余到期境内公开债仅10亿元。

与此同时，龙湖集团正在用经营性物业贷款置换其他类型债券。上半年，该公司经营性物业贷款净增219亿元，将债务成本降低，拉长接待年限。据悉，上半年，龙湖集团平均融资成本4.16%，平均合同借贷年期延长至9.19年。

龙湖集团在业绩会上表示，预计到2026年以后，公司仅余少量境内信用债和境外债务，经营性现金流足以偿还公司债务，以便更加从容轻装上阵。

商业高质量兑现开业，全新资管品牌覆盖全年龄段客户

除了降低负债外，龙湖集团迈向房地产发展新模式的第二步，是持续提高经营性业务收入占比。在业绩会上，龙湖集团预计在2028年底，经营性收入占比过半，业务模式切换到新发展模式。

上半年，商业投资业务租金收入达53.2亿元，同比增长6%，已开业商场建筑面积为829万平方米，期末出租率达96%，营业额同比增长12%，日均客流达295万人次/天，同比增长16%。

2024年，龙湖集团继续拓展商业投资业务版图，既抓好新项目开业，又重视存量项目改造提升。上半年，该公司新增开业运营重资产项目2座、轻资产项目1座。截至到6月底，其累计运营商场91座，运营总建面829万平方米，已开业项目覆盖城市20个，合作品牌数超 6800家，其中战略品牌数超400家。

下半年，龙湖集团计划将会在天津、武汉、重庆等地新开10个商场。

上半年，龙湖集团全新发布 “逍遥洲资管”品牌，定位为全周期全业态资产管理运营商，涵盖长租公寓-冠寓、产业办公-蓝海引擎、服务式公寓-霞菲公馆、活力街区-欢肆、妇儿医院-佑佑宝贝及颐年公寓-椿山万树六大业务，服务全龄段客户。

作为逍遥洲资管核心业务的冠寓，今年上半年营收达13.1亿元，同比增长6%。截至到6月底，冠寓累计开业12.3万间房源，整体出租率达95.6%。

此外，蓝海引擎管理面积超31万㎡，服务企业约400家，霞菲公馆上海虹桥店及杭州滨江店两大标杆店已开业运营，欢肆已获取4个项目，佑佑宝贝妇儿医院累计服务74万+人次，椿山万树客户满意度高达97%。

物业管理覆盖13类业态，智慧营造持续为委托方创造价值

龙湖集团另两项经营性业务是物业管理业务和智慧营造业务。与需要重资产投入的商业项目不同的是，这两项业务更“轻”。在龙湖集团业绩会上，该公司表示，物业管理业务与智慧营造业务一样，同属于轻资产类型，已经实现了正现金流。

上半年，龙湖智创生活营收达57.8亿元，毛利率为31.4%，在管面积达到3.7亿平方米，在管项目超2100个。

迄今为止，龙湖智创生活客户满意度连续15年超过90%。凭借优质服务的良好口碑，龙湖集团不断开发业务范围，让物业服务不再局限于住宅。2024年，龙湖智创生活在市场拓展方面收获颇丰，新增东莞华为松山湖产业园、杭州蚂蚁集团飞天园区、北京蚂蚁创新科技总部等多个重点项目。此外，龙湖智创生活继为大连国际机场、大连南北站等大型交通枢纽提供专业物业服务后，又持续拓展交通领域物业服务项目，为上海虹桥机场及其场区提供配套服务。

截至到6月底，龙湖智创生活业务已涵盖住宅、商业、写字楼、产业园、企业总部、城市服务、医院、公建场馆、学校、交通场站、养老、文旅、酒店及长租公寓等13类业态。

相比物业业务经营时间长久，龙湖集团智慧营造品牌龙湖龙智造虽创立不久，但随着代建行业近年来迅猛发展，龙湖龙智造已在全国一二线核心城市，与诸多大客户展开了合作。

今年上半年，龙湖龙智造新增代建类项目26个，总建筑面积432万平方米，已累计获取代建类项目超110个，总建筑面积超2100万平方米。在管销售业态项目中，上半年累计销售达40亿元。其中，合肥央璟颂热销约15亿元，位于合肥商品住宅成交金额TOP4。

截至目前，龙湖龙智造已与大家投控、中铁城投集团、清华大学、中国东方、蚂蚁集团、小米集团等多家知名企业开展合作。凭借地产领域丰富的运营经验，龙湖龙智造荣获了中国房地产业协会和上海易居房地产研究院联合发布《2023年中国房地产企业代建综合能力TOP30》，位居TOP5；中指研究院 “2024中国房地产代建运营优秀企业”TOP10等殊荣。